这天，走在深圳路上，大家都是“熟人”。

  最近购房者们忙着“爆料”，楼盘忙着“辟谣”，唯有没买房的网友淡定“吃瓜”。今天说点实在的。

  据克而瑞数据显示，截至目前今年重点22城中，接近半数城市完成了第二轮的集中土拍，而大部分城市举牌的热情，比第一轮更萎靡了。

  其中积极信号也有，在楼市成交热度回升的城市，房企的拿地积极性略有回升。

  深圳第二轮的供地，被业内称为“最有诚意”的土拍，其中不乏前海、深圳北站、宝中等多宗“靓地”。

深圳2022年二轮土拍宗地一览

  从2020年下半年到现在，宝中就没有新盘上架，去年鸿荣源竞得项目入市时间未知，被称为宝中四大“捂盘天王”的泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市名荟二期、盛意家园，只剩“吹风”的份儿。

  而此次，宝中终于有新地出让，还有两宗。顶着这股“热浪”跟乐居一同实地探营，看看周边建设如何：

  新安A003-0434宗地：位于宝安体育馆附近，地铁1号线宝体站、11号线宝安站双地铁环绕。被大社区“环抱”的“蚊型”地块。

  新安A001-0212宗地：与海韵学校一路之隔，在该校学区范围之内，附近多个成熟项目。最近的地铁口是11号线宝安站。

  西乡A104-0147宗地：位于碧海片区，在海港小学、红树林外国语小学的共享学区内。飞机噪音+紧贴高速路，会不会成为出让绊脚石？

  沙井A301-0586宗地：与特建发云海臻府相邻，附近是海山田园、融创冰雪文旅城等项目。片区正处建设期，出行不便，较为荒芜。

宝中宗地惹眼
配套成熟、学位不错

  在此次供地中，深圳有多宗好地释放，宝安4地块宝中的两宗较为惹眼，这些地块周边配套成熟，交通便利，有规模化的居住群体、商圈，今年地块限售价均比去年有所上涨。

新安A003-0434宗地，土地面积9852.89平方米，计容建筑面积为53440平方米，位于宝安体育馆附近，与幸福海岸相邻。该地块原为商办属性，后来改为R2地块，容积率在原来的基础上有所下调，为5.43%。

距离地块最近的地铁口是地铁1号线宝体站，大约500米范围内，其次11号线宝安站也在地块附近。地块对面便是新安中学第一实验学校(初中部)、宝安区妇幼保健院。

被幸福海岸小区1/2期“L型”环抱，西南侧是宝中大社区深业新岸线。与周边大社区相比，显得十分“袖珍”。

另一个地块新安A001-0212宗地，土地面积15239.84平方米，计容建面约103880平方米，总建面比前者翻了近一倍。

宝中的两宗地块相隔不远，沿罗田路向西走至广深沿江高速旁，沿途有多个著名小区，如新安润恒御园、万科兰乔圣菲、深航假日名居等，街容市貌整齐划一，沿途有临街商铺和大型商超。

华润万家

地块与新安中学高中部、宝安海韵学校一路之隔。距离最近的11号线宝安站大约不到2公里，中间有两个红绿灯，步行需时。

两宗地毛坯限售均价为88600元/㎡，商业、教育等配套大致重叠，根据宝安教育局今年5月公布的2022年秋季义务教育公办学校招生计划，两宗地块皆在海韵学校、新安中学第一实验学校共享学区范围内，其中海韵学校小学部与海裕小学、宝安小学形成共享学区。

在2021年宝安的中考成绩排行中，海韵学校的八大录取率，排在宝安区前十的学校，仅次于宝安中学、宝安实验等学校。

可以预见，这两宗地块将成为前后宗地之外的大热门。

宝安西乡A104-0147宗地，毛坯限价74330元/㎡，位于碧海片区，该宗地紧挨着广深沿江高速，噪音隐患也不容忽视，右侧是宝安大队西乡中队。

最近的地铁口是11号线碧海湾站，据宝安教育局最新招生公示，该地块在海港小学、红树林外国语小学的共享学区内（最终招生以官方或当年公示为准）。

众所周知，碧海被诟病的一大痛点，就是飞机噪音。乐居君实踩当日，从地铁站行走至前海湾这短短路上，头顶已有十数架飞机经过，声响时远时近。有网友表示，可通过双层隔音玻璃等装修手段降噪。

宝安沙井A301-0586宗地，限价47950元/㎡，就在去年特建发斩获的地块旁，价格比特建发46100元/平米，每平多了1850元。该项目定名为云海臻府，今年将推出744套住宅+560套租赁房。

附近是海上田园、融创华发冰雪文旅城等旅游项目，而近期有关融创文旅项目拟出售项目51%股权传言沸沸扬扬，冰雪文旅城的去向成谜。

片区正在建设期，多条道路围蔽，较为荒芜，距离最近的20号地铁站会展城站仍有一段距离。

上半年西部成交最好的片区
宝中、碧海排名靠前

在深圳，东部区域二手楼市，凭借着较低的价格和庞大的存量房源，成交量一直以来都优于西部，但新房市场却恰好相反。

而提起深圳西部的二手交投，一定绕不开宝中、碧海片区。

据乐有家研究中心数据，2022年上半年楼市成交价格，深圳西部的价格远高于东部，就算西部内的二手价格也远高于一手。主要受限于近年来深圳西部的新房，大多分布在较远的片区，而二手成交则涵盖了宝安中心、新安等核心城区，所以价格较高。

今年上半年深圳二手楼市交出了不足万套的“史上最差”答卷。

在整体成交惨淡的环境下，宝中的深业新岸线、碧海的富通城，依然是今年西部二手过户排名靠前的小区，两个都属于成熟的大社区，前者有宝安小学，后者拥有宝安第一外国语学校(初中部)学位，还是单享校区。（据宝安教育局《2022年秋季义务教育公办学校招生计划与招生范围》）

宝中的幸福海岸、深业新岸线二手向来吃香，指导价皆为8.84万/㎡，大社区环境好，出行便利，生活氛围浓厚。乐居在链家平台上查询到的放盘量，仅有17套挂出，深业新岸线的放盘房源也不多，共找到27套。据附近中介门店介绍，实际挂牌价格在12-13万/㎡，户型最小有77㎡两房，最大至150㎡四房，幸福海岸比深业新岸线要高一些。

而碧海片区如华丰前海湾、泰华阳光海、御龙湾皆是环境较好的二手小区，附近新盘榕江壹号院去年底入市，均价约7.83万/㎡。

值得一提的是，华丰前海湾的二手指导价为8.41万/㎡，比接下来要出让的A104-0147宗地有1万/㎡的倒挂，肉眼可见的价差。

如今“降本增效”成为行业共识，但是即便紧衣缩食，优质土储依然会是首选。业内对于深圳二轮土拍抱有很大信心，主要依据是此次商品房限价提高，溢价率不变情况下，竞买人利润空间比去年可观。

有多个房企队投拓人员向乐居透露，会去“举牌子”。深圳第一轮供地全部“封顶价”成交，第二轮土拍这些靓地最终花落谁家，10天后揭晓。