文/乐居财经 魏薇

当房地产进入“黑铁时代”，生存与平稳成为大多数房企的目标，那些逆势生长的房企已是凤毛麟角。

2021年，金茂录得合同销售金额2356亿元，销售回款率达96.32%；营业收入900.6亿元，同比上升50%。

这一大幅增长主要是由于城市运营及物业开发销售收入增长。城市运营是金茂的一大特色，也是主业务之外的第二增长曲线。在房地产开发规模见顶之际，新的利润增长点就显得尤为重要。而早在2015年，中国金茂就开始了转型。

在第二曲线的有力支撑下，金茂在期内实现毛利167.58亿，同比上升38%；公司所有者应占利润46.9亿元，同比增长21%；若剔除投资物业公平值亏损1.36亿元，这一数据会上升至48.27亿元，同比增加49%。

2021年，金茂在全国频频拿地，规模不断扩大，实现了逆势扩张。同时在多个城市的深耕成效明显，于北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波、苏州、温州、广州9个城市签约销售金额突破100亿，其中，北京、南京销售金额突破200亿，相较2020年新增2个百亿级城市。

借贷利率创新低

经历了2021年的行业大洗牌之后，金茂的“三道红线”保持全绿。

2021年，金茂的平均借贷成本下降至3.98%，为三年以来的最低纪录，且几乎处于行业最低水平。除了有央企的背景之外，金茂自身的财务水平也很稳健。这让金茂获得了投资机构的认可，中信建投、瑞银、花旗等券商机构均给予中国金茂买入评级。

年内，金茂获取多笔低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票等。

由于期内的平均贷款额与平均贷款利率下降，截至2021年末，金茂的利息开支为57.02亿元，较2020年的79.21亿元减少28%，其中，资本化利息开支由2020年的51.94亿元减少44%至29.15亿元，融资成本由27.27亿元微升2%至27.88亿元。

截止2021年12月31日，中国金茂未提取的贷款余额达1114.55亿元。

拓宽第二曲线

自2007年起，金茂开始每年落地一个城市运营项目，2015年正式宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商，将城市运营作为其发展的“第二曲线”，当年，金茂的签约销售额仅有300亿元。

此后，金茂城市运营项目大幅增加，到2019年新增7个，2020年新增7个，在2021年行业环境整体恶劣的情况下，金茂的城市运营模式越发成熟，期内新增上海横沔古镇、湖州金茂南太湖未来之窗、长沙雨花金茂智慧科学城等6个城市运营项目。截至2022年3月，金茂已累计获取城市运营项目34个。

去年6月，金茂还斥资14.81亿元收购了中国宏泰29.9%股份及1.23亿美元可转债，而中国宏泰的主营业务与城市运营息息相关，正符合金茂第二曲线的发展规划。截至去年年中，中国宏泰拥有一级开发及产业市镇项目面积总计5797万平方米，旗下主要有8个产业运营项目，分布在廊坊、石家庄、鄂州市等地。

在土地储备上，2021年，金茂共计新获取62个二级项目，新增土地储备中82.4%位于北京、上海、广州、成都、西安等一二线核心城市。来自城市运营项目的签约额占比25.61%，较上年度提升4.37%；新增二级项目土地储备36%来自城市运营项目。截至2021年末，土地储备面积达9323万平方米。

业绩会上，中国金茂管理层透露，截止2021年12月31日，中国金茂尚有已签约未做收金额2928亿元，其中一二线核心城市签约占比达87%。2022年，中国金茂计划供货超4000亿，二级货源中78%位于一二线核心城市。

多元业务并进

涉足城市运营多年，金茂逐步形成了以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑，布局城市运营项目，同时围绕“大科技、大文化、大健康”三大产业，打造自身的产业导入和资源配套能力。

金茂从城市运营的区位选择入手，尊重当地特色，参与城建开发项目、城市功能板块开发建设等各方面的规划，后续进行资源及产业导入，以打造多元化产业经济。

在房地产和城市运营业务之外，金茂其他多元业务板块的发展也有声有色。5月，金茂旗下首个成功改造的城市级商业中心——南京览秀城焕新开业，其后览秀城完成品牌焕新，以体验与创新业态为核心，定位为聚焦年轻中产家庭的城市级商业中心。6月，金茂酒店正式发布五大自有品牌，为城市量身定制更具幸福感和品质感的生活空间。

2021年，中国金茂与443家优势产业资源完成战略签约。截止年底，其产业资源库内的活跃资源数量已超过1400家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞、海大集团等优势资源已于2021年落位金茂旗下青岛、嘉兴、宁波、金华等地的城市运营项目。

自身综合实力的全面加强，不仅能为金茂的“第二曲线”助力，也能帮助其在行业震荡之下平稳穿越市场周期。