文/乐居财经 李奕和

  房地产的“黑铁时代”，开发商们的盈利能力备受考验。大多数的房企，即便规模和营收继续增长，也陷入“增收不增利”的境地。

  这样情况，通过一张张年报得以直观体现。

  3月16日，北辰实业（601588.SH）披露年度业绩，2021年，该公司实现营业收入220.94亿元，同比上升22.77%。

  但其利润总额、净利润和归属母公司净利润三项指标，录得5.65亿元、9916.2万元和2.03亿元，同比分别下降51.27%、82.78%和25.21%。

  作为今年3月最先披露2021年度业绩的房企之一，北辰实业的数据并不特别靓丽。对于其近两年十分看重并重金投入的会展业务，期间更录得亏损。

  地产增量市场面临天花板，房企多元转型，业绩也并不好看。很大程度上说，北辰实业只是这些房企的众多代表之一，却并不是唯一。

  增收不增利，会展投资录得亏损

  去年7月，平日里低调的北辰实业进行了一次高调的动作。该公司旗下北辰会展集团引入北京首钢建设、北京首都旅游、京东科技以及GLevents China Limited四家战略投资者。

  北辰会展集团也一并更为名首都会展集团。

  增资完成后，北辰实业的持股比例由100%变更为60%，其余四家战略投资者的持股比例分别为10%。该事件在北辰实业发展史上，算得上一次里程碑式的事件。

  在房企多元化转型大潮中，会展是北辰实业抓住得那根稻草之一。据了解，北辰会展集团最早在2012年已经成立，如今在一众房企中也算发展的有声有色。

  然而即便如此，北辰实业仍陷入增收不增利的困境，其会展业务在过去一年甚至面临亏损。

  年报数据显示，2021年，其实现的营业收入220.94亿元中，发展物业板块受开发周期的影响可结算面积增加，期内实现营业收入201.28亿元（含车位），同比上升24.58%。

  但由于结算产品的毛利率有所下降，发展物业板块税前利润12.35亿元，同比下降22.42%。

  除此以外，会展及投资物业（含酒店）板块报告期内实现营业收入18.21亿元，同比亦上升4.78%，但税前利润为-1.5亿元。

  北辰实业投资物业主要包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态。目前其持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店等，总面积逾134万平方米。

  报告期内，北辰实业在雄安、成都、重庆新签约4家受托管理场馆及酒店，新增中关村论坛永久会址等顾问咨询项目14个，截至目前，首都会展集团已进入全国27个城市，顾问咨询场馆及酒店项目52个，受托管理场馆及酒店项目35个，实现受托管理场馆总面积334万平方米。

  在发展物业方面，北辰实业已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、廊坊、合肥、宁波、重庆、无锡、海口、眉山等15个城市。其2021年发展物业实现合同销售金额和销售面积分别为167亿元（含车位）和95万平方米，较上年度均上涨37%。

  期内，该公司新增房地产储备10.41万平方米，同比下降17.20%。截至2021年末总土地储备585.72万平方米，同比下降17%；权益土地储备519.50万平方米，同比下降17.2%；

  在年报中，北辰实业将2022年的签订合同金额（含车位）目标设定为170亿元，对应的销售面积87万平方米。这样的目标与2021年几乎没有增长。

  “三费”增加，存大额资金占用

  北辰实业陷入“增收不增利”困境的主要原因，是期间该公司销售费用、管理费用、财务费用均录得大幅上涨。

  过去一年，北辰实业录得销售费用6.13亿元，较去年同期增加13.62%；管理费用9.78亿元，较去年同期增加15.16%；财务费用5.61亿元，较去年同期更增长了达86.68%。

  财务费用明显增加，主要由于报告期内北辰实业费用化的利息支出增加所导致。2021年，该公司利息费用由上一年的4.67亿元增长为6.89亿元。

  与此同时，北辰实业也面临短债压力增大的局面。2021年末，其一年内到期的非流动负债116.31亿元，同比2020年的95.94亿元，增长了21.23%。此外，该公司有长期借款、应付债券合计198.74亿元。

  据了解，于报告期内，北辰实业取得证监会出具的30亿元公司债券发行批文，并先后发行两期债券，金额分别为3.19亿元、13.39亿元，票面利率均为3.46%。

  截至2021年12月31日，北辰实业持有的现金及现金等价物余额129.59亿元。

  除了短期偿债压力增大，关联方对北辰实业的大额资金占用也是不可忽视的事实。

  报告期内，该公司流动资产项下的其他应收款达20.1亿元。当中，应收的关联公司款项、应收少数股东款项及代垫款项达19.47亿元。这些大额的资金占用均不收取利息。

  此外，由于本期应收关联方款项增加，北辰实业的长期应收款也从2020年末的2.72亿元也大增400.08%至如今的13.61亿元。期内，该公司将46.49%的应收账款计提了坏账准备。