文/乐居财经 杨宏彬

澳大利亚，是奥园走出国门，布局海外的第一站。

7年前，奥园宣布与澳洲本土发展商Ecove建立联营公司，以1.21亿澳元(约合人民币6亿元)收购澳洲悉尼市中心伊丽莎白130号地块，合作打造高端住宅公寓，该项目随后定名海德公园130号。这是奥园在海外投资的首次试水。

在当时，这个项目给奥园带来了不菲的收益。截至2015年9月30日，海德公园130号录得销售金额为人民币8.4亿元，销售面积6900平方米，均价达12.2万/平方米。

之后的一年时间里，奥园在澳洲陆续落子，包括澳大利亚悉尼歌顿区及图拉马拉区两个住宅项目、“悉尼歌顿888号”等。

但自去年以来，房地产行业进入市场寒冬，房企的日子过得艰难。奥园在流动性压力之下，选择了暂时退出澳洲市场。

6月23日，中国奥园（03883.HK）发布公告称，将向Silver Mako Pty Limited ACN 658 173 614（下称“买方A”）及Company B (Aust) Pty Limited ACN 658 173 687（下称“买方B”），出售APGA 49%的股份，以及A.C.N. 657 824 701 Pty Ltd ACN 657 824 701（下称“公司A”） 的100%股份，总代价约为1.05亿澳元（相当于5.68亿港元）。

根据公告，买方A及买方B的实际拥有人为自然人Liaw的全权家族信托。而Liaw则是APGA集团旗下部分公司的董事，因而其为奥园关联人士，此笔交易构成关联交易。

奥园表示，本次出售事项本质上是出售APGA集团手头全部物业项目。出售事项完成后，奥园虽然仍间接持有APGA的51%的股权，但已经不对APGA形成控制，故而APGA将不再是奥园的附属公司，其业绩表现不纳入奥园财报。

收回部分贷款

事实上，奥园出售两家公司的股权作价均为1澳元，之所以最终出售价为1.05亿澳元，是因为APGA与奥园之间的存在一笔股东贷款。

交易完成前，奥园拥有APGA全部股权。截止2022年5月31日，APGA欠付奥园的股东贷款及利息约为3.85亿澳元，根据股权转让协议，该部分股东贷款将由奥园转给买方A，后者则以现金的方式支付该部分款项予前者。但最终奥园因出售事项收到的款项仅为1.05亿澳元。

资料显示，APGA成立于2014年7月8日，主要从事投资控股，目前共持有24家附属公司，拥有10个项目，其中4个项目已落成并售出。出售集团目前的6个物业项目中，3个已竣工，其余3个仍在建。

截止2021年末，APGA的总资产为7.33亿澳元，净资产为-2783.7万澳元，收益为2.46亿澳元，税后净亏损3209.3万澳元。亏损及净资产为负或是奥园想让其出表的重要原因。

虽然净资产为负值，但评估显示APGA依然有价值。根据以市场价值及估计变现价格为基础对APGA的100%股权进行的估值，分别估得价格为1.69亿澳元及1.32亿澳元，但这一估值剔除了APGA与奥园之间的股东贷款。按奥园最终获得的1.05澳元计算，较上述两个价格分别折让约37.9%及20.5%。

将澳大利亚资产出售予Liaw，奥园或早有谋划。公告指出，在本次交易前，奥园就已经在为变现该等澳大利亚资产寻找潜在买家，最终选定了Liaw提出的要约。

资料显示，买方A与买方B以及公司A都是今年3月刚刚于澳大利亚成立的新公司，其中，公司A成立的目的就是为了承担奥园股東的贷款重组，买方A与买方B或也是为收购APGA的部分股份而成立。

出售澳大利亚资产，奥园虽然收回1.05亿澳元的股东贷款，但实际亏损额达2.46亿澳元。奥园表示，倘若继续持有澳大利亚的项目，需要更多的资金流入，而集团的流动性问题使其无法投入额外资金以进一步支持APGA集团，目前迫切需要变现澳大利亚资产。

交易完成后，奥园仍持有APGA集团51%股权，关联人士Liaw先生将获任APGA主席。奥园并未完全撤离澳洲。

变现境外资产

奥园首次提出暂停海外的投资，是在2017年。当年9月11日，奥园副总裁兼澳大利亚公司总裁陈嘉扬表示，公司两年半前开始拓展海外项目，已经建立了市场口碑。目前在售海外项目占总销售仅5%，预计项目逐步落成后，销售占比或增至10%。此外，陈嘉扬强调，集团会做好现有的项目，暂时不会进行新的收购。

陈嘉扬强调，公司海外项目均与当地企业合资开发，有助取得当地银行的融资，海外项目的资金来源是境外融资，不涉及境内资金外流的情况。

其实奥园的海外投资并不仅限于澳大利亚，还包括加拿大等地。自陷入流动性危机以来，奥园已经变现了不少境外资产。

1月26日晚间，中国奥园发布公告称其间接全资附属公司以2.15亿加元（约10.78亿人民币），向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。公告显示，此次交易的物业位于加拿大英属哥伦比亚本拿比4500-4554Dawson Street、2223-2375Alpha Avenue及2350-2430Willingdon Avenue，总占地面积为36.4万平方尺。完成此次交易后，奥园将获得1530万加元（7673万元人民币）收益。

香港地区同样有奥园变现资产的踪迹。去年11月14日，中国奥园发布公告称，将出售三家子公司100%股权予新永投资，交易对价为9亿港元。据了解，这三家公司主要的资产为香港富人区西半罗便臣道63-67号的一个老牌豪宅楼盘燕贻大厦，是著名“旧改”项目，该大厦地盘面积约1.09万平方呎。

在积极盘活资产的同时，奥园的债务问题同样迎来转机。去年11月，奥园三笔共计15.16亿元境内债成功展期。有业内人士表示，奥园境内债在短时间内接连完成展期，侧面反映了投资人给予的信任。同时意味着短期风险得到较大程度释放，缓解了其他债务投资人担忧。

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