恒大债务重组里的国资“进退”
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地产K线
魏薇
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2022-06-19 20:20
文/乐居财经 魏薇
恒大的债务问题迟迟未能妥善解决，慢慢的，国资有了分歧。有人伸手援助，也有人着手退出。
6月7日，据北京产权交易所披露，中国铁建投资集团有限公司（以下简称“中国铁建”）挂牌转让恒大置业（深圳）有限公司（以下简称“恒大置业”）49%股权，转让底价26.6亿元。
剩余51%的股权则由恒大地产集团持有。恒大置业成立于2015年6月7日，法定代表人为康力冰，所属行业为房地产业，一般经营项目包括：从事房地产开发经营、房地产经纪、自有房屋租赁、园艺工程施工等。
截止2022年2月底，恒大置业的资产总额为80.17亿，负债为33.26亿，净资产为46.92亿，按照中国铁建持股49%计算，对应的净资产约为22.99亿元，转让底价在此基础上的溢价率约为15.7%。以26.6亿元对应49%股权计算，中国铁建对恒大置业的整体估值是54.3亿元。
二者之间的合作时间并不长，中国铁建的离场与恒大自身所处的困境脱不开关系。恒大地产深陷债务泥淖，恒大置业的经营情况也不容乐观。2021年，恒大置业仅实现营收202万元，净利润为亏损2.48亿。2022年一季度，仅实现营业收入10.7万元，净利润5.8万元。
从数据可见，恒大置业的项目几乎处于停滞状态，同时产生了较大额度亏损。恒大前景如何尚不可知，但及时脱手或能降低中国铁建自身的财务风险。
失意离场
恒大置业原为恒大的全资子公司，2017年，恒大出让恒大置业49%的股权，引入信银（深圳）股权投资基金管理有限公司。
2019年12月，中国铁建以23.13亿元认购了这部分股权，成为恒大置业的第二大股东，并与恒大集团签署了战略合作协议，双方将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务等领域开展广泛合作。
当时双方宣称“开创了央企和民企合作的双赢典范”。对于为何要持有恒大置业49%股权，中国铁建表示，恒大置业是项目公司，这属于项目开发过程中的正常投资。
据中国铁建年报，恒大置业在去年年末的资产合计是116.96亿元，负债总计70.03亿元。但这两项数字在北交所披露的分别为79.06亿元和34.64亿元，与中国铁建的年报数据存在较大差距。若项目公司按照现在的估值出售，中国铁建在今年的财报上会确认账面损失。
中国铁建选择入股恒大，是看中其在深圳的旧改项目。当时，恒大对外披露，在深圳已储备的城市更新项目超过40个，其中已立项（计划公告）的项目有21个。
但二者的合作早已名存实亡，暴雷之后，恒大在深圳的多个项目停工。最大的项目为恒大深圳湾超级总部，项目总建筑面积34.3万平方米，建筑高度400米，地上71层，地下6层，原计划于2024年竣工。另外，如坪山区恒大城项目、龙岗区恒大都会等项目均处于停工状态。
对于深圳的城市更新项目，有媒体报道称，金茂、华润置地、深圳国资委旗下深圳人才安居集团、深业集团等都曾与恒大洽谈过，但最终未谈妥。
此次实力国企退出之后，又会有谁接盘这块“烫手山芋”？
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来源：地产K线
作者：魏薇
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