文/乐居财经 魏薇

  2021年，对整个房地产行业来说，“变”才是唯一不变的真理。在这个巨变期，新城控股并未掉队。

  期内，新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %。实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

  钱紧时代，现金流可以说是企业的生命力，安全活下去是第一要务。在开发业务层面，新城控股以重销售抓回款为核心，期内达成了2387亿元的回款。从现金流层面做到“有回款的销售、有利润的销售”也是接下来的重要工作。

  吾悦广场是新城控股的一张亮眼名片，2021年，新城控股在商业运营上持续精进，录得总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。

  不可否认，房地产行业面临着新的挑战和压力。在本次业绩会上，管理层表示会在稳健安全的前提下稳步推进各项经营活动，目前的可售货值不少于2800亿元。

  新城控股控股董事长王晓松重提了“房地产行业从冲浪运动改变为帆船运动”的观点。行业的浪是可以看到的，但风是看不到的。只有不断提升自身能力，找准风向，才能迎风而上。

  迈入绿档，坚守底线思维

  2021年，新城控股成功迈入绿档。截至报告期末，新城控股的在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较2020年年末下降4.18个百分点。

  上市以来，新城控股首次披露了其合联营权益有息负债，当前，新城控股的合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

  同时，新城控股的经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，这一数值已连续四年为正；整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。

  在复杂的行业环境下，新城控股多次提前回购债务以提振市场信心。2021年11月，新城控股提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。今年2月，主动赎回部分2022年3月到期的2亿美元无抵押固定利率债券。3月9日，又提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

  在强化现金管控的同时，新城控股积极开展到期债权的置换。2020年12月发行4年期美元债，票面利率4.8%；2021年2月成功发行4.04亿美元无抵押固定利率债券，债券期限5.25年，票面利率4.5%。利率下降，债务周期拉长。

  2022年，新城控股在公开市场到期的债务共有126亿元，一季度已偿还到期债务46.15亿元，占全年到期总债务37%。新城控股表示未来将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，对投资者负责。公司积极做好两手准备：一方面在合理控制融资成本的前提下关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会，另一方面具备现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备，确保每笔债务的到期偿付。

  在2021年年报发布之际，新城控股同时宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

  针对何时重启公开市场融资，王晓松表示，近期一直在关注公开市场融资机会，包括吾悦广场的盘活机会，“我们一直在进行相应筹备，前段时间，部分民营企业出现困难，整个地产板块二级市场债券价格有很大波动，现阶段发行利率高，还不符合我们对融资成本的要求。随着按揭贷、开发贷改善，相信公开市场很快有机会”。

  管理层透露，在899亿元的债务中，有109亿元是通过吾悦广场融资得来，未来还有更大的空间可以盘活。

  截至2021年末，新城控股银行授信总额度1129亿元，其中公司及子公司已使用授信377亿元。

  轻重并举，商业运营有优势

  截至2021年末，新城控股的总土地储备达到1.38亿平方米，如扣除公建配套、自持吾悦广场、已售未结等，则全口径可售面积约5000-6000万方。其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

  期末已售未结3422万平方米，已售未结转金额约为人民币3296亿元。

  作为“住宅+商业”双轮驱动的另一重要核心，新城控股在商业模式上采取“轻重并举”的策略，在持有商业的同时，以输出服务和品牌的轻资产运作模式，作为商业拓展的重要组成部分。

  期内，新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。截至2022年3月25日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到189座，进驻全国135个城市，在地域选择上深耕长三角、布局全国化，55%的项目位于一二线及优质三线城市。

  截至期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达72.64%。

  2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年新城控股商业的持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。

  2022年，新城控股计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

  新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，购物中心已进入存量运营时代，集中度提升，进入整合阶段。而新城控股具备的优势体现在其商业模式、先发优势和综合开发运营能力三大方面。随着更多吾悦广场的运营进入成熟期，也将会带动新城控股整体的毛利率水平的回升。