文/乐居财经 李奕和

  在昆明盘龙区北京路，矗立的俊发中心在一众社区的重围中显得有些遗世独立。这家普遍被外界称为“云南王”的房企，最近一段时间并不平静。

  由于房企债务“暴雷”愈演愈烈，此前几日，中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划违约事件甚嚣尘上，俊发集团作为该信托发行背后的主体一度冲上舆论的风口浪尖。

  4月23日，俊发旗下孙公司“云南瑞玖房地产开发有限公司”发布了一则延长期说明，宣布中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划自动进入6个月延长期，至2022年10月23日止。

  然而，这只让俊发获得了暂时的喘息之机，在商业、旧改领域的持续发力，近几年沉淀了其大量的资金，而疫情、调控影响下楼市持续低迷则让其销售回款变得困难。与现阶段大多数面临资金压力的房企一样，俊发需面对一个两难的选择。

  2亿信托产品暴雷

  中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划开始发行于2020年10月20日，规模4亿元，产品期限18个月，融资方为云南瑞玖房地产开发有限公司，所募资金投向俊发集团昆明安宁的“俊发城”项目。

  也就是说，按正常期限，该信托于今年4月下旬到期。根据云南瑞玖房地产发布的延长期说明，中建投信托于2020年10月陆续向公司放款27330万元，截止2022年4月23日，贷款余额为21897万元。

  该公司解释说，2021年12月，安宁市爆发疫情，安宁疫情防控工作指挥部立即启动疫情防控应急处置预案，停止所有聚集活动。安宁俊发城也因疫情受到影响。

  自此，南瑞玖房地产宣布信托计划自动进入6个月延长期，至2022年10月23日止。对于新的还款期限，其称，目前安宁俊发城的抵押值及货值均足以覆盖中建投贷款余额，近一个月以来，随着疫情的好转，销售在逐渐恢复，公司完全有信心能在2022年10月23日前还款。

  被外界称之为“云南王”的俊发集团，最早创建于1998年，至目前已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个区域的上海、佛山、广州、西安等14城，累计开发百余个地产项目。

  值得一提的是，从偏居一隅的云南房企，扩步向全国版图，尚未完成上市的俊发集团，信托融资成为资金来源的重要部分，其与多家信托公司交流甚密。

  2020年6月，俊发集团通过中铁信托成立银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划，产品规模4.4亿元，募集资金主要投入俊发海东俊园三期19-4地块。

  当年9月，俊发集团为背后主体还发行了佳园400号集合资金信托计划（第1期）、佳园400号集合资金信托计划（第2期C类）。这是其通过平安信托发行的信托产品，规模分别为3.4亿元、5000万元，筹集资金用于俊发昆明观云海云中苑A6地块二期项目的开发建设。

  此外，俊发集团还引入信托公司持股，直接为项目公司输血。去年年中，俊发与中航信托合资成立深圳俊航投资合伙企业（有限合伙），两者分别持有约50%股权，目标公司注册资本13.6亿元，唯一的对外投资公司是云南俊轩房地产开发有限公司。

  乐居财经查阅了解，除最新宣布延长6个月期限的中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划，俊发集团上述通过中铁信托、平安信托成立的三笔信托计划，目前均在执行期内。

  除了靠信托输血，俊发集团还对旗下公司多次作出质押。2021年至今，其15次出质旗下公司，合计出质股权数额126.74亿元。其中最大的两笔出质发生在今年。

  1月25日，俊发集团将全资子公司云南俊发宝云房地产出质，出质股权数额46.167亿元，占所持股份比例为100%；2月25日，俊发集团再次将旗下云南俊禾房地产100%股权进行质押，出质股权数额17亿元。

  连续多次大额出质股权，实际上也从侧面表明俊发集团的资金压力有所增大。

  商业+旧改拖累

  事实上，在此之前，俊发集团就曾在3月初因“惠誉评级下调”和“1200亿负债压顶”言论，被疑现金流出现压力。当时，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”，展望“负面。

  据了解，俊发地产在2021年6月底的无限制现金45亿元，而于2022年10月到期的境内公司债券为20亿元，有2.37亿美元债券于2022年12月到期以及有20亿元公司债券于2023年3月到期。该机构预计俊发地产的流动性和融资渠道有所削弱。

  此后针对这一评级下调，3月2日，俊发集团不得不做出情况说明，截至2021年6月末，俊发集团总负债1236.65亿元，全口径有息负债429.07亿元(俊发集团权益口径负债仅为321.49亿)，其它负债807.58亿为预收账款、往来款、应交税费，不存在兑付压力。

  其预计2021年末，有息负债降低60亿，全口径有息负债下降至369.56亿，权益口径负债仅为267亿。俊发称，截至声明出具之日，公司均按时、足额偿付金融机构贷款本息，不存在违约或延迟支付本息的情况，公司偿债能力未发生重大不利化。

  殊不知这起声明作出一个月后，中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划便出现了延期。

  俊发集团的流动性危机与其在商业地产、城市更新等领域的大举扩张不无关系。最为外界所熟知的，2017年11月，俊发集团曾以452亿元的承债式收购，收购了资金链断裂的云南中豪集团。

  接手中豪的俊发集团，成立了昆明俊奥商业有限公司，并将前者旗下主要的商业项目中豪螺蛳湾国际商贸城收归麾下。俊发收购后，项目更名为俊发·新螺蛳湾国际商贸城，庞大的项目建设开发得以再度激活。

  然而，承债式的收购让俊发在并购项目的同时也接下了中豪集团大量的债务。其先后与民生银行、信达资产、工商银行等多达21家金融机构，就债务重组达成了一致意见，并签订了相关协议。

  据乐居财经此前报道，截至2020年10月，整个螺蛳湾还面临着138亿元的借款本金余额需要归还。这对于俊发来说，是一项不小的债务负担。

  此外在城市更新领域，俊发集团也并未放松，其以“城市更新综合服务商”为定位，近年来先后在上海、西安、石家庄、广州等地陆续推进旧改项目。

  2021年2月，俊发集团被确认为广州增城蓝山村旧改的竞得企业，该项目总用地面积128.59公顷，改造范围内总建筑面积55.85万平方米，改造投资总金额高达82.15亿元。

  去年3月，俊发还与平安不动产签订战略合作框架协议，当时资料显示，双方合作的重点便围绕“城市更新”这一领域进行。截止2021年8月，俊发集团共计开发城市更新项目61个（含在途），改造面积2378万平方米，累计交付面积2713万平方米。

  实际上，过去一年土地供给变革，房企资金吃紧，俊发集团仍在土地市场表现积极。在一众房企少拿甚至不拿地之时，俊发集团仍是云南当年拿地最多的企业。

  此外，于2019年至2020年间将业务拓展至上海、深圳等地的俊发，在去年6月上海集中土拍中，也携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资管合力以15.37亿元在上海青浦区拿地。