文/乐居财经 杨宏彬

  三个月前，乐居财经研究院推出的《2021年内房股十大榜单》里，雅居乐曾获得过一个第一名——2021年出售附属公司（包括联合营公司）实现收益约42亿元，在内房股里登顶。

  为缓解流动性，去年雅居乐出售了手中多个项目，比如将广州亚运城项目部分股权出售予中海，又将义乌、徐州三项目公司卖给了中海宏洋等。直到今年上半年，雅居乐还是大卖的节奏，据不完全统计，其通过出售资产，累计变现近54亿元。

  突然之间，雅居乐的风向变了。

  7月12日，根据祥生控股集团(02599.HK)公告，雅居乐将收购祥生旗下绍兴祥生弘兴房地产开发有限公司（下称“祥生弘兴”）100%股权，现金代价约3.4亿元。

  从卖方到买方，雅居乐释放了一个信号，冰雪渐融，转机将至。

  就在公布收购的前一天，雅居乐公告称将全额赎回2022年7月13日到期的私募债，资金到达指定账户。该债券本金额为人民币15亿元，票面利率为6.2%。

  提前两天准备好兑付款，雅居乐在流动性方面多了些从容。

  7折收购

  根据公告，被出售的祥生弘兴是2020年9月9日成立的项目公司，建设及开发位于中国浙江省绍兴市的物业。

  祥生弘兴的售价，是参考了公司于2022年5月31日的估值、资产净值以及运营情况等方面确定的。

  截止2022年5月31日，祥生弘兴的估值约为3.39亿元，以此来看，最后的出售价与估值差别并不大。但同期内，祥生弘兴的资产净值约达4.75亿元，按此计算，祥生的售价相当于打了个7折。

  由于售价与净资产额相差较大，祥生出售祥生弘兴将录得亏损约为1.33亿元。不过，祥生表示，出售事项为集团提供了变现投资价值的机遇，即时现金流入有利于纾缓流动资金压力，预期出售事项的部分所得款项将用于偿还一笔约2.45亿元的债务。

  根据财务报告，祥生弘兴2020年及2021年都处于亏损，两个财年税后分别亏损84.27万元及2431.66万元。截止2021年6月30日，祥生弘兴的总资产为28.49亿元，负债达23.77亿元，净资产为4.72亿元。

  值得注意的是，祥生实际到手的资金却还没有达到3.39亿元。在本次交易中，雅居乐的付款分由4期进行。其中，第三期付款为1.64亿元，占比总代价的48.49%，该笔付款并未支付给祥生。原因在于，祥生欠祥生弘兴一笔债务，与第三期付款金额相等，双方约定，第三期将由雅居乐直接支付给祥生弘兴。

  所以，祥生通过这一笔出售，甩掉了相应的债务，最后收入囊中的金额约1.75亿元。

  公告指出，祥生弘兴于中国浙江省绍兴市拥有一个总建筑面积约16万平方米的开发中项目，包括住宅及配套设施物业。目前大部分已建成且可供出售，剩余的开发中面积为37,454.75平方米，预计在2024年3月30日前竣工及交付。

  据查，祥生弘兴开发的项目为绍兴祥生云境，该楼盘于2021年5月开售，交房时间预计2024年4月，参考均价29000元/平方米。

  不同的剧本

  祥生的流动性危机，始发于今年3月。3月21日，祥生公告，其2亿美元优先票据项下1200万美元的利息，宽限期已届满，而公司并未于届满前支付利息。

  出售祥生弘兴，也是祥生近期第二次“官方”出售行为。上一次，是出售湖州交投祥生50%的股权予浙江国资，作价9250万元。据了解，湖州交投祥生旗下设有三家项目公司，4家公司合计拥有420,787平方米的在建物业项目。

  根据彼时公告，在今年2月28日，湖州交投祥生对祥生进行了一次派息，派息金额高达1.45亿元，相当于前者2021年全年利润的87%。所以祥生在这笔交易中拿到的金额实际为2.375亿元。

  雅居乐并非暴雷房企，但在流动性的压力下，曾频繁出售资产。半个月前，其刚把重庆雅锦房地产开发有限公司（下称“重庆雅锦”）全部股权卖给首创城发，作价7.64亿元。

  重庆雅锦持有位于在重庆两江新城四幅土地，总土地使用权面积达到13.84万平方米，雅居乐在2017年以20.5亿元代价获得上述地块。

  去年以来，雅居乐出售了包括广州亚运城股权、三个位于义乌和徐州的项目股权和五家环保公司等。财务报表显示，2021年雅居乐其他收益的净额为48.4亿元，其中，有42.61亿元是通过出售附属公司所得，较去年同期大幅增长18.36亿元。这部分收益占了雅居乐当期净利润的46.83%。

  尽管如此，在债务端，雅居乐仍然踩中一条红线。截止2021年末，雅居乐一年内到期的有息负债为295.8亿元，现金短债比仅0.77倍。

  如今，频繁甩卖资产的雅居乐迈出了收购的一步，或意味着其资金情况有所好转。

  7月11日，雅居乐曾公告称，将全额赎回15亿元到期债券。据了解，该债券为雅居乐于2020年7月10日发行，于2022年到期，票面利率为6.2%。

  目前，雅居乐已将足够资金存入指定银行账户，用于2022年7月13日全额赎回债券，金额相当于未偿还本金连同2021年7月13日至2022年7日12日止期间的利息。