文/乐居财经 李奕和

3月28日，美的置业（03990.HK）以线上方式举行业绩会，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼高级副总裁王全辉及执行董事兼首席财务官林戈出席。

据了解，美的置业在过去一年实现收入737.03亿元，实现利润53.03亿元，同比分别上升同比上升40.4%、9.9%。当中，由于年内会计确认销售面积的增长，美的置业物业开发及销售收入725.18亿元，较2020年上升40.8%。

在一众房企债务爆雷，行业信用坍塌以及市场低迷等因素综合作用下，这显然已是一个了不起的成绩。

事实上，作为民营房企的一员，近段时间以来的美的置业可谓风头无两。它是目前民营房企中，少有获得银行授信并购贷款的企业。今年3月以来，已获得多家银行共780亿元的融资额度，当中涉及并购贷额度就达390亿元。

这些新发生的行业热点，将美的置业曝光在镁光灯之下，更让它这场一个多小时的年度业绩会充满看点。

上市三年余，美的置业已然成为了民营房企的“优等生”。但这仍不是终点，行业持续出清，美的置业还在持续优化调整自身战略。城市升级、权益比、收敛聚焦和深耕战略，依然成为其业绩会的高频词汇。

“在2018年上市的时候，我当时就讲我们要做动能十足的马拉松选手，那么到今天，我们仍然把这句话放在我们战略一个很重要的位置。”

董事局主席郝恒乐再次强调，美的置业跑的是一场马拉松赛，而不是一个短跑。

提高权益比、严选合作方

进入3月以来，美的置业连续获得招商银行、交通银行、建设银行、农业银行多笔融资额度，当中涉及并购贷及保障性租赁住房贷款合计390亿元。美的置业也凭此成为少有获得银行并购贷额度的民营企业之一。

因此，业绩会上，收并购也成为外界关注美的置业的主要焦点。对此，郝恒乐表示，美的置业主要还是会着眼于自身合作的一些项目。“在这种情况下，我们会做一些并购。”

如今年2月，美的置业收购了合作方正荣在天津西青项目的股权。随后3月，美的置业还以代价9.07亿元，向金科地产收购南京2家子公司股权。

据统计，从2021年第四季度开始到目前，美的置业已发生13个项目股权的收购。这个过程中，美的置业还退出了部分项目，如岳阳、柳州项目。

一个方面，美的置业试图通过对合作方项目股权发起收购，化解风险，使项目推进更加顺利；另一方面，这也是基于美的置业想要提升权益比和操盘比例的诉求。

业绩会上，郝恒乐将如今的房地产市场比作是一场马拉松，美的置业将不断地根据市场的变化动态调整自己的速度。“接下来我们会更加看重我们的权益规模以及权益比，而不是简单的一个流量规模。”

其表示，投资方面，美的置业将坚持一个方向，把城市快速聚焦到29个左右。同时，将根据我们经营性现金流的状况，把投资节奏控制在40%的销售回款以内。

“这个是绝对不会突破的，我们会把我们权益比提高到75%以上，减少合作、控制这些1+1不能大于二的这种合作，而且严选、慎重选择合作对象。”

除此以外，美的置业未来将持续进行利润改善。主要通过以下几个方面：

第一，在投资阶段，有严格的利润要求，更加精准地研判每一个投资地块；第二，在售价方面，持续打造产品力，包括差异化的智慧健康这种产品功能，使销售能持续保持有竞争力的溢价水平；第三，通过精准的科研、设计，精益的运营管理以及集中采购供应商的战略联盟，以更加控制合理的成本支出。

据了解，过去一年，由于实施严格成本控制、提升人均效能，美的置业行政开支33.82亿元，相比上年的35.18亿元有所下降。其行政开支与收入的比率则较2020年下降2.1%。

城市升级效果显现

2018年上市的次年起，美的置业提出了城市升级、区域升级、城市深耕的战略。随后，该公司进行了数年的战略“换仓”，主动推进布局重量级城市，回归长三角、大湾区及一二线强三线城市，并逐步减少甚至放弃原来相对低量级的城市。

从2021年的业绩看，美的置业的战略升级，成效已经多有显现。数据显示，2021年，美的置业实现合同销售总额1371亿元，同比增长9%。其中，长三角674亿元，占整体销售近50%；大湾区249亿元，占比18%；长江中游地区164亿元，占比12%；京津冀地区144亿元，占比11%；西南地区140亿元，占比10%。

