文/乐居财经 李奕和

  “管理层认为旭辉股价被严重的低估，包括控股股东也这样认为。在静默期后，也就是在今天之后，大股东将会进场开始增持旭辉的股票。”

  在3月24日线上业绩会，旭辉控股董事局主席林中这样说道。

  仅一天后，旭辉控股股东林中、林伟及林峰随即宣布以总代价810.1万港元，增持195.6万股。此后，股东三人还先后多次出手，增持旭辉股份。

  同样在业绩会上认为股票被低估，要展开行动实施“护盘”的，还有万科。

  3月31日，万科董事会秘书朱旭在业绩推介会表示，今年3月份，在短短的9个交易日内万科股价就从人民币19.5元跌到人民币14.4元，这属于一种非理性下跌，当时公司就决定启动回购来维护股价。

  但相比之前，万科的“护盘”行动要比旭辉迟缓很多。直到5月份开始，万科才对自身股票展开回购。此外，万科各级高管也悉数进场，以真金白银增持公司股票。

  市场持续下行，房企债务违约蔓延，投资者对地产行业的信任持续下降。此情此景下，房企出手“护盘”，以维护自身价值和资本表现，成为行业一股潮流。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，企业的这些“护盘”举动是为了提振市场信心进而维护股价与市值，以免股价过度下跌引发其他可能的风险。

  但他同时也表示，股价是市场对于企业未来的估值，目前因为行业信心不足和楼市不景气，房地产板块估值呈整体性偏低。但房企现在的市值应该是行业和个股现状的体现与反应，并不存在明显被低估的问题。

  房企护盘心切

  万科的回购与增持是持续而猛烈的。

  5月10日，万科最先以2166.56万港元，回购了119.79万股。此后，其先后多次展开回购行动。进入6月以来，在6月6日-6月17日的连续两周时间里，万科在交易日更每天出手。

  据统计，自5月10日的首笔回购以来，万科已15次出手对公司股票回购，回购股份数量6758.09万股，付出总回购金额11.94亿元。

  此前三月份，万科曾披露以集中竞价交易方式回购部分A股股份方案，在未来3个月内，其回购金额不超过人民币25亿元，不低于人民币20亿元，回购价格不超过人民币18.27元/股。若仅按此计算，万科已完成最低回购金额的59.7%。

  不仅在二级市场回购股票，进入6月份以来，万科高管也先后出手增持公司股票，以表示对公司未来发展的信心，维护公司价值。

  6月13日，万科董监高人员郁亮、王海武、解冻、朱旭、韩慧华、阙东武增持公司A股股份共计25.67万股，增持金额近449万元。当中，郁亮增持最多，为8.87万股，成交均价17.58元/股；其次是王海武5万股，成交均价17.48元；韩慧华增持3.8万股，成交均价17.44元。

  据了解，这也是万科董监高自2015年10月增持后的首次增持，至今已有近7年。根据3月披露的增持计划，万科董监高计划在6个月内，增持公司A股股票。合计增持金额将不低于2000万元，增持价格不超过18.27元/股。

  自3月份业绩会以来，旭辉是另一家对自家股票积极展开增持的企业。3月25日，也即旭辉举办完业绩会的次日，旭辉控股获执行董事及控股股东林中、林伟及林峰增持，三者在公开市场购买合共195.6万股股份，总代价约810.1万港元。

  此后在3月28日-3月30日，林中、林伟及林峰连续增持旭辉325万股份，合计增持金额1356.66万港元。进入4月份，林中和林峰还先后5次共斥资1970.83万港元，增持旭辉控股股份482.4万股。

  而除了万科及旭辉两家较具代表性的企业以外，二季度以来，大名城、格力地产、建发股份、深圳控股、万通发展、香江控股、荣安地产、荣盛发展、大悦城、领地控股、瑞安房地产、嘉华国际等多家A股、H股房企，或对自家股票作出了回购，或由公司股东、高管对股票作出增持。

  大环境与小个体

  房企集体“护盘”，提振市场信心及维护公司市值是首要任务。一个事实是，去年以来的房企债务违约潮仍在延续，与之相随的，房企受债务违约、展期等因素影响，投资者恐慌出逃，企业股价断崖式“闪崩”的情况时有发生。

  4月22日，港股上市房企天誉置业股价突然暴跌，盘中最低跌至0.084港元，收盘报收0.085港元/股，当天直线下跌 82.29%。5月12日、13日，此前两月广受游资炒作的中交地产，股票价格在获得了超163%的区间涨幅后，突然连续两天闪崩跌停。

