文/乐居财经 严明会

  为避免实质性债务违约，房企们可以说是使出了浑身解数，部分房企选择进行提前债务安排，如提前赎回、要约回购、交换要约等方式。

  2022年6月13日，领地控股（06999.HK）发布公告称，为改善公司整体财务状况，主动债务管理，拟推动2022年6月到期的12%票息美元债券1.2273亿美元寻求交换展期。

  据悉，该笔美元债为领地于2021年6月28日发行，本金总额1.5亿美元，票面利率12.0%，于2021年12月28日及2022年6月27日期末支付。截至公告日，该美元债的未偿还本金约为1.23亿美元（折合人民币约8.29亿元）。

  在债务压力面前，伴随政策层面的持续性收紧，房企的债务违约事件频发。对于临期债务的处置，交换要约因灵活度较高成为常见的操作方式之一。有数据显示，2021年全年共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83亿美元。

  今年以来，包括上坤地产、祥生控股、中梁控股、禹洲集团、正荣地产、大唐控股、中南建设等在内的多家房企，都已寻求境内债券展期或美元债交换要约。

  年内无到期债务

  具体来看，领地控股交换要约的具体方式为“发新还旧”，拟就先未偿还本金最少约1.1亿美元（或90%）发起交换要约；交换期限为6月13日开始，及将于6月20日下午4时正（伦敦时间）截止，若需延长或提前终止，将另行公告。

  此次交换发行的新票据期限为364天。也就是说，领地将为债券争取延长一年偿还的时间，新票据票面利率还为12%，相较于交换前未有提升。

  对于交换要约的原因，领地控股认为，从2021年下半年开始，中资房企及其行业发展遇到转折点。用于房地产开发的银行贷款有所减少，加之房地产市场的销售下滑，以及境外市场融资的收缩，由此限制公司无法对即将到期债务作出偿还。

  领地控股称，本次拟发起交换要约，可延长债务偿还期限，可改善公司债务结构并提升现金流管理。在6月下旬完成本笔债券展期后，领地今年内再无境外债本金到期。

  另一方面，领地控股一直以来保持着较为安全稳健的财务结构。根据年报，截至2021年底，领地控股剔除预收款后的资产负债率为72%，净负债率为62%，现金短债比为1.25，同时，现金和银行结余为52.24亿元。

  房企交换要约忙

  交换要约本质上市标准化的展期，灵活度相对较高，投资人可根据自身需求选择是否接受要约，接受方将获得现金和一定比例的新债券，拒绝方则在原兑付日获得应收本息，在这个过程中也可能会面对实质性违约。

  近期来看，已有大唐控股、中梁集团、中南建设三家房企提出交换要约。

  5月23日，大唐集团拟就旗下6月到期的3亿美元债寻求交换要约。公告方案显示，该笔美元债将同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息，相当于借新换旧。新票据将于2023年5月30日到期，新票据维持12.5%的旧券利率不变。交换届满期限为2022年5月30日下午四时正（伦敦时间）。

  6月8日，中南建设发布公告称，公司就旗下美元债“中南建设10.875% N20220618”和“中南建设 12%N20220608”发起的交换要约已完成。根据交换要约发行的约1.57亿美元新票据将于2023年6月5日到期，并将自（包括）2022年6月6日起以12.00%的年利率计息，票息于2022年12月6日及2023年6月5日应付。

  6月13日，中梁控股发布公告，分别有897.5万美元（占2022年5月票据的未偿还本金总额2762.8万美元约32.49%）及5859.2万美元（占2022年7月票据的未偿还本金总额7116.6万美元约82.33%）已根据交换要约有效提交作交换并获接纳。

  近一个月之前，5月17日，中梁控股刚刚成功将两笔2022年5月到期、2022年7月到期合共本金7.5亿美元票据交换要约将展期至2023年4月、2023年12月到期。

  相对于提前赎回、要约回购均已实质性偿付的情形，交换要约这种“以旧债券交换新债券”的方式对于债权人来说仍存在一定不确定性。因此，并不是所有公司的美元债都能够通过交换要约展期。

  去年12月3日，佳兆业发布公告称，2021年12月7日到期4亿美元票据交换要约失败。该笔债券于2020年12月8日上市，票息为6.5%，到期日为2021年12月7日，加上利息，佳兆业需要在到期日兑付共计4.26亿美元。

  同年11月25日，佳兆业发出交换要约方案，根据方案，该笔债券交换要约需要经过3.8亿美元或95%持有人的同意方能通过。按照计划新票据将于2021年12月7日上市，2022年6月6日到期，与原有票据进行衔接。根据佳兆业的方案，投资人每1000美元可以获得25美元现金补偿、1000美元新票据及资本化利息。但最终未能获得债权人的认可。