文/乐居财经 李奕和

  房地产企业与信托公司，唇齿相依。

  过往房地产快速发展那几年，信托公司通过发行信托计划，或直接贷款的方式与房企深度捆绑。但当行业下行，房企流动性遭遇问题，信托也成为追债房企的千万投资者之一。

  6月9日，泰禾集团（ST泰禾，000732.SZ）公告，旗下厦门泰禾将持有的福建泰维置业有限公司（以下简称“泰维置业”）60%股权，转让给兴业信托（代表“兴业信托·筑地TZ001（福建泰维）集合信托计划”），交易对价23.53亿元。

  作为最早出险的一批房企，泰禾的债务重组工作一直备受关注，但也困难重重。今年以来，业绩大洗澡、净利润连续亏损被“ST”以及董事长黄其森被带走协助调查等事件，让得泰禾的债务重组雪上加霜。

  最新这笔交易，泰禾选择“以资抵债”。其交易对价23.53亿元，将用于偿还泰禾下属子公司对兴业信托的部分债务。企业经营困难，项目停滞，融资性股权转让，可以加快项目的开发与运营。

  只不过，交易只能缓解泰禾一段时间的资金压力。双方在公告约定，泰禾需在一定时间内对项目股权进行回购。但在今年以来连续的坏消息，这已经是泰禾难得的好消息了。

  “以资抵债”

  泰维置业是泰禾旗下福建漳州白塘湾国际旅游度假城项目的开发主体，其是由泰禾集团在5年前所收购而来。

  2017年4月，泰禾集团以17.87亿元的总代价，从新华都实业手中收购福建新华都置业（“泰维置业”的原称）60%股权，从而获得了白塘湾国际旅游度假城项目的开发。

  目前，泰维置业拥有位于漳州市龙海市新厝白塘一带共计21幅地块，宗地面积共计约1403.91亩。其中住宅用地13幅，宗地面积合计约1082.02亩；商服、住宿餐饮用地8幅，宗地面积合计约321.89亩。

  白塘湾项目早在2012年被列为福建省重点旅游度假项目。根据规划，整个项目将建设包括酒店式公寓、山海景建筑群、高端度假别墅群、健康养生中心，以及占地120亩的水上乐园。

  只不过，随着泰禾集团风险的暴露，项目此前已陷入停工。

  早在去年5月，福建省漳州市龙海区政府办公室就发布通知，为妥善解决白塘湾项目停工、商品房延期交付及工程款拖欠等问题，当地区政府成立泰维置业重整清算组。

  对该重整清算组的成立，泰禾集团当时特意做出澄清表示，重整清算组并非法律意义上的破产程序清算组，本质目的是在政府部门的参与下，厘清项目股权及债权债务关系，推进白塘湾项目的股权重组方案及复工复产。

  根据泰禾去年的说明，项目未销售货值超过200亿元。

  一年后，项目等来的是兴业信托的入局。

  兴业信托直接收购持股项目，更多是不得已之举。根据公告，对于此次交易对价的23.53亿元，各方同意用以偿还泰禾下属子公司对兴业信托的部分债务。

  不仅如此，双方还拟定了回购协议。约定自兴业信托收购泰维置业60%股权完成日起届满36个月之日，泰禾方面将根据协议相关约定，无条件受让泰维置业60%股权或各方另行约定的受让比例。

  回购的价格主要由以下几方面组成：“兴业信托收购标的公司标的股权对价+股权收购溢价款+回购时兴业信托向项目公司提供的股东借款余额（如有）+兴业信托持股期间向项目公司提供的股东借款资金成本。”

  黄其森及其配偶叶荔，对项目回购转让价款提供自然人连带责任保证担保。

  在回购期内，兴业信托未从项目公司取得分红、未从项目公司抽取资金。并且，泰禾方面有权根据实际情况要求提前受让标的股权。

  整个公告看下来，准确地说，泰禾实际上为白塘湾项目找来了一位财务投资者，建设和运营还掌握自己手上。其通过转让股权引入股权投资方并约定股权回购安排以获取融资，意在加快项目的开发与运营。

  兴业信托给泰禾的最长期限，是三年。

  目前，泰维置业的股权登记信息已变更完成，其由兴业信托、汇明昇集团持有60%、40%股权。而转让前，泰维置业分别由厦门泰禾、汇明昇集团持股60%、40%。

  涉信托贷款逾期258亿

  根据6月9日公告，因融资所需，泰维置业部分资产与股权已被质押。其目前持有的其中四幅土地抵押给了宏杰资产管理有限公司，而厦门泰禾持有的标的公司60%股权早已质押给了兴业信托。

  此外经核查，泰维置业为失信被执行人，涉及标的金额约为85.26万元。而因存在金融借款合同纠纷、工程建设合同纠纷及商品房买卖合同纠纷等，其名下相关银行账户被冻结、部分不动产被查封。

  过往几年，得益于房地产的快速发展，信托与地产深度捆绑，其通过发行信托计划、直接贷款等方式进入地产项目时有发生。

  当房企陷入困境，项目停滞，信托公司躬身接盘，成为推动项目得以复工复产的重要力量。而信托公司与房企，债权人与债务人的身份，也常常让两方对簿公堂。

  此前，同样处在危机中的恒大等房企，就曾多次将各地的项目转给与之合作的信托公司，自己全盘退出。作为同样有着千亿级别规模的泰禾，出险后对信托公司的影响也是广泛存在的。

  近两年里，泰禾及其关联公司常成为信托公司诉至法庭的“座上宾”。

  2020年7月，因17.49亿元金融借款合同纠纷事项，西部信托对泰禾集团及北京泰禾提起诉讼。同年8月，因金融借款合同纠纷事项，四川信托对泰禾集团及相关当事人提起诉讼。请求判令泰禾集团偿付本金39.95亿元及相关利息、罚息等，共计47.97亿元。

  过去的2021年，泰禾集团也因借款纠纷等多次被金融机构告上法庭。这些信托机构包括四川信托、中原信托、长安国际信托、渤海信托、西藏信托等。

  根据泰禾披露的2021年报，除债券外，泰禾已逾期的银行贷款、信托贷款等有息债务257.82亿元，其中债务本金143.72亿元，债务利息114.1亿元。而截至4月28日，泰禾集团已到期未归还借款金额354.33亿元。

  目前，这些债务仍在重组推进中。

  在这些信托融资中，兴业信托与泰禾的合作不可谓不广。乐居财经查阅获悉，在融资图谱一项，泰禾在案的信托融资合计155起。当中与兴业信托发生的融资最多，达到22次。其自身与旗下公司通过兴业信托的融资金额超160亿元。

  数据还显示，除泰维置业外，泰禾还曾将旗下泉州连禾置业、泉州华大泰禾广场、廊坊大家商业城、福州泰盛置业、福建泰信置业、上海金闵房地产、北京泰禾嘉兴房地产等多家公司股权质押给兴业信托，出质股权数额合计达18.72亿元。

  诸多牵连之下，兴业信托也曾将泰禾告至法院。5月30日，厦门泰禾新增终本案件，叶荔、黄其森、泰禾集团及厦门泰禾成为被执行人，标的3.35亿元。

  因金融借款合同纠纷，兴业信托曾在去年6月向法院申请执行。随后，厦门泰禾旗下公司泰维置业1972.8万美元股权遭法院冻结，案件所涉及叶荔、黄其森、泰禾集团及厦门泰禾也被限制高消费。