文/乐居财经 程孟瑶

  “国进民退”的地产浪潮中，被曝频繁“踩雷”地产行业的信托公司也屡屡现身成为“救星”之一。

  2月底，中国恒大公告，将其名下4个房地产公司项目股权分别出售给光大信托和五矿信托，收回19.5亿元的前期投资款，化解债务约70.1亿元。紧随其后，中融国际信托有限公司（简称“中融信托”）接盘了融创旗下2个地产公司部分股权。

  3月8日，中融信托新增一家对外投资企业，对象为北京远房丰管理咨询有限公司（简称“远房丰管”），投资比例80%。

  股权关系显示，远房丰管此前由北京融创恒基地产有限公司（简称：融创恒基地产）100%控股，转让完成后由中融信托持股80%，融创恒基地产持股20%。

  融创恒基地产由北京融创建投房地产集团有限公司100%控股，后者由融创房地产集团有限公司（简称“融创房地产”）100%控股。

  4天前，北京融创控股集团还将山西融创恒基置业有限公司95%股权转让给了中融信托。股权变更前，山西融创恒基由北京融创恒基地产和山西融创房地产分别持股70%、30%，这两家公司均由北京融创控股持股100%。

  老搭档“中植系”

  近年来，中融信托被曝出“踩雷”北大资源、青海国投、*ST金贵等，并受到地产企业名门地产、华夏幸福、泰禾集团债务危机波及。前不久，中融信托还因华夏幸福债务重组偿债方案的谈判拉锯受到关注。

  中融信托一直是“中植系”金融版图中最为重要的拼图之一。2010年，经纬纺机（000666.SZ）受让中植企业集团持有的11700万股本，成为中融信托第一大股东。目前，中融信托由经纬纺机持股约37.5%，中植企业集团持股约33%，哈投集团持股21.5%，沈阳安泰达商贸有限公司持股8%。

  其中，经纬纺机又由中国纺织机械(集团)有限公司持股持股31.13%，央企中国恒天集团持有纺织机械(集团)87.57%的股权。

  经纬纺机还是恒天财富的股东之一，恒天财富则是脱胎于中融信托旗下第三方财富管理公司。截至2021年11月底，恒天财富累计资产配置规模达1.5万亿元人民币，是中植系四大财富管理公司中规模最大的一家。2022年1月，中植系四大财富管理公司正式整合成立北京中植基金销售有限公司，新公司注册资本3.5亿元。

  有进场就有离场，在接收融创旗下两地产公司部分股权的同时，中融信托也完成了此前与融创合作的地产项目顺利退出。

  3月4日，中融信托退出杭州融屹置业有限责任公司70%股权，浙江融创产城集团有限公司接盘。股权变更前，杭州融屹置业有限责任公司由中融信托、浙江融创产城集团有限公司分别持股70%、30%，变更后，杭州融屹置业由浙江融创产城集团100%持有，后者由北京融创控股全资持有。

  杭州融屹置业对外仅投资有厦门融地置业，2018年厦门融地置业以21.66亿元总价竞得杭政储出[2018]43号地块的土地使用权，同年年底引入首创置业、杭州运河公司联合打造融创首创运河集团·天阅运河源项目。项目于2019年9月首开，中融信托于2019年6月介入杭州融屹置业，项目住宅部分在2020年5月就已售罄。

  与信托合作化债

  在中融信托之前，融创所出售项目的接盘方以国资为主，有分析认为，相比直接卖掉项目，信托公司接盘，可以避免房企信用风险，从而减少后期项目违约风险。

  除了与“中植系”合作，融创中国同时还在与中国华融、中国长城、中国东方以及中国信达四大AMC洽谈合作，每家拟合作规模均为百亿级，至于将出售哪些项目，暂未明确。

  3月1日有消息称，融创中国有意出售的京沪两个综合体项目，洽谈对象是中国信达，中国信达为专门从事不良资产处置的国有四大AMC之一，有分析人士表示，AMC的入局，可能与融创进一步化解债务风险有关。

  据悉，两个综合体项目即为融创于2019年收购的泛海控股旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。该项交易总对价为148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

  “资产管理公司及早介入，将有望加速出险房企资产处置进度，维护房地产市场健康平稳发展。”分析人士提到，前不久，金融管理部门研究资产管理公司参与风险房企资产处置，释放了一个政策信号，即将风险资产处置的关口前移。

  债务0违约

  为了更好的维持流动性，融创积极处置资产回笼资金，截止目前尚未出现债务实质违约。

  1月7日，融创旗下融创鑫恒投资集团有限公司将持有的温州浩阔企业管理有限公司部分股权转让给德信地产；

  1月18日，将融创一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；

  1月24日，上海融创房地产将常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团，退出前持股59.03%；

  1月26日，融创旗下杭州融茂至澄企业管理咨询有限公司退出杭州“融创融信·雅望居”的项目，退出前持股50%；

  去年10月至今，融创通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回血，总计回笼资金约300亿元，这帮助融创解决了部分近期到期债务。迄今为止，融创并未发生实质性债务违约。

  4月，融创即将迎来两笔合计57.6亿元的公开发行债务，一笔是4月1日到期的“20融创01”40亿元境内债，另一笔为4月28日到期17.6亿CMBS。融创表示已准备好足额资金，兑付4月1日到期的可回售债券。