文/乐居财经 程孟瑶

  由于无力偿债，成都武侯万达广场资产先是被债权人申请法院强制拍卖，而后开发商又被下游企业申请破产。

  近日，成都润利鑫置业有限责任公司（简称“润利鑫置业”）被深圳市郑中设计股份有限公司（简称“郑中设计”）告上法庭，案由系申请破产清算，此前润利鑫置业已经是法院失信被执行人，限制消费对象。

  据企查查，润利鑫置业涉及司法案件624起，作为被告的609起；共551个风险关系对象；共58条被执行人信息，被执行总金额约11.03亿元；共450条裁判文书；共459条开庭公告。

  原告郑中设计是一家房地产下游公司，主要业务包括装饰工程的设计施工，空调系统和水电上门安装等，大股东为深圳市亚泰一兆投资有限公司，持股52.57%。

  润利鑫置业是一家房地产开发、销售、自有房屋租赁公司，成立于2010年12月30日，法定代表人为李思齐，其主要资产为成都满园春项目和武侯万达广场。其中住宅部分已经售罄，商业部分目前由万达商业管理集团有限公司武侯分公司承租，武侯万达广场于2017年12月22日开业。

  据查，润利鑫置业大股东为大业信托，持股99.00%；剩下1%由四川永竞投资实业有限责任公司（简称“四川永竞投资”）持有，后者实控人为李思齐。

  大业信托是经中国银监会批准，在重组原广州科技信托投资公司基础上重新登记的非银行金融机构，注册资本为20亿元人民币，注册地为广州市，由五大国有AMC之一的中国东方资管持股41.6667%，广州金控持股38.4444%，京信电力集团持股20%。

  地产信托是大业信托的业务发展重心，但随着越来越多地产公司爆雷，大业信托也被“拖下水”。

  14.7亿资产7折寻下家

  在润利鑫置业被申请破产之前，旗下14.7亿资产曾被摆上了货架，进入司法拍卖程序，不过最终因无人缴纳保证金1.03亿元入场，而宣布流标。临云资本指出，按照规则，第二次拍卖起拍价最大可降20%，即约8.24亿元。

  2022年2月23日至24日，广东省广州市中级人民法院在阿里法拍平台上，将四川省成都市武侯区聚龙路988号1栋792个车位、193套房产、聚龙路986号2栋139套房产、兆景路139号1栋978个车位，进行公开拍卖，合计建面15.3941万平方米，起拍价约10.29亿元，相当于市场价打了7折。

  以上资产主要为成都武侯万达广场，因业主润利鑫置业无力偿债，而被债权人申请法院强制拍卖。拍卖原因系(2021)粤01执31号案件，广州市中级人民法院立案时间为2021年1月5日，涉及金额109854.029万元，不过，未具体披露案情。

  武侯万达广场是万达集团在四川首个以轻资产运营模式合作的项目，原名“双楠尚品广场”。2011年9月，四川永竞集团旗下润利鑫置业以339.99万元/亩，摘下武侯区顺江村约91.5亩商业用地，项目包含写字楼、商业、公寓等形态。在此之前，润利鑫置业还摘下了项目北侧约46.5亩住宅用地，打造有满园春项目，目前已交房入住。

  2016年，为了更好的运营发展，润利鑫置业与万达商业管理集团签订合作协议，由万达负责运营这一商场，项目此后更名为武侯万达广场，投资方则仍为永竞集团。

  2017年12月，武侯万达广场正式开业。但在开业后，项目因为产权无法办理、租金返还等导致一些问题。

  大业信托于2017年10月进入，此前润利鑫置业的股东为四川永竞投资、宜宾永竞房地产开发有限公司，宜宾永竞房地产开发有限公司因此退出，股东变为大业信托、四川永竞投资。

  从“排雷”到“踩雷”

  地产信托曾是大业信托的业务发展重点，背靠以不良资产处置见长的东方资管，大业信托频频涉足房地产。自2013年起，大业信托投向地产行业的信托资金均稳定在25%左右，远高于行业平均水平。

