“假如时光倒流一年，谁也不会想到现在的形势。”在中原建业（09982.HK）2021年业绩会上，董事会主席胡葆森的开场致辞略显沉重。在河南省自然灾害叠加疫情的影响下，中原建业逆势而上，在上市第一年交出了一份满意答卷。

  报告期内，中原建业实现营业收入13.01亿元，同比增13%；实现归属股东净利润7.70亿元，同比增13%，核心净利润为人民币7.85亿元，较2020年增加13.9%，以59.2%的净利润率领先行业。

  报告期内，中原建业新签代建项目87个，同比增长8.8%，新增合约建筑面积1002万平方米，同比增长16.8%。其中，在管项目的合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积626.16万平方米，同比增长9.8%。

  自2016年开始，建业的轻资产代建业务已经运作了6年时间。在胡葆森看来，代建市场前景广阔。从行业现状来看，2021年中国代建行业的渗透率约4.8%，按照欧美国家近30%的渗透率，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间。

  在公布业绩的第二天，中原建业股价高开。截至3月16日收盘，每股报0.98港元，涨幅22.5%。

  省外业务3年提升至20%

  从建业地产剥离出来的中原建业，大本营设立在河南郑州，这里也一直是其重仓之地。胡葆森在业绩会上表示，建业30年来在河南省市场占有率高达12%，也就是说全河南只要卖8套房子就有一套是建业的。

  中原建业业务扩张范围一直围绕了“大中原地区”，即以郑州为中心、周边约500公里范围的大中原地区，包括8个省、6个国 家 级城市群，覆盖595座县及县级以上城市。在代建蓝海之下，中原建业的版图正稳步向外扩张。

  截至2021年底，中原建业的在管项目261个，同比增长26.7%，在管项目建筑总面积约3097万平方米，同比增长21.3%，已在119个市县开展业务，包括河南省内100个市县、省外19个市县。

  期内新签约省外项目11个，新增合约建筑面积130.27万平方米，这个数据已经追平了过去累积的所有全年合约建筑面积。同时，省以外项目带来的收入为0.93亿元，相较于2020年增加了137.3%。

  从数据可以看出，中原建业的省外扩张步伐明显加快。截至期末，省外在管项目24个，同比增长84.6%，合约销售额24亿元，同比增长99%，新签约面积占比13%，较去年同期增长2.2个百分点。

  从业务模式上来看，中原建业期内新签约政府代建项目6个，合约建筑面积79万平方米，新签资本代建项目1个，合约建筑面积20万平方米，业务模式更加多元。此前，中原建业主要以商业代建为主。

  管理层介绍，接下来，中原建业还将完成周边7省业务的全面覆盖，尽快设立省外城市公司，实现省外业务规模的快速提升。中原建业有信心在未来三年将省外业务的占比提升到20%以上。

  轻装运营

  相比于依赖融资、以重资产方式运营的房地产公司，以轻资产模式运营的代建业务，在财务数据上尽显优势，其主要以提供房地产代建服务和收取管理费为主要收入。

  2021年度内，中原建业无任何重大借款，无任何重大负债及资本承担，无资产抵押事宜，维持净现金状态，期末现金及现金等价物19.76亿元，相较于2020年底的3.85亿元增幅明显。同时，中原建业已于期内派发股息，每股7.16分，共计2.36亿元。

  没有了贷款或融资的高额利息吞噬利润，也是中原建业能够获得高利润率的原因之一。如果刨去去年的上市费用，中原建业的核心利润率将超过60%。

  另外，高质量、精细化、全流程管理，使得中原建业的项目有着非常高的周转效率和盈利能力。在200多个在建项目，从签约到开盘平均6.8个月，项目平均的现金流回正约8个月，平均净利润率高达8.6%。

  目前，中原建业累积的客户数量高达177位，项目的重复合作率64%，较去年同期均有大幅增长。另一方面，市场需求还在增加。

  从城镇化发展进程来看，目前中国的城镇化率约65%，距离发达国家的80%尚有差距，还有10年以上的增长期。而河南城镇化的城镇化率一直落后于全国8-9个百分点，胡葆森判断河南市场城镇化的增长至少还有15年的时间，这也为中原建业提供了更多机遇。

  同时，随着政策正在回暖，改善型客户增加，建业集团深耕河南30年，对三四线城市非常了解，市场竞争力得到了市场的检验，无论是成本控制能力、产品竞争能力，中原建业都具有非常大的优势。此外，很多头部企业逐渐退出三四线市场，也会使得中原建业在三四线城市有良好的发展前景。

  入局代建者越来越多，胡葆森持续关注着中原建业在市场上的竞争力。今年5月，是建业30周年，胡葆森展望道，今年的中原建业将继续秉承5个自信，也就是文化自信、战略自信、品牌自信、产品自信和服务自信，坚持确保每一位合作伙伴都满意，确保每一个项目都做成功，确保我们的合作能够持续。