文/乐居财经 严明会

  过去的一年，房地产行业走出了“先扬后抑”的格局，下半年来更是急转直下。3月最后一天，三盛控股(02183.HK)刊赶上交卷“末班车”，发布2021年度未经审核年度业绩。

  面对行业环境变化，三盛采取了一系列措施，包括调整投资结构、暂停投资计划、加快销售回款、处置部分资产、优化组织架构等，通过一系列的应对动作，实现了降本增效、优化了现金流，在最大程度上减少大环境骤变带来的负面影响。

  多项努力之下，2021年三盛收入总额约99.07亿元，同比增长约12.85%；溢利同比2021年减少约21.7%至约6.66亿元；公司权益股东应占的溢利约6亿元，同比减少约26%。

  基于长期发展的定位，三盛认为坚守好品质底线、制定更清晰的投资纪律、形成更高效的运营能力，是面对新常态的必要举措。

  在战略层面，三盛将致力于推进战略性的地区布局，以精致产品和优质服务维持竞争优势及增长前景，成为一家“中而美，精而强”的房地产集团。

  拿地“三不进”

  目前，三盛实施“4-3-3”拿地策略，充分发挥自身在收并购、产业联动、合作开发等方面的优势，形成3个综合体及N个产业资源方的产城融合模式，进一步优化投资结构，不断丰富多元化拿地手段。

  在拿地方面，三盛侧重去弱限购、弱限价的区域，同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市、不进市场存量大的城市”底线，通过设置投资红线加强对风控的要求。

  在区域布局方面，三盛土地储备中有较多位于有人口持续导入的一二线、准二线及具有高增长潜力的三线城市。2021年，三盛合计收购4个土地项目，新增规划总建筑面积约85.1万平方米，合同总代价约31.13亿元。

  截至2021年12月31日，三盛土地储备总占地面积约352.7万平方米，规划总建筑面积约1045.34万平方米，其中权益应占约737.7万平方米。

  2021年，三盛已实现布局长三角区域、海西区域、环北京区域、山东区域、中西部区域、大湾区区域等中国经济活力强劲的区域，并获取多块土地启动住宅及商用物业开发，根据区域业务质量进行必要整合优化，进一步做稳做好做强。

  今年5月，三盛集团与信达地产确定战略合作，双方将在全国范围内就项目合作开发、物业经营以及资本运作等多个领域达成战略合作，同时也打开三盛控股的成长空间。

  一年内到期借款约47.1亿元

  从债务层面来看，截至2021年12月31日，三盛的银行贷款及其他借款合共约133.33亿元，相比于2020年的165.34亿元减少约19.36%，应付债券约15.3亿元。

  其中，一年内到期的借款约47.1亿元，一年后到期的借款约101.54亿元。截至2021年12月31日，三盛资产负债比率约为88.2%；流动比率约为1.3倍。

  截至2021年末，三盛尚未使用的银行及金融机构授信额度约为32.86亿元。去年7月，三盛积极优化融资结构，成功发行了一笔1亿美元的优先票据，并获得超额认购，也表明资本市场对三盛的长期发展充满信心。

  期内，三盛如期偿还一笔于2021年11月13日到期的美元债。值得一提的是，期内三盛控股的加权平均借款利率为7.94%，相比于2020年的8.69%有所下降。

  截至今年上半年，三盛的净负债率由2020年末的208％下降至126％，剔除预收款后的资产负债率则降至78％，现金短债比1.7倍。管理层在中期业绩会上表示，公司有信心在未来2-3年内实现“三道红线”绿档。 

  收益蓄水池273.17亿元

  房地产已告别粗狂发展的时代，房企的发展逻辑将“增量”转为“提质”，更注重发展的效益和质量，而其中的关键点就是自身产品和服务。

  一直以来，三盛都积极践行“精致产品”的发展战略，其充分发挥自身在收并购、产业联动、合作开发等方面的优势，积极寻求贴合市场需求的差异化产品，并打造出了属于三盛的品牌。

  据悉，三盛旗下的督府系、璞悦系、公园系、汝悦系、海岸系、滨江系等六大代表产品，满足不同业主对美好人居的多样化需求，聚焦“空间体验升级、居住体验升级”，围绕“安全、便捷、舒适、科技”设计，属于具备品质型核心竞争优势的产品。

  2021年，三盛完成了多项目高质量交付，除了产品的品质优势，其他产品附加值上亦有亮点，如其超强兑现力，同时亦有在硬性产品力基础上，打造社区服务升级等，从而成功打造出品牌差异化的竞争优势。

  截至2021年末，三盛共有55个持作销售、开发中及持作或锁定未来开发的物业项目。期末合约负债为273.17亿元，未来收益蓄水池将持续扩大。