经济发达的长三角和大湾区成为美的置业业绩的主要贡献区。不仅如此，其销售额中二线及以上城市的占比更已达78%。

郝恒乐在业绩会上表示，投资布局的升级，使美的置业每个项目在各方面得到了较好的保障。“因为这些（高能级）城市受短期波动的影响相对好些，所以不仅是流量，而且回款率也相对较好，为公司贡献了持续不断的经营性净现金流。”

据了解，美的置业于2021年的销售回款率为78%，在业内（尤其民企）处于较高水平。同时，由于合理铺排工程计划和供货时点，报告期内去化率达65%。

城市战略的升级也成为推动美的置业利润增长的主因。得益于良好的去化，助力去年会计确认销售面积实现增长，其物业开发及销售收入725.18亿元，较上年上升40.8%。

这进一步让其总体收入增长40.4%至737.03亿元，利润实现增长9.9%至53.03亿元。此外，美的置业还有已售未结转收入1212亿元，这里面，一年之内有672亿元待结转，占比是55%；一年以上540亿元，占比45%。日后将为美的置业业绩提供持续贡献。

期内，美的置业仍在持续城市升级之路，积极推进“根据地”建设战略。

2021年，其新增土储面积760万平方米，新增权益总建筑面积471万平方米，新增土地储备主要集中于长三角、大湾区等几大核心区域。其中，核心城市、省会城市、重要轨道交通节点城市为投资重点。土地获取90%以上的资源投放在二线及以上城市。

这使得其目前一二线城市土储进一步提升至60%。截至2021年12月31日，美的置业共有354个物业开发项目，覆盖全国61个城市，拥有土地储备总建筑面积达4051万平方米，土地储备充沛。

今年三条红线全部“转绿”

2021年，行业发展中规模为王、粗放管理、对市场无敬畏等教训严峻深刻，问题频频显现，房企信用大面积崩塌，加之政策极限施压，融资端持续收紧，房地产企业进入连续的债务爆雷。

相比之下，作为民营企业之一的美的置业，似乎比同行更加游刃有余。这与其资金边界较为安全不无关系。

于2021年12月31日，美的置业总借款563.24亿元，相比上年末下降4.0%。当中，银行及其他借款、公司债券分别为458.14亿元及105.1亿元。一年内到期的有息负债153亿元。该公司持有总现金及银行结余341.97亿元。现金较为充裕。

相对比一部分同行存在较高的美元债偿付压力，执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上介绍，美的置业境外融资渠道，主要是靠银团以及双边贷，其并没有发美元债。

“我们一直在强调现金流和资金链的安全，这些年，我们坚持做18个月的资金链安全的压力测试和预算，这些现金流的安全，是我们一个非常重要的底座。”林戈表示。

经营面的持续向好，让其降负债成效显著，净负债率大幅下降至46.3%；现金短债比显著提升至1.71；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%。对于最后一条红线，美的置业计划在2022年三条红线指标全部转绿。

此外，良好的财务管理，也进一步降低了美的置业的融资成本。2022年3月1日，美的置业发行本金总额15亿元的第一期中期票据，为期四年，票面利率4.5%。

截至2021年12月31日，其加权平均融资成本低至4.82%，为极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企，报告期内新增有息负债的加权平均实际利率为4.63%，融资成本或将实现进一步优化。

年内，美的置业的总借款成本28.99亿元，较2020年30.96亿元减少1.97亿元，降幅主要由于年内低成本融资比例增加，借款成本随之下降。

林戈指出，两会之后，整个金融的政策实际上是在持续放松的，政策也一直在路上。“作为美的置业，我们一定会更加有优势。而且我也坚信，接下来美的置业的整个融资成本，我们有信心会进一步地降低。” 

对于行业的未来，郝恒乐表示，未来，房地产竞争格局发生颠覆性的变化，行业正在快速出清。“所以说我们坚定认为，未来房地产行业整个参与的玩家会快速减少，能够留下来的无论国企也好，还是信用状况良好的民企，大家会更加理性，也会减少很多的内卷。”

他认为，房地产当前还是一个供大于求的状况，相信未来随着行业泡沫的出清，供需结构会更加回归合理。“所以在这种格局下，对美的置业来讲，我相信机会大于挑战和风险。”