文/乐居财经 杨宏彬

  “布吉街道运通项目是否有进展？合作方还是万科吗？”

  2020年8月，有投资者对中国宝安3年前的旧改项目进度表示关心，彼时得到答复是，项目仍在推进中。而时至今日，一则民事裁决书，把这个项目的真实状况展示在了公众面前。

  2月25日，中国宝安（000009.SZ）发布公告称，近日下属子公司深圳市运通物流实业有限公司（下称“运通公司”）收到深圳市中级人民法院寄送的民事裁决书。裁决书显示，运通公司、恒安公司及中宝控股名下的土地使用权、银行存款、股权以及其他可供执行的财产将依法遭到查封或冻结，处置金额最高6.7亿元。

  根据公告，被申请的3家公司均为中国宝安子公司。申请人为深圳市桦盈实业有限公司（下称“桦盈实业”），为万科非全资子公司。

  桦盈实业曾因与上述三家中国宝安子公司存在房地产合同纠纷，而于2022 年 1 月 25 日向深圳中级法院申请采取财产保全措施。

  中国宝安表示，截至目前，公司及下属子公司尚未收到其他与本次民事裁定书相关的民事诉状、证据材料及应诉通知书等文件，也未查询到土地使用权、银行存款、股权等被司法冻结、查封的情形，本次裁决对公司业绩的影响暂时无法判断。

  旧改纠纷

  据乐居财经了解，本次万科与中国宝安的纠纷，是起因于5年前的一个旧改项目。

  2017年11月28日，中国宝安曾发布公告称，运通公司、恒安公司及中宝控股拟与中信置业、桦盈实业签署《龙岗区布吉街道运通片区城市更新项目合作协议》，共同合作推进深圳市龙岗区布吉街道运通片区城市更新项目。

  该城市更新项目处于《龙岗区城市更新十三五规划》拆除重建区，暂划定的拆迁用地面积139,711 平方米，地上建筑物主要为仓库。根据当时土地资源局的规划，该项目的主导功能为新兴产业、居住，用地面积为 15.89公顷，新兴产业建筑面积不超过 19.3万平方米，居住建筑面积不超过 12.2万平方米。

  当时的合作协议显示，桦盈实业负责城市更新各项政府申报审批手续，且需要给予运通公司与恒安公司一定的补偿，为安置过渡补偿费，标准为每月人民币 100万元。同时，桦盈实业还需要向后两者支付保证金共8亿元，支付节点分别为签订协议后的十个工作日内、6个月内及12个月内，金额分别为2亿元、4亿元、2亿元。

  而在保证金的支付上，双方就已存在纠纷。据2018年底中国宝安发布公告表示，并未收到桦盈实业的第三笔保证金，各方正在就合作的推进及后续安排进行沟通。直至2019年，仍有投资者在相关平台上表示，桦盈实业依旧未支付保证金，是否存在恶意拖欠的情况。

  事实上，这次旧改纠纷还存在一个小插曲——桦盈实业的易主。根据最初的合作协议显示，桦盈实业是中信置业子公司，而据乐居财经查阅，中信置业于2018年7月5日已经退出了桦盈实业，退出前持股70%，万科子公司成为了桦盈实业的主要股东。换言之，在第三笔保证金支付前，中国宝安的合作方已经变成了万科。

  时至今日，事情出现反转，原本拖欠保证金的桦盈实业变成了原告，运通公司、恒安公司及中宝控股的资产则遭到了冻结或查封。

  据了解，在2018年上半年，深交所数次接到投资者对中国宝安公告事项的投诉。投资者称，中国宝安以项目增值情况无法预估为由未进行详细预测，损害了投资者的知情权。

  投资者续称，项目位于深圳布吉，拆迁补偿款按目前的房价计算将超过公司去年净资产的50%，产生的净利润也将超过去年净利润的50%，对公司有重大影响，应在股东大会审议通过后执行。

  没落的地产业务

  桦盈实业这一纸状书，无疑又将公众的视野重新拉回了中国宝安的地产业务。

  中国宝安成立于1983年7月，是新中国第  一批上市公司。经过多年的发展，目前中国宝安已经成为一家综合类股份制集团公司，旗下资产众多。房地产业务曾是中国宝安的主营业务，后续公司谋求多元化发展的道路上，其他模块渐渐取代了地产的主营地位。

  目前，中国宝安的资产主要有三大板块，即高新技术产业、生物医药产业、房地产。2021年上半年，公司高新技术产业收入为48.96亿元，占比61.04%，生物医药产业收入19亿元，占比23.69%。房地产行业收入为10.51亿元，占比最低。

  2021年中报显示，中国宝安在售房源主要为尾盘或存量房源，新开工项目尚未达到预售条件。报告期内，该业务实现利润总额1.25亿元，同比下降36.25%。集团的深圳龙岗区横岗街道茂盛片区城市更新项目目前仍处在申报专项规划审批阶段。

  报告期内，中国宝安并未增加土地储备，截止2021年6月末，集团累计的土地储备占地面积为19.31万平方米。

  在地产业务逐渐淡出后，中国宝安归母净利润呈逐渐上升趋势，2018年-2020年，分别实现归母净利润2.14亿元，3.01亿元及6.62亿元。

  能取得如此亮眼的成绩，与中国宝安的布局有所关系。据了解，中国宝安持有有6家高新技术及生物医药的上市公司，4家由其控股。包括全球锂电负极材料行业龙头贝特瑞(OC:835185)及国内痔疮膏行业的龙头马应龙(600993.SH)。

  良好的资源也引起了他人的觊觎。2020年10月底开始，粤民投便通过旗下韶关高创连续增持中国宝安。韶关高创目前持股比例达15.04%，超过第二大股东将近9%。