文/乐居财经 李奕和

行业风险加剧，民营房企与国央房企融资格局分化，原因一方面是国央房企普遍背靠国资，良好的资质让金融机构更容易对其投出信任的一票。

控股股东对其的支持也起到较为关键作用。一些国央企业，凭借大股东雄厚的实力与庞杂业务版图，关联融资就时有发生。

4月19日，中国金茂（00817.HK）披露一起关联融资，其与中化保理订立新框架协议，据此，金茂将继续使用中化保理提供的融资性保理服务及非融资性保理服务。

中化保理同为中国中化的间接非全资附属公司，是一家从事商业保理的非银行金融机构，主要业务包括应收账款贸易融资；应收账款的收付结算、管理与催收；客户资信调查与评估；及应收账款的相关谘询服务。

这并非金茂首次与中化保理签订此类融资服务。2018年3月28日，该公司就与中化保理订立过原框架协议，但已于2021年3月27日到期。

眼下，现金流成为决定房企生死的命脉，房企积极利用自身资源，多元化融资渠道。特别是央企，融资收紧环境下可操作的空间比一般民营房企更大，股东借款、关联方融资、REITs、资产证券化ABS，甚至直接获得并购贷款，都成为融资方式之一。

当然，同样作为央企，也有优劣之分。此前，中交地产就曾获控股股东中交地产集团百亿借款额度，但高达10%的借款利率却比一般的发债融资要高出不少。

金茂的另类融资

在中化保理向金茂提供的融资性保理服务中，金茂将其应收账款转让给中化保理，以从中化保理处取得融资款，金茂需在融资期限届满时按应收账款的面值向中化保理回购应收账款，并向中化保理支付融资利息。

非融资性保理服务则包括应收账款的管理、催收及谘询服务；供应链保理服务及相关管理、催收及谘询服务等。而在供应链保理服务一项，中化保理于金茂应付账款到期时向金茂债权人偿付应付款项，金茂需就推迟付款向中化保理支付服务费。

上述两项保理服务，金茂无需就融资事项向中化保理提供资产抵押、权利质押或其他担保。据了解，在新框架协议有效期内，中化保理向金茂提供的融资性保理服务的每日最高余额为14亿元。另向金茂提供的非融资性保理服务的年度费用上限0.28亿元。

利用应收账款融资，在房企中并不少见，其具有融资时间短、效率高以及弹性高等特点，对房企最大的好处是，应收账款融资可以提前变现应收账款，加快现金回流，提升资金的使用效率，同时成本也相对较低。但对企业的信用有较大的要求，因此融资企业也多为国企央企。

就上述保理服务金茂应付给中化保理的利息及费用，公告称，不得高于中国的独立保理公司在同等条件下就提供同种类保理服务而收取的利息及费用。

“随着本集团业务规模的发展，为提高资金使用效率，延缓工程款支付，加快销售回款，本集团对供应链保理、购房应收款保理融资等多样化业务具有更多需求。”这是金茂寻求中化保理关联融资的原因。

实际上，中化保理并非金茂在此类合作的唯一关联方，它与平安的关联融资额度更大。

2020年3月18日，金茂就与平安银行、平安信托、平裕保理、平安产险、平安养老险、平安不动产及平安资管等在内的平安成员企业签订金融服务框架协议。于2022年12月31日到期前，平安成员企业计划向金茂提供存款服务、贷款服务及融资性保理服务的每日最高余额上限分别80亿元、100亿元及30亿元。

这起合作中，因平安成员企业均为金茂主要股东平安寿险的联系人，因而构成关联交易。

乐居财经查阅了解，过往的时间里，金茂通过应收账款向中化保理融资16次，向平安证券融资6次，期限1-5年不等。此外，2020年至今，金茂与中化集团财务有限责任公司的应收账款融资也达到27次，融资总金额合计8131万元，每笔融资期限均为1年。

这些关联融资以外，2021年，金茂在境内发行3年期无担保中期票据50亿元，其中，4月发行30亿元、票面利率3.74%，10月发行20亿元、票面利率3.65%；境外债则于去年2月、4月分别发行5年期高级债券6亿美元、票面利率3.2%美元债，以及发行次级永续债5亿美元。

进入今年以来，金茂在今年2月16日、3月25日先后发行18亿元5年期、3.2%利率公司债以及15亿元5年期、3.5%利率公司债；此外，与2月25日、3月15日分别发行2亿美元4.4%票息优先票据以及15亿美元4.4%票息优先票据。这些发债所得均被金茂用以偿还现有债务。

数据显示，于2021年末，金茂有现金和现金等价物310.51亿元。期内，计息银行贷款及其他借款合共1070.28亿元，当中，一年内到期的计息银行贷款及其他借款250.81亿元。

央企融资有一手

偿债高峰如期而至，房企现金流亮红灯，金茂只是向关联方融资的多数派之一。同为央企的中交地产，就曾在去年1月、12月先后发布两则公告，向控股股东中交地产集团新增借款，额度不超过100亿元。

与其他房企低利率向关联方融资不同，中交地产向其大股东借款的利率更达到为10%。据了解，于去年4月、7月、12月，中交地产已向中交地产集团分别借款20亿元、11亿元、23亿元，并在12月将部分借款进行展期。

不惜高利率向股东借款的原因，是中交地产面临较大的还债压力。截止2021年末，该公司有息负债超500亿。其中，一年内到期的有息负债166.64亿元，期末现金及现金等价物约107.62亿元，存较大资金缺口。其也是上市央企中唯一的“红档”房企。

除了向关联方融资，在融资持续收紧，资金成本变高的大行业环境下，央企们也浑身解数进行融资，各显神通。特别自去年以来，房企美元债暴雷愈演愈烈，发行美元债对境外投资者的吸引力下降，取而代之，房企非银融资的资产证券化ABS类融资增多。

今年4月1日，中交地产20亿元ABS债券状态更新为“已反馈”。今年以来，其已先后于2月11日、3月24日发行供应链金融资产支持票据30亿元以及发行供应链金融资产证券化35亿元。

4月13日，中信金石-华润置地万象1-5期资产支持专项计划项目状态更新为已反馈，该ABS拟发行金额达到80亿元。4月14日，保利凯悦假日酒店10.46亿元ABS项目状态更新为已反馈。

据了解，2021年，中海在境内发行债券合共195亿元，其中的50亿元为资产支持专项计划证券，占境内发债总额的26%。统计数据显示，今年一季度，房企的非银融资总额2309亿元，当中信用债占比50.4%，同比提升21.5个百分点；ABS占比29.4%，同比提升了7.7个百分点。

一些新融资渠道也正在被房企开拓。去年6月，招商蛇口以原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一。

该REIT最终募集基金份额9亿份，发售单价2.31元/份，基金募集资金净额20.79亿元。此外，为帮助出险房企脱险，近段时间以来以华润置地、大悦城为代表的部分央企还多次获得银行机构的数百亿并购贷款额度。

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