文/乐居财经 李奕和

  在经历了股价迷之闪崩、实控人持股被强制出售一个余月后，天誉置业的一纸公告，正式将它的债务危机公开在了外界的视野。

  6月15日，广州老牌房企天誉置业（00059. HK）公告，一笔尚余本金为2.47亿美元、13%计息的优先票据，本息将于2022年7月8日到期；另外一笔尚余金额2.92亿美元、13%计息的优先票据，利息也在2022年6月16日到期支付。

  天誉置业显然还没做好准备。对于这两笔即将到期的美元债本金和利息，其称，将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。

  但若未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案，将可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行等，并引发若干债务交叉违约。

  与众多美元债暴雷的房企一样，天誉置业走到了艰难的十字路口。

  受事件影响，6月16日开盘后，天誉置业股价盘中一度下跌超11%。至当日收盘，天誉置业报0.072港元/股，跌去10%，总市值6.08亿港元。

  美元债“预警”

  两笔美元债均发行于新交所。一笔发行于2019年7月8日，将在2022年7月8日到期，按13%计息，目前尚未偿还本金2.47亿美元，届时到期日需支付的利息1605.5万美元。

  另一笔由天誉置业子公司发行于2020年12月16日，将在2023年12月16日到期，同样按13%计息，目前尚未偿还金额2.92亿美元，于2022年6月16日及2022年12月16日，天誉置业需分别支付利息1898万美元。

  仅按此粗略计算，在7月8日之前，天誉置业需要准备约2.82亿美元以偿还这两笔美元债到期的本金和利息。当然，该公司在两笔美元债中均有30天的宽限期。

  房地产市场急剧恶化，融资冰封，是导致去年以来一系列房企躺倒在巨额债务面前的主要原因。天誉置业也不例外，不利的市场因素及融资环境，使其“现阶段面临着巨大的流动性压力”。

  面对即将到期的美元债，天誉置业表示，正寻求相关专业中介机构建议，协助评估其资本结构及流动性状况，探索所有可行的方案以缓解当前阶段性流动资金问题。

  而天誉置业若未能如期偿还债务，且与债权人也无法达成一致，等待天誉置业的，将是若干债务交叉违约的严重结果。

  无风不起浪。一个多月前，资本市场的灵敏嗅觉已经首先感受到了天誉置业潜在风险的临近。4月22日，天誉置业股价出现闪崩，当天股价由开盘的0.475港元/股，直线下泄82.29%至0.085港元/股。

  突如其来的暴跌之下，天誉置业在当天紧急宣布了短暂停牌。

  这起暴跌的一大严重后果是，天誉置业控股股东兼执行董事余斌透过孖展股票账户实益拥有的公司3.23亿股普通股，被证券公司强制出售。这让余斌所持天誉置业的股份减至55.22亿股，约占已发行股本总数65.37%。目前，其所持的33.03亿股被质押。

  面对即将到期的美元债束手无策背后，天誉置业在表的现金确实捉襟见肘，经营业绩也不尽如人意。

  2021年，天誉置业实现收益76.63亿元，同比下降0.51%；期内，录得的归属股东收益亏损2.84亿元，同比2020年的溢利9.51亿元，下降129.86%。

  年报显示，至2021年底，天誉置业一年内到期的银行及其他借贷增长了155.45%至67.77亿元。当中，包括银行借贷5.29亿元、票据及债券34.56亿元、其他借贷27.92亿元。

  相比之下，天誉置业在手不受限制的现金及现金等价物仅13.31亿元。此外，受限制现金28.8亿元。存在较大的资金缺口。

  借“高利贷”推进旧改

  为增强流动性，将项目股权出售以换取运营资金，是暴雷房企的一贯做法。已经走在美元债违约边缘的天誉置业，也开始为旗下项目引入投资者。

  两天前（6月14日），天誉置业还另外披露了一纸公告。其间接持有97%的附属公司南宁天誉誉浚投资有限公司（以下简称“天誉誉浚”）作为借款人，与贷款人广州市融悦商业服务有限公司（以下简称“广州融悦”）订立贷款协议。

  据此，广州融悦向天誉誉浚提供不超过5亿元的贷款融资。贷款须在首次提取之日起60个月内偿还。

  该贷款协议有一项重要的约定，广州融悦享有期权以1.4亿元购买广州天凤有限公司（以下简称“广州天凤”）51%股权，后者由天誉巨荣置业有限公司（以下简称“天誉巨荣”）持股49%，天誉巨荣是天誉誉浚持有80%股权的子公司。

  1.4亿元对价，以等额方式抵消未偿还贷款金额。

  广州天凤的主要资产为广州凤尾村旧改项目。2020年底，经公开招标，天誉置业成为广州凤尾村项目的合作主体。该旧改项目毗邻红卫地铁站，靠近国际生物医药创新园，占地总建筑面积193.9万平方米，当中总可售建筑面积74.2万平方米。

  根据计划，项目拆迁安置总投资额约39亿元，其将建起总建筑面积不低于20万平方米，楼高不少于300米的综合体。据悉，广州凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始，预计于2024年至2027年完工。项目土地上必要的拿地手续尚未完成，项目公司尚未取得土地使用权证。

  目前，项目公司广州天凤仍由凤尾村经济联合社合法拥有51%，由天誉巨荣合法拥有49%。在完成安置区建设及完成相关产权登记后，凤尾村经济联合社同意将剩下的51%股权转让给天誉巨荣。

  也就是说，在贷款人广州融悦行使购股权后，天誉巨荣将其在广州天凤的51%股权出售给前者，天誉置业在项目公司的实际持股比例将由77.6%相应减少到38.02%。

  在债务压顶，流动性不足的情况下，这并非天誉置业第一次出售广州凤尾村旧改项目股权。

  去年7月，天誉置业旗下天誉誉浚、天誉巨荣曾与认购方漳州唐林房地产订立《增资扩股协议》。漳州唐林房地产通过向天誉巨荣增资6.06亿元，取得了天誉巨荣的20%股权。

  这家名为漳州唐林房地产的企业，实为大唐集团的间接附属公司。由此，大唐集团曲线进入了广州凤尾村旧改项目。

  值得一提的是，此次广州融悦向天誉誉浚借出的5亿元贷款融资，利率并不低，其年化利息达到14.8%。这比天誉置业发行的两笔美元债13%的利率还要高。

  另根据去年5月天誉置业披露的一宗授信公告，广州黄埔凤尾村旧改项目曾获包括广州农商银行、中国农业银行及中国银行在内的银团授信82.79亿元，年利率仅为7%。

  相比之下，天誉置业此次向广州融悦的贷款融资利率高了一倍不止。

  广州融悦为一间由王凯玲、叶玲利、吴秀荣及潘宏分别实益持有49.5%、47.5%、2.5%及 0.5%的企业。其仅成立于今年6月1日，注册资本1亿元，主要以自有资金从事投资活动。目前，该公司并无对外投资企业。