文/乐居财经 李奕和

  政策层面对房企融资端的放松，此前曾让国企央企在并购债等领域大显身手。如今随着政策的持续深入，一些信用、资质较好的民营房企也开始出现在房企发债名单中。

  3月1日，美的置业（03990. HK）公告称，经与主承销商确认，美的置业境内发行第一期中期票据的最终发行规模为人民币15亿元，为期四年，票面利率为4.50%。

  据了解，这是2022年首家获得中期票据（MTN)批文，并成功发行的内房股。在地产行业仍处下行周期的当下，该票据的成功发行，对民营房企的发债融资有特殊意义。

  特别对于美的置业，当房企缺乏流动性，债务违约成为常态，该公司的表现似乎有所不同。不仅该次成功发出了同类债券较低成本的15亿中期票据，近期以来，美的置业还展开了持续的收并购。

  发债与收购并行

  美的置业此次成功发行的2022年度第一期中期票据，债券简称为“22美的置业MTN001”，实际发行金额15亿，发行利率为4.50%。债券期限4年，附第2年末境内发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

  事实上，在2022年1月13日，美的置业就获准注册人民币50亿元的中期票据。募集资金中，25亿元拟用于偿还发行人及下属子公司有息负债，25亿元拟用于项目建设。

  当时披露，其第一期拟发行本金总额不超过人民币15亿元的四年期或五年期中期票据，预期所得款项将用于项目建设。中诚信国际给予其第一期中期票据AAA信用评级。

  美的置业也因此成为2022年首家获得中期票据（MTN)批文并成功发行的民营房企。而该公司本期债券票面利率最终4.50%，保持着AAA信用评级企业相近期限同类债券较低成本。

  去年以来，三道红线、供地两集中等政策让一部分风险较高的房企陷入被动，高额的负债使其在三道红线的规范下，债务的再融资屡屡受阻。而美的置业似乎成为其中的幸运者。

  一个明显的现象是，当一众民营房企纷纷陷入流动危机，“国进民退”成为一种潮流，美的置业作为民营房企的一员，却也在频繁进行收并购，借机充实自身的土储版图。

  2月23日，陷入危机的正荣将持有的荣福天津置业股权转让给了合作方美的置业。该项目地块由荣福天津置业在2020年12月以11.28亿元拿下，随后命名为“和筑梅江”。转让前，项目由正荣控股51%，转让后，则由美的置业100%持股。

  此外同于近日，位于长沙芙蓉区滨河路的“美的正荣云樾”项目，也已更名为“美的云樾”。项目此前由正荣、美的置业合作，目前由后者独资开发。

  除了收购与正荣的合作项目，去年12月，美的置业还接盘了雅居乐在武汉鼎辉雅乐的持股。目标公司对应“美的雅居乐云筑”项目，现今已更名为“美的云筑”。更早前的2021年10月，美的置业还从保利手中收购了泉州美智地产、茂名美航地产部分股权。

  关于收并购，事实上在2021年的业绩会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐就表示，2021年收并购趋势会更加明显，会有更多的企业和项目释放出来，美的置业也将侧重收并购拿地，并逐渐向高量级城市深耕。

  据了解，自2019年起，美的置业的房地产开发业务坚持区域聚焦，并适时开始了城市升级的发展战略，在佛山、贵阳等区域深耕的同时，加大对广东、沪苏皖、浙江、川渝等区域内具有经济发展潜力的城市拓展。

  相比激烈的土地竞拍，收并购无疑可以让它以更低的成本进入这些区域。

  成功发债背后

  此前，为了促进出险企业的风险化解，防范行业风险，金融机构曾对部分优质国企央企发行专用并购债。当中，兴业、浦发、平安、广发、招商等多家大型银行都在积极发行房地产收并购主题债券。

  华润置地、大悦城、五矿地产等均已获得多家银行在收并购领域的授信。

  事实上，即便“房住不炒”仍是今后一段时间房地产市场的主要基调，但近段时间以来，从房地产预售资金监管的新政，到决策层为金融机构对房企融资的纠偏，政策层面对房地产融资有了某种程度的松动。

  3月1日，越秀集团、中交城投、合肥建投、上海张江等一众国资企业还纷纷披露了超短期融资券的发行。

  而从国资企业到民营企业，房企融资转暖的一个表现是，一些优质民营企业发债融资变得更为常见。此次美的置业此次成功发行15亿中期票据，便是很好的例证。

  此外，2月23日，上清所披露了滨江集团年内首笔7.2亿元短融券的募资说明书，期限1年，申购区间3.5%-4.3%。同日，金地集团披露2022年度第一期中期票据发行情况，其完成发行17亿元中期票据，利率3.58%。

  而更早在去年11月以来，龙湖、碧桂园、金科等较为优质的民营房企已先后获境内发债。

  若具体回归到美的置业身上，其最新中票的成功发行得益于较为合理的负债及较好的经营状况。

  数据显示，至2021年9月底，美的置业扣除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.7%、79.3%、1.15。除了扣除预收账款后的资产负债率踩及红线，其他两项指标均达标。

  也就是说，被归类于“黄档”的美的置业，有息负债规模年增速可到10%。相比一众“红档”房企有无疑有着更高可调节空间。

  根据该公司此前披露的中票注册文件补充信息显示，截至2021年9月末，发行人有息债务总额余额为508.22亿元，其中1年以内到期的部分146.94亿元，占比28.9%；1-2年内到期的部分为131.46亿元，占比25.9%。

  而该公司及合并报表的下属子公司已获得银行授信额度1376.90亿元，已使用额度542.74亿元，未使用额度834.15亿元。能使用的银行授信仍较为充裕。

  在资金上有更大的主动权，让其对一些公司债进行提前回售。2月28日，美的置业发布公告，将“20美置01”提前摘牌。该债券发行规模为14.40亿元，为4年期，通过该次回售及提前兑付，债券于3月4日提前摘牌。