文/乐居财经 李奕和

  在6月20日的众多地产消息中，有两则关于佳兆业（1638.HK）是较为重要的。

  一则是，吴建新辞任佳兆业首席财务官职务。他在佳兆业呆了7年。

  另一则，是中谷物流(603565.SH)要买佳兆业的一处不动产。

  中谷物流称，将以不超过29亿元收购上海佳兆业金融中心全部产权。不过，交易的谈判还未完成，尚有待最终敲定。

  上海佳兆业金融中心，最早是由佳兆业在2013年拿下的项目，从拿地到建成落地的过程可谓一波三折。

  2015年出现债务危机时，它还曾与其他三个项目一起出现在佳兆业转让给融创的项目名单上。该项目最终在2020年下半年建成开业。去年11月，上海佳兆业金融中心的再次流转。

  兜兜转转，如果能卖出去，佳兆业总算有了个难得的利好消息。

  打了九折的大宗交易

  根据中谷物流披露的最新公告，其全资子公司上海长琨置业发展有限公司拟收购国寿恒湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）和金湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）分别持有的上海赢湾兆业房地产有限公司98.68%、1.32%股权。

  上海赢湾的主要资产正是上海佳兆业金融中心。若收购得以完成，上海赢湾将成为中谷物流全资孙公司，而上海佳兆业金融中心全部产权也将被中谷物流收归麾下。

  作为资产的购买方，中谷物流主要在国内沿海从事集装箱货物运输，2021年总资产173.22亿元，全年营收122.91亿元。其在2020年9月在上交所上市，目前在快速发展中。据悉，其拟将上海佳兆业金融中心部分区域作为办公用房使用。

  上海赢湾于2021年12月31日的总资产为34.15亿元，净资产32.04亿元，2021年度净利润为-2.05亿元。也就是说，29亿元的交易价，相当于打了个九折。

  上海佳兆业金融中心位于浦东花木，2013年5月，佳兆业经过140轮激烈竞价、最终以15.05亿元高价夺得地块，楼板价在当时就超过3万元/平方米。但项目从拿地到建成落地，一波三折。

  2015年，佳兆业债务危机爆发，当年2月，佳兆业原本拟将包括上海赢湾兆业在内的4个项目相应股权以23.75亿元对价转让予融创。但这笔交易在当年6月因“出售事项的条件不能达成”，无疾而终。当时的上海赢湾兆业还是4个项目中唯一的商办物业，地理位置最为优越。

  没能成功出售的上海佳兆业金融中心，此后几年也进展缓慢。项目从规划开始，经历了多次方案修改，设计结构也被反复修改推敲。直到2019年11月，上海佳兆业金融中心才正式拿到竣备证。

  据了解，该项目已在2020年8月建成开业。落成后的上海佳兆业金融中心总建筑面积7.7万平方米，是一座集精品商业、花园广场、屋顶花园于一体国际甲级商务写字楼。

  在佳兆业2020年报中，其称上海佳兆业金融中心的盛大开业，是“作为设计及建造高配的金融地标，这将进一步提升佳兆业在上海的品牌影响力、人才吸附力和市场竞争力。”

  仅过了半年，上海佳兆业金融中心在佳兆业2021半年报中没有体现。

  中国人寿“牵线”

  目前，上海赢湾仍由国寿恒湾和金湾管理分别持有98.68%、1.32%股权。后两者均是中国人寿旗下成立的合伙企业。去年6月，中国人寿通过增资的方式从佳兆业手中接盘了上海佳兆业金融中心。

  2021年6月21日，上海赢湾的工商信息出现重大变更。原先持有其100%股权的股东方上海新湾投资发展有限公司退出，取而代之，国寿恒湾和佳兆业深圳成为新股东方进入。

  不仅如此，上海赢湾的企业类型也由“有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)”变更为“有限责任公司(外商投资企业与内资合资)”。注册资本更从原本的5000万元激增至37.9亿元。

  当时退出的股东方上海新湾投资实际为佳兆业旗下公司，由佳兆业深圳通过一家名为深圳澳清置业的公司持有100%股权。这起变更后，上海赢湾由国寿恒湾、佳兆业深圳分别持有98.68%、1.32%股权。

  随后于2021年12月24日，上海赢湾股权结构再次出现变更，佳兆业深圳退出其1.32%的持股，金湾管理进入成为新股东方。至此，佳兆业彻底退出了上海佳兆业金融中心项目。

