文/乐居财经 程孟瑶

“困难来得很突然，无法提前准备应对，使我们措手不及。”

2月23日，正荣地产（06158.HK)召开投资者电话会，表示无法如期偿还到期的债务，希望在投资人的支持下，对2022年内到期的美元债本金进行一年展期，缓解债务压力，避免大面积的违约。

正荣表示，用这一年时间的稳定经营，逐步强化经营性现金流，恢复流动性。

一切都早有征兆。

2月11日午后开盘，正荣地产股价一路下跌，最大跌幅超过80%，截至收盘跌66.39%，报收每股1.23港元。正荣服务（06958.HK）同样受到影响，当日一度跌超85%，收盘跌幅达57.7%，报收每股1.73港元。二者股价均创下史上最大跌幅，两家上市平台单日蒸发市值超百亿港元。

此外，正荣多只债券出现波动。2月10日，一笔2亿美元规模的永续债下跌约30个点至55-65美元；2月11日“20正荣03”曾盘中大跌超20%，并两度触及临停，日终收报60.01元/张，日内成交783.34万元。

2月18日晚间，正荣地产公告称，预计以公司现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务，包括于上述永续债。

此后，便有了今天这场投资者电话会。正荣地产董事长黄仙枝，执行董事兼副董事长刘伟亮，执行董事兼CFO陈伟健，常务副总裁李洋，财务负责人康弘，公司秘书陈坚等参加会议。

黄仙枝坦言，目前公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务。但我们相信，经过新一轮的调整之后，地产行业将会更健康、更有序的发展。再加上外部环境的逐步回暖，预计公司的现金流能够得以修复，使债务问题得以妥善解决。

寻求展期

对于进行债务交换要约的原因，正荣地产表示是出于短期境内外债务压力，尤其是非项目层面的。2021年中报显示，正荣地产负债总额为713.38亿元，其中一年内到期的短期债务203.4亿元，两年内到期的418.51亿元。

据查债通数据，正荣地产目前共有14笔未到期境外债券，存续规模约35.99亿美元。 

2月21日晚间，正荣地产公告称，拟对5笔2022年内到期的海外票据展期一年，并向持有人进行同意征求。

这5笔债券包括：

2021年3月8日上市的票面利率5.95%票据，余额0.5亿美元，将于3月6日到期；

2021年4月15日上市的票面利率5.98%票据，余额2.18亿美元，4月13日到期；

2021年7月2日上市的票面利率7.125%的票据，余额16亿元，6月30日到期；

2019年10月 3日上市的票面利率8.7%票据，余额2.93亿美元，8月3日到期；

2021年9月3日上市的票面利率6.5%票据，余额2.36亿美元，9月1日到期。

除此之外，于3月5日到期的2亿美元永续债或延期赎回。6笔债券待偿金额折合人民币约78亿元。

在电话会议上，黄仙枝表示，虽然公司采取了各种措施减少开支，推进资产处置，然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势。

2021年下半年以来，正荣地产销售几乎每个月都在下降。2022年1月，正荣地产的合约销售总额为78.97亿元，同比下降29.5%。

与此同时，境内外的融资和再融资逐步停滞，其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都遭到落空，部分国有股份银行合同未到期就提前抽贷。

今年1月份以来，正荣地产还款接近55个亿，但仅融资14个亿，整个融资净流出40多个亿。

叠加春节前工程款以及其他支出高峰，正荣地产1月份支出比平时高出了将近15亿。整个一月份的整体现金流流出约81个亿，超出预期50亿。

2月初，正荣可用资金占总资金约5%左右，受限比例高达95%。不过，据透露，2月正荣有接近120亿的应收账款，95%的受限资金比例也有望降低。

化债计划

电话会议上，刘伟亮表示，公司已经进行了各方面的努力，但仍然难以弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。因此正荣地产希望能在投资人的支持下进行债务展期，避免大面积的违约。展期时间为一年，在这一年间，正荣地产将强化经营性现金流，恢复流动性。

如果债券持有人接受公司的展期方案，正荣地产有望从在途资金的回笼以及受限资金的释放、加快销售和资金回笼、及持有物业的出售三个方面回笼资金，满足债券兑付。

截止到2月初，正荣地产预计剩余的权益货值大概有1300亿以上，基本上分布在南京、苏州、福州等这些核心的省会。同时，还有近100亿的持有物业，公允价值的净值大概在40到50亿之间。

据悉，正荣地产目前已经梳理了一批合作项目和投资性物业，与现有的合作方以及央国企洽谈项目股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30-40亿左右规模的资产盘活处置。

此前的1月30日，正荣（厦门）置业有限公司转让了厦门市荣璐置业有限公司49%股权，接盘方为平安信托。

据悉，境外美元债的交换要约以及同意征求是正荣地产债务展期计划当中的一部分，美元债之外，正荣地产还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排，同时希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。