文/乐居财经 房慧 魏薇

场外骄阳似火，场内的绿城股东大会如火如荼进行。地产寒冬之下，前来参加绿城股东会的股东们热情高涨，因参会人数较多，会场临时增加了不少座位。

与往年不同的是，这次的股东大会没有拖堂，投资者们眉头舒展，过程中还伴有阵阵掌声。有股东感慨：“从事地产投资15年，最近的一年是行业变化最剧烈的，而绿城过去一年的表现，让我们很钦佩，对这个成果也是很满意的。”

从股市表现来看，过去两年，绿城股价上涨了31%；过年一年，上涨11%，涨幅均位居行业第一。年初至今，绿城股价更是创下了历史新高，期间最高达17港元/股，港股典型房企中，股价增幅位居行业第二。

作为绿城的掌舵人，张亚东还是满怀信心：“绿城肯定会越来越好，我们还是比较保守的，要保持稳健。绿城也会保持开放沟通，相信会有更多投资人看到公司的长期价值。”

好中选优

今年前5个月，绿城新增了19个项目，分布在北京、上海、杭州、宁波等城市，新增货值位居行业前三。

在刚过去不久的杭州首轮集中供地中，绿城斥资146亿元拿下多幅优质地块。郭佳峰打趣道：去年杭州拿地拼不过，就没拿。但今年，绿城在杭州拿的地都是最好的，数量上不是最多，但质量上堪称上乘，都在城市核心区，权益占比也比较高。

话音未落，会场响起一片掌声。投资人们的自发鼓掌，有感叹，有满意，更有期待。

总体而言，绿城的投资策略是聚焦，不发散投资，在好中选优、熟悉的城市去投。2022年，绿城对自己的要求是“零失误”，并对投资提出了更高的要求，即“利润门槛更高、风险系数更低、权益占比更大”。

前两年，绿城享受了市场向前冲的红利，平均权益约58%。新的一年，绿城不再以规模为目标，而是加大项目权益，新增项目的权益平均在84%左右，也有100%的项目。

对于自己能做什么，什么时候做，绿城心中有数。当被问及绿城在华南的项目偏少，对这块市场的看法时？郭佳峰回答道：“我们在华南深耕不够，但这里的市场不会放弃。因为当下，在绿城熟悉的市场环境中，如北京、上海、杭州机会比较多，那就没必要去冒险了。”

事半功倍

据统计，今年以来，绿城融资渠道通畅，已成功发行5笔境内债，合计70亿元，2笔境外债，合计5.5亿美元。融资利率区间3.2-3.3%，处于行业低位。

这也是绿城能够“硬气”的底气之一。

2022年前5个月，绿城录得788亿元的销售额，权益投资额565亿元，回款率超110%。

下行的市场环境下，谁都不能独善其身，绿城多举措并举，化解下行压力。通过专项会议将项目去化一个一个夯实，重点事项一个一个盯实，供货节奏一个一个梳理，在5月实现了触底反弹，把下降数值控制在了39%。同时期，行业平均降幅为50%，TOP10的降幅为42%。

张亚东预计，整个行业的销售目标下降会在20-30%之间，绿城不会下降这么多，肯定是下降最少的。目前为止，绿城有信心完成3100亿元的销售额，如果下半年市场回暖，可以做到3300亿。同时，营收、利润不会受影响。

张亚东表示：“要看到市场明确回暖了，才能大举进攻，可能决策会晚两三个月，但要看好了看准了，不追究一城一池的得失。”

从快速到稳健，从规模到品质，绿城用三年时间做了六年的事，实现了业绩倍增。当下，规模已不再是制约绿城生存与发展的关键因素。在发展的“起跑期”，绿城更注重综合实力的打造。“以稳健夯实底盘，以内功穿透周期，以品质构筑卓越”，绿城从投资布局、财务安全、组织效率、大运营、产品力、服务力等多个维度进行全面打磨。

绿城为“战略2025”制定了两个核心目标：一是打造赖以生存的硬实力，做到行业TOP10；二是打磨得以长存的软实力，做行业品质标杆。

内外兼修，软硬兼顾，未来的绿城仍大有可为。股东说道：希望绿城给我们机会，做万科的刘元生。这句话里，饱含对绿城的期许。

旧改风险暗藏，万科有个万全之策