  详细的工商登记信息显示，国寿恒湾由国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）持有58.81%股权，后者由中国人寿直接持股99.99%。此外，金湾管理则是由国寿恒湾持股99%的合伙企业。

  此次转让给中谷物流，中国人寿接盘上海佳兆业金融中心才刚满一年。中国人寿是为佳兆业和中谷物流牵线搭桥的中间人。

  中国人寿和中谷物流的交集，要从去年9月说起。彼时，中谷物流计划非公开发行股份9209.1141万股，发行价为29.84元，募资净额272811.55万元。募集资金欲投入集装箱船舶购置项目、集装箱购置项目、集装箱智能运输信息化平台建设项目及补充流动资金。

  此次定增，中谷物流引入了20位投资人，其中就有中国人寿的身影。据披露，中国人寿资产管理有限公司认购4,356,568股，占定增后总股本的比例约0.45%，耗资近1.3亿元。

  被险资看中的企业大多是实力、背景俱佳。据2021年报，中谷物流实现营业收入约122.91亿元，同比增加17.97%；归属于上市公司股东的净利润盈利约24.04亿元，同比增加136%；基本每股收益盈利2.7元，同比增加116%。这是中谷物流历史上最大的业绩增长幅度。

  定增募资和利润高增长之后，中谷物流手上有了不少“闲钱”。为了保值增值，提升资金效益，其购买了多笔银行理财产品。比如，购买中国建设银行上海市分行单位结构性存款等理财产品，规模4.22亿元；购买上海浦东发展银行理财产品，规模1亿元。截止2022年3月末，中谷物流在手现金约31.14亿元，买下佳兆业金融中心并不吃力。

  股权信息显示，中谷物流的控股股东是中谷海运集团有限公司，持股57.46%；实控人为董事长卢宗俊，间接持有中谷物流39.87%股权。

  据胡润研究院发布的《2022家大业大酒·胡润全球富豪榜》，卢宗俊凭借125亿元的财富，成为烟台地区今年新诞生的百亿富豪之一。

  这位烟台富豪的大量财富，主要来源于其一手打造的上市公司中谷物流。据官网介绍，中谷物流是中国最早专业经营内贸集装箱航运的企业之一。自2003年成立至今，已拥有SQ箱、煤炭箱、特种箱、冷冻箱等多类箱种，运输商品种类超万种。

  在卢宗俊的带领之下，中谷物流于2020年9月在上交所上市。截止6月21日收盘，报16.33元/股，市值达231.7亿元。

  佳兆业“回血”

  去年下半年以来，市场低迷、融资冰封的行业环境，让一众房企不堪承受高压的债务压力。佳兆业也在11月随着旗下理财产品的违约正式暴雷。随后，佳兆业多笔美元债本息没能按时偿还，陷入实质性违约，旗下上市平台也多次停牌。

  目前，佳兆业仍在存续的境外美元债19只，而根据去年12月20日，该公司发布的内幕消息，其优先票据的未偿还本金额约117.8亿美元。巨额的债务让佳兆业进入漫长的债务重组。这一过程中，通过出售项目股权，加强资金回流，寻求与实力方合作推进项目开发，都成为佳兆业的“自救”方式。

  为应对债务危机，去年11月之后，佳兆业先后出售香港屯门地块、启德地块，并退出深圳市佳兆业新秀城市更新等业务平台。12月，佳兆业将广州荔湾海南村旧改项目48.98%股权出让，为项目引入当地国资。

  根据佳兆业在理财产品违约之初的对外表态，其曾拟有一份着手处置的资产清单，包括价值818亿的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿。进入今年以来，佳兆业方面少有资产处置的消息传出，但在城市更新领域的合作却常见诸报道。

  3月29日，佳兆业与中铁五局集团签署战略合作协议；4月5日，佳兆业与招商蛇口、长城资产签订合作。这两起合作，均以佳兆业在粤港澳大湾区城市更新储备为基础。

  根据2021年中报，佳兆业在全国51个城市合共拥有233个房地产项目，土地储备3110万平方米。而仍有超213个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5370万平方米，2021年上半年新增项目15个，大部分位于大湾区。

  2022年4月5日，佳兆业、招商蛇口、中国长城资产管理股份有限公司宣布签署战略合作。在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。