  2015年4月20日，大业信托从董雨薇和江苏昆仑恒基投资有限公司手中接过昆仑润泽置业；2015年4月27日，大业信托又接收了江阴润泽置业。

  目前，大业信托旗下江阴润泽置业、江苏昆仑恒基投资、昆仑润泽置业、南京昆仑沃华置业等多家公司，均是从江苏华厦融创置地集团手中接盘而来，当时昆仑沃华以及江苏华厦融创置地，身陷资金链断裂漩涡。

  还有上海明裕房地产开发有限公司，该公司原控股股东即上海三盛宏业投资集团有限公司，早在2019年就相继发生债务违约，而大业信托接盘上海明裕正是在2019年5月。

  企查查数据显示，大业信托共有97条对外投资信息，处于在业状态的有54家，其中属于房地产行业的公司有15家，另外还有租赁和商业服务相关产业公司25家，被投资方包括佳兆业、旭辉、融创、奥园、华夏幸福、大名城等知名房企项目公司。

  据大业信托2020年年报，其投向房地产行业的信托资产为144.55亿元，占其总资产的24.24%，在其投向的所有行业中排名第三，集中度较高。但并不是所有不良资产大业信托都能吞下，随着房企频频爆雷，大业信托也正在被“拖下水”。

  乐居财经注意到，在其投资的房地产公司中，其100%控股的江阴润泽置业有限公司、安徽荣港置业有限公司、南京昆仑润泽置业有限公司、湛江市燕宇房地产开发有限公司目前均被列为了被执行人，还有多家地产公司相继发生债务违约，身陷爆雷乃至破产困境。

  2016年福晟集团将该公司49%股权转让予大业信托后，至今未曾赎回；2020年3月，大业信托一款名为“东方资产111号集合资金信托计划”的信托项目发生利息逾期，该信托计划的存续规模为2.3亿元，资金用于向河北众美地产发放信托贷款，8月底，该资产被北京金融资产交易所挂牌。

  2020年6月，大业信托被曝打折出售上海浦东临港项目资产包，该资产包涉及5项债权，为东方资产112号集合信托计划的抵押资产。该计划即为大业信托2017年底，通过“股权转让+信托贷款”的方式发放给三盛宏业的20亿的信托资金；而在2021年初，三盛宏业已向上海市第三中级人民法院申请了破产重整；8月31日，青岛中院悬赏千万元向三盛宏业索债。 

  还有2021年8月16日，大业信托与招商银行分别发布公告，表示招商银行代销的大业信托·君睿15号（九通基业）项目集合资金信托计划出现实质性违约事件。

  不良资产规模攀升

  频繁踩雷也直接影响到其业绩表现。2017年-2020年，大业信托实现的营收分别为9.39亿元、7.79亿元、4.83亿元、5.04亿元；实现净利润分别为4.07亿元、1.57亿元、1.07亿元、1.12亿元；资本利润率24.17%、24.57%、8.58%、5.64%、5.04%，呈逐年下降趋势。

  资产质量方面，2019年其关注类资产下降至4.88亿元，不良资产规模增至10.26亿元，不良资产率上升至36.17%；2020年其关注类资产进一步下降至4.25亿元，不良资产规模扩大至12.12亿元，不良资产率36.50%；而2017年和2018年，不良资产率分别为1.63%和1.20%。

  在地产信托方面，2019年大业信托管理的信托资产总规模为751.11亿元，其中24.45%分布于房地产行业，数额达183.64亿元，资产占比位列其投资细分行业首位；到了2020年，大业信托的信托管理规模压降至596.27亿元，其中地产信托规模占比为24.24%，为144.55亿元，仍然高于行业13.97%的平均数。

  截至 2020 年 12 月 31 日，大业信托已成立的信托产品规模6931.34亿元，存续信托资产余额 596.27亿元。其中投资类信托资产余额69.82亿元，约占 11.71%；融资类信托存续信托资产余额134.38 亿元，约占22.54%；事务管理类信托资产余额392.06亿元，约占 65.75%。