  此外，5月19日，另一家港股上市领地控股也出现闪崩，当天股价下泄83.82%，盘中一度跌出0.41港元/股的历史新低。

  事后证实，无风不起浪，这些房企股价的突然暴跌，均与其即将到期的美元债有关。6月13日，领地控股公告，其就一笔尚余本金总额1.23亿美元、2022年到期12.0%的优先票据提出交换要约。

  6月15日，天誉置业披露美元债“警报”，一笔尚余本金为2.47亿美元、13%计息的优先票据，本息将于2022年7月8日到期；另外一笔尚余金额2.92亿美元、13%计息的优先票据，利息也在2022年6月16日到期支付。

  但天誉置业显然还没做好准备。对于这两笔即将到期的美元债本金和利息，天誉置业称，将寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。

  柏文喜表示，中交地产、领地控股、天誉置业等多家房企股价频频出现“闪崩”，这种现象的背后是企业出现了暴雷或者疑似暴雷问题，从而引发了市场信心的崩塌和股价的闪崩。其称，包括中交地产也是由于母公司施救才避免了违约问题。

  2022年及2023年，被誉为是中资房企美元债的偿债高峰年，当中2022年尤甚。数据显示，2022年房企境外债到期规模647.27亿美元，其中上、下半年境外债偿还额分别达到365.29亿美元、281.98亿美元。

  房企徘徊在债务暴雷的悬崖边缘，寻求债务延期展期成为一种常态。

  6月17日，富力地产公告，为改善整体财务状况、保持资本结构的可持续性，集团正向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，以寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限。

  5月27日，绿地就一笔5亿美元、2022年6月25日到期、票面利率6.75%的美元债进行若干修订以及豁免发起同意征集。而今年以来，金科股份、融创集团、大唐集团、龙光集团、正荣地产、禹洲、阳光城等一众房企都曾对旗下债务进行展期或提起要约交换。

  一个明显的事实是，在市场下行，开发商偿债压力陡增，债务展期甚至违约事件增多，以及股价闪崩的大背景下，房地产行业整体的资本表现也一蹶不振。

  以近段时间以来热衷于回购和增持自家股票的万科为例，去年3月以来，万科A从每股最高价32.72元/股逐渐走低，并在今年3月16日跌出近五年新低14.43元/股。期间跌幅超55%。

  而统计数据显示，目前，在港股上市的房地产企业，有3成已沦为了仙股。此外，A股房企虽然“白菜股”没那么庞大，但股价（以6月17日收盘价计算）破净的房企却也占了接近一半。

  回暖与迹象

  在地产企业众多的护盘行动中，除了回购股份以及股东、高管增持股票，房企通过回购发行债券，对外释放企业经营良好的信号，以稳定投资者信心、维持公司市值，也成为重要方式。

  乐居财经《地产K线》统计的数据显示，进入二季度以来，弘阳地产、德信中国、旭辉控股、融信中国、碧桂园、中梁控股、朗诗地产等多家房企先后出手赎回自家债券。

  当中，6月15日，碧桂园赎回6.83亿美元、2022年7月到期的4.75%票据。成为近段时间以来，房企提前购回旗下美元债券最大的一笔。

  值得一提的是，与地产开发商积极护盘，维护市值形成正向联动的是，随着疫情的阶段性好转以及政策层面的推动，地产市场少有地显示出转暖趋势。

  5月单月，商品房销售金额10548亿元，同比下降37.7%，跌幅收窄8.9pct，环比上升29.7%。销售边际略有好转。而公开数据显示，5月份全国二手房活跃度底部有所修复，50城二手房成交量环比增长约14%，部分核心城市新增带看量明显增长。

  信达证券披露的研报指出，受益于疫情的缓解，主流核心城市的成交略有恢复，虽然价格仍然未止跌势，但是交易量已经底部企稳回升。该机构表示，目前市场已处于底部区间，成交量开始出现复苏，接下来市场可能会进入量升价稳的状态。

  万联证券也预计，随着疫情扰动减弱，今年下半年，在“稳增长”的背景下，供需两端政策持续发力，下半年房地产销售将得到一定程度修复。其预计2022全年，房地产销售下滑幅度或将收窄至10%左右。

  由于去年下半年以来房地产市场持续低迷，政策层面此前有过不少“救市”举动，包括在融资端对民营企业逐渐放宽，在需求端降低首付比例、降低按揭利率，在土地市场降低房企竞拍门槛和资金压力等。

  上述人士指出，这些政策对房地产市场的效果从目前看来尚不明显，主要是由于市场信心和行业信心尚待恢复，否则无论融资端还是市场端的政策不断出台，只能形成政策空转。但其也认为，未来一段时间，随着房地产回暖措施的不断加码和之前政策效应的逐步显现，房地产股市也会逐渐呈现触底反弹的走势。

  6月1日-6月20日期间，两市共64家房企股价反弹，占比接近四成。