文/乐居财经 严明会

  “今年的话，越秀房产基金暂时没有新的收并购安排。”

  去年耗资78亿元，从母公司越秀地产手中收购广州越秀金融大厦之后，越秀房产信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）决定放慢收并购的步伐。

  3月7日，越秀房托在线上召开2021年度业绩发布会，像往年一样，越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良依然是主要发言人。

  据年报，2021全年，越秀房托实现收入总额约17.97亿元，同比增长2.2%；物业收入净额12.98亿元，同比减少1.8%；除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%。

  与此同时，越秀房托保持着较稳定的分派，2021年每基金单位分派约0.201元，略高于2020年的0.19855元；全年总分派额约为7.98亿元，同比增长23%。

  这当中并不包括由收购广州越秀金融大厦所宣派的特别派息约8500万元，即每基金单位的特别分派为0.0312港元，已于2022年2月8日派发。

  REITs产品的核心收益在于资产升值和租金收入。在越秀房托所持有的物业组合中，写字楼收入占比达到54%。2021年，越秀房托写字楼收入约为9.7亿元，同比增长4.1%，期末出租率约为90.9%。

  收并购暂缓

  2021年10月，越秀房托花费78亿元收购位于广州珠江新城的写字楼物业越秀金融大厦，由此持有的物业数量上升至9项。

  自2018年底卖出越秀新都会、买入杭州维多利之后，越秀房托旗下8项物业组合一直维持不变，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

  “越秀金融大厦的收购，提升基金收入来源更多来自写字楼业态，资产结构的抗周期风险能力更强。”林德良表示，写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。今年，越秀房托对写字楼的经营策略重点包括三点，分别是缩短租期、加大去租、优化客户结构。

  目前，越秀房托持有的物业类型主要涵盖写字楼、零售商场、酒店公寓和专业市场等4种，分别位于广州、上海、武汉和杭州等4个一二线城市，物业总产权面积约118.3万平方米，可供出租总面积为80.31万平方米。

  而越秀金融大厦的注入，让越秀房托在大湾区核心城市广州的资产比重由79% 增至83%。至此，越秀房托的总资产规模较上市时翻了10倍，已成为香港和新加坡上市REITs中持有中国资产组合规模最大的REITs。

  新收购的越秀金融大厦目前已经续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，引入凯悦国际等多家企业，收购后的规模和收入都有大幅增长，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米，截至期末出租率为96.1%。“目前其租金回报率为4.6%，其实对比来看，这样的租金回报率是比较稳健的。”林德良表示。

  对越秀房托来说，收并购标准相对简单，第一是有成长性的物业；第二，在收购上以一线城市为主，收购核心地段的地标建筑，并关注城市的能级，至少GDP有1万亿的城市才会选择进入。

  对于接下来的收并购安排，林德良表示：“现在大家都挺关注收并购，但越秀房托不像内房股需要买地，其实我们需要的是稳健经营，提升经营水平才能给股东长期稳定的回报，这才是我们做REITs的初心。收购是要符合我们融资最佳的一个平衡点，以及我们股东多元化最好的一个平衡点的结果，不是追求面粉有多少，面包有多少。” 

  业绩会上，管理层多次表示越秀房托暂无收并购计划。在综合考虑不同区域和业态之后，越秀房托或做出平衡和优化，同时计划重点投入、白马大厦、城建大厦、维多利广场、财富广场、上海越秀大厦和武汉财富中心等资本性改造工程，以此实现物业保值增值。

  融资成本下行

  这两年来，越秀房托的融资成本一直在降低。2021年，越秀房托公司负债结构以长期债务为主，1年期债务仅占比16%，83%的债务2年-5年到期，1%债务到期时间超过5年。

  本报告期内，越秀房托的融资成本同比减少9800万元，期末融资成本率2.25%，较2020年末的3.01%减少了76个基点。期间，越秀房托利用4亿美元进行再融资，发行利率为2.66%五年期美元债，置换到期利率4.99%美元债，使得融资成本率降低了233个基点。

  林德良表示，现在香港融资市场处在相对低息的环境，一个月的同业利率大概是0.2%左右，以前我们曾经做到过1.7%、1.9%。现在还是低的水平。根据相关预测，到2022年年底可能会到0.5%左右。越秀房托对美元债、港币利率都进行了锁定，所以这一块的影响非常有限。

  在融资成本得到有效控制之后，越秀房托能保证净租金回报率达到百分之四点几的水平。目前，越秀房托在香港的恒生REITs指数已经变为权重第一，三家国际评级机构都给予其投资级的评级，从而有利于融资的进行。

  2021年12月，越秀房托把握市场窗口期取得12亿港元3年期银团贷款，用于到期贷款的再融资。

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