文/乐居财经 李奕和

  持续不断的债务暴雷的阴霾下，越秀地产的业绩会给这个仍处处凉意的行业，带来了一丝丝的暖意。

  它让外界看到了，尽管房地产市场目前虽不尽如人意，但对一些企业来说，也算不上太坏。

  3月10日，越秀地产（00123. HK）2021年度业绩会以线上方式进行。董事长兼执行董事林昭远；副董事长、执行董事兼总经理林峰；财务总监兼执行董事陈静出席了业绩会现场。另外，越秀地产资本经营部总经理姜永进在香港连线出席参加。

  过去的2021年，越秀地产实现合同销售1151.5亿元，同比上升20.2%。顺利超额完成1122亿元全年目标的同时，实现营业收入573.8亿元，同比上升24.1%。

  期内，越秀地产核心净利润约41.5亿元，同比上升3.2%。

  稍微美中不足的是，其毛利率约21.8%，同比出现了3.3个百分点的下降。但房地产逐步去金融化、回归民生，行业进入管理红利时代，毛利率的下降是行业不可避免的趋势。

  去年以来，行业较高的负债规模，使得一部分企业陷入流动性危机，行业并购时有发生。会上，当谈及这一问题时，董事长林昭远表示，在越秀地产的角度，钱不是问题，关键是要有合适的项目。

  作为最先披露业绩的内房股，相比时不时传出债务违约的部分房企，越秀地产这场近一个小时的业绩会，似乎没有太多的悲观情绪。

  TOD与湾区概念

  即便过去的2021年，是行业充满变局和动荡的一年，但对越秀地产而言，无疑仍是一个丰收年。这是它成功跨越千亿的一年。

  去年3月的业绩会上，林昭远给越秀地产定了个千亿目标，2021年要实现1122亿元。随着最新公告的披露，越秀地产上年度实现1151.5亿元，完成目标的102.6%，同比增长达到20.2%。

  在疫情、调控等多个因素的综合影响下，越秀地产规模实现的较大增长与其对大湾区，尤其是广州市场的深耕不无关系。

  据了解，2021年的合同销售金额中，越秀地产在大湾区的销售金额就占了62.0%，该区域全年实现合同销售金额713.7亿元，同比上升12.1%。此外，华东、华中、北方、西南各区分别占22.5%、8.8%、4.0%、2.6%。

  特别是广州市场，其2021年仅在这一个城市就实现合同销售金额606.0亿元，同比上升8.6%。也就是说，其大湾区的销售额中，超八成来自广州。根据克而瑞披露的数据，越秀地产的全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名。

  要进一步深究的话，越秀地产在广州市场“独领风骚”，则受其TOD项目持续热销的推动。自2019年5月，成功引入广州地铁战略成为第二大股东，越秀地产的“轨交+物业”发展模式便驶入快车道。

  期内，该公司广州的TOD项目全年共实现合同销售178.7亿元，同比上升5.1%，其中，品秀星瀚、品秀星图、星汇城等TOD项目均为越秀地产的业绩作出不少贡献。

  TOD与大湾区成为了越秀地产最为显著的标签，这从该公司的新增土地储备中也可窥之一二。2021年，其于广州、北京、重庆、佛山、东莞、中山、上海、杭州、南京等18个城市新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。

  其中，越秀地产仅在广州就获取了12个优质地块，新增土地储备约390万平方米。并成功在该市收购了一个TOD项目，新增TOD项目土地储备约21万平方米。

  截至去年底，越秀地产拥有总土地储备2711万平方米，分布全国29个城市，能够满足3年以上持续发展所需。当中在大湾区和广州，分别拥有土地储备1491万平方米和1291万平方米，占总土地储备的55.0%和47.6%。

  目前，该公司共有6个在开发中的TOD项目，TOD项目的总土地储备达到376万平方米，约占大湾区土地储备的25.2%和集团总土地储备的13.9%。

  当然，越秀地产也在持续深化其 “1+4”的全国化战略布局，该公司全年成功进入了北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州等8个重点城市，实现了一线城市的全覆盖。除深耕大湾区以外，越秀地产也在深化拓展华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。

  值得一提的是，受市场下行等因素影响，2022年，越秀地产将其销售目标设定为1235亿元，该目标相比2021全年销售增长7%左右。其今年预计的可售资源为2146亿元，去化将为58%左右。

  对越秀地产深耕的广州大本营，林昭远在业绩会上依然表示出信心。“我们是广州大本营的主要企业，在广州销售排名第一，对广州还是充满信心的。”

  其表示，去年越秀地产在广州拿地比较多，今年在广州的供货和预期的销售也会有10%左右的增长。按照林昭远的预判，该比例比越秀地产全年7%的增长还要高一些。

  “资金不是问题”

  去年以来，供地两集中以及一系列的调控政策，使得一部分房企纷纷躺倒在负债的高压之下，仿佛被推倒的多米诺骨牌。而越秀地产作为有国资背景的房企，在现金流方面要稳健得多。

  在一些房企普遍缺钱的情况下，越秀地产凭借国资的背书始终保持着较行业更低的融资成本，让人欣羡。2021年初，该公司抓住有利窗口，在境外成功发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创该集团境外发债的历史新低。

  此外，越秀地产去年还在境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。报告期内，该集团平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%，融资成本在行业中处于领先地位。

  2021年，越秀地产完成新的融资约438.3亿元。于2021年12月31日，总借款为755.3亿元，其中，未来一年到期的借贷占总借贷的约39%。

  而截至去年12月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额405.0亿元，较年初上升8.6%。其净借贷比率47.1%，剔除预收账款后的资产负债率69.1%，现金短债比为1.36倍。“三道红线”指标继续保持“绿档”。

  稳健的财务以及手持的资金，给了林昭远足够的自信。

  业绩会上，当问及对出险企业项目的收并购时，林昭远回答称，目前有些企业出了一些（资金）问题，中央也想让这些企业能够渡过难关，保持我们整个行业的稳定发展，推出了一些有利的政策。

  “按公司的角度，钱是不差的，资金我觉得不是问题，我们也在积极研究，核心还是研究标的，好的项目公司也一直在接触、在洽谈，也在研究。”

  据了解，越秀地产今年在投资口安排了大概450多个亿，按40%的投入强度进行铺排。但至于在哪个渠道上进行投资则要视情况而定。如果土地公开市场价格不错，那越秀地产可能会在这方面加重一些。而关于收并购这个环节到底有没有好的机会，重点还是看标的。

  林昭远认为，好的收并购标的，至少应该符合公司在城市上的定位，如果是偏离的，可能也不一定会考虑。“所以在产品的筛选，项目的筛选这个层面，我们可能会严格一点。”

  谈到房地产的未来，林昭远也同意一些机构的看法，认为房地产市场的总体规模到了顶点的可能性比较大，也许会有回调。但他也认为，行业会出现市场的分化，尤其城市的分化可能会更加明显。

  他指出，一二线城市有人口有产业，基础设施比较完善的这一类市场还是会保持稳定，但对一些三四线城市，主要以投资客为主的市场的影响会比较大。

  对行业未来的竞争环境，林昭远也指出，当相当一批企业的暴雷情况出现以后，整个竞争的格局可能会发生变化。一些企业会趋向于理性，尤其在投资方面，会回到一个正常的行业的发展轨道上来。