文/乐居财经 程孟瑶

  房地产融资中，信托融资向来是地产公司较为依赖的融资手段。当地产公司出现危机后，不少信托机构将地产公司告上法庭。

  因被执行人未主动履行生效判决所确定义务，又未能与申请执行人达成和解，上海证大（00755.HK）被卷入一起信托贷款合同纠纷。

  3月8日，上海证大披露内幕消息，称近期收到并获告知兰州中院对旗下4家间接全资附属公司发出的执行裁定书，案由为上海证大间接全资附属公司南京立方置业有限公司（简称“南京立方置业”）作为被告与一家金融机构发生信托贷款合同纠纷。

  4家公司分别为南京立方置业、南京水清木华置业有限公司（简称“水清木华置业”）、南京证大大拇指商业发展有限公司（简称“南京大拇指商业”）以及上海证大置业有限公司（简称“上海证大置业”）。

  股权关系显示，南京立方置业全资持有水清木华置业；南京大拇指商业由南京立方置业持股90%，上海证大置业持股10%。由于上海证大置业是该信托项目的担保方，所以一起成为了被告。

  乐居财经综合多方信息得知，将南京立方置业送上被告席的金融机构疑似为光大信托，据不完全统计，光大信托在上海证大关联项目的合作中，“踩雷”金额达40亿元，本次双方“反目”，主要涉及“光大-弘瑞5号集合资金信托计划”的逾期偿还。

  力求和解2.1亿债务

  公告称，2021年7月22日，上海证大及其附属公司接到兰州中院发出的传票，内容有关该金融机构要求偿还本金、利息、罚息及复利合共约2.1亿元。

  随后，兰州中院裁定该金融机构胜诉，南京立方置业被责令向该金融机构偿还借款本金1.80亿元，利息1007万元，罚息约人民币852万元，2021年4月30日以后的利息按照年利率24%计算至实际清偿之日。

  根据执行书，南京立方置业2亿元银行存款被冻结及划拨以偿还未清偿总额；该金融机构有权对水清木华置业100%股权以折价出售或拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权；同时有权对水清木华置业抵押的南京地块的土地使用权，以折价出售或拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权。

  如果南京立方置业银行存款不足以偿还未清偿总额，兰州中院将有权查封、扣押、拍卖、变卖该等被执行人的等值资产；上海证大置业及南京大拇指商业须对未清偿总额承担连带清偿责任。

  上海证大表示，根据公司现时财务状况，未必能根据该执行书向该金融机构偿还未清偿总额，将继续与该金融机构进行洽商，争取就未清偿总额达成和解。

  年报数据显示，2021年上半年上海证大实现营业收入4.31亿港元，其营业额主要来自于南京喜玛拉雅中心项目第三期办公楼收入、南京滨江大拇指广场第二期项目滨江阅公馆收入，及酒店，出租及物业管理费收入，但由于喜玛拉雅中心项和滨江大拇指广场两个项目处于尾盘阶段，所以录得营业额较上年同期约减少562.8万港元。

  光大信托“踩雷”40亿元

  光大信托此次“踩雷”的信托项目为“光大-弘瑞5号集合资金信托计划”。产品信息显示，该信托产品发行时间为2018年1月24日，发行规模11.9亿，分两期募集，第一期拟募集3.9亿，1年期，利率8%-8.2％；第二期拟募集8亿，2年期，利率利率9%-9.5%。信托资金用于向南京立方置业发放信托贷款，开发建设南京鼓楼滨江证大阅江府项目。

  “光大-弘瑞5号”的增信措施主要来自于三方面。首先是土地抵押，南京立方置业以07-08号，07-09号土地抵押给信托计划，土地购置款为11.62亿元；其次是股权抵押，南京立方置业将全资子公司水清木华置业100%股权质押给光大信托；第三是关联方第三方连带责任担保，上海证大置业提供不可撤销担保保证。

  其中，水清木华置业为证大阅江府建设单位，07-08号，07-09号土地则是项目建设用地。项目于2018年5月8日开工，合同交房时间为2022年1月10日。

  然而该项目在2020年8月就已经停工。此前曾有记者实地探访停工原因时，从南京市鼓楼区建设工程质量安全监督站获悉，该项目确实是因为资金链出现了问题；项目承建方也表示，由于对方拖欠工程款，无法继续施工，项目从8月份开始就已停工。

  除了南京证大阅江府项目，光大信托还与证大青岛项目合作又“光大兴陇·海润11号集合资金信托计划”，预计年化收益10.5%。该信托计划提及，南京立方置业为信托计划投资回报提供差额补足；上海证大置业、青岛证大为南京立方履行差额补足职责提供抵押担保。

  2020年9月底，南京立方置业沦为被执行人，兰州中院冻结了包括水清木华置业、南京立方置业、青岛证大大拇指商业发展有限公司，上海证大置业4家公司全部股权，股金超20亿，冻结期限为2020年9月24日至2023年9月23日。

  同时，光大信托还指定冻结了相关公司银行账户现金以及一些不动产股权，包括青岛证大大拇指商业名下的2套房产，上海证大置业名下持有的烟台证大大拇指70%股权；涉及金额或达到40亿元。