文/乐居财经 李奕和

  去年以来，供地两集中让国资房企收获了不少的高光时刻。依靠着背后强有力的“靠山”，它们在各地的土地市场攻城略地，风头无两。

  然而，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。当外界以为地产行业的“国进民退”将成为一种潮流，殊不知，国资房企也有其自身的“烦恼”。

  在以总价63.24亿拿下荔湾区广钢新城项目五个月后，迫于项目开发的资金压力，中海决定将其中的50%股权进行转让。

  2月14日，全国产权行业信息化综合服务平台披露，广州粤合房地产开发有限公司（以下简称“广州粤合”）拟以50%的股权比例，募集资金不低于10.0017亿元。

  广州粤合是一家成立于2021年10月8日的企业，注册资本10亿元，法定代表人刘显勇。目前由中海企业发展集团有限公司100%持股。

  其是中海广钢新城AF040234地块、AF040406地块项目的开发主体，拟开发的土地项目所需资金已高达上百亿元。

  行业鹤唳风声、雷声阵阵，面对一些投资金额较大，资产并不优质的项目，引入合作方开发、分摊风险，或直接出售转让，也成为国资房企的不二选择。

  此前，包括保利、华润置地、中国金茂在内的一些国企央企，资产优化的动作也时有发生。

  “围猎”广钢新城

  去年9月26日，广州进行第二批集中供地出让，共48宗地，总出让面积270.76万平方米，总建面878.74万平方米，总起价1124亿元。荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块赫然在列。

  该商住地有着严苛的要求，出让面积5.09万平方米，最大建筑面积22.06万平方米，其中住宅建面占比95.2%，商业建面占比4.8%。地块采取“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式出让，起价63.04亿元，上限价70.32亿元。

  伴随地块出让的是，竞得人需配建两所中学、一块行政用地、一块文化设施用地、广钢公园及约1300平方米城市道路和广钢公园范围内的城市道路。因此也被看成是广钢新城最重要的一次土拍。

  地块最终由中海以63.24亿元的总价拿下。

  随后的2021年12月10日，广州市规划和自然资源局公布广钢新城AF040234地块的规划公示。将配建广钢中央公园，以及初中、高中各一所，未来将推约1600套房源。

  其中广钢中央公园将达到30万平方米，结合纽约中央公园的设计，打造广州的“曼哈顿”住区。

  根据要求，在签订出让合同后6个月内，广钢公园园区基本完工，2023年12月30日前广钢公园建设全面完成。

  值得一提的是，除了对标纽约中央公园的广钢中央公园，该项目的另一个关注点，是广钢新城出让的最后一宗宅地。

  九年前从零起步，广钢新城自诞生以来便自带光环，到如今更已成为广州住房市场一个炽手可热的板块。

  2013年6月，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。

  片区规划用地总面积657.4公顷，总建筑面积1024万平方米，规划居住人口近20万人。其甚至与白云新城、珠江新城并称广州三大新城，并被视为继珠江新城之后广州城市发展的亮点。

  2014年2月，广钢新城迎来首期土地出让，共出让荔湾区芳村大道南5宗地块，总出让地价达155.09亿元，成为继2009年的广州亚运城后，起拍总价最高的住宅地块。

  当时的中海，首先尝鲜，斥资96亿元连夺三宗地块。随后不久，中海花湾壹号作为广钢新城的首个项目正式亮相。据了解，项目在2015年开盘之时，价格仅为2.8万/平方米左右，如今，该片区房价已破6万元/平方米。

  片区也籍此成为房企投资的热土，已汇聚中海、保利、金融街、华发、葛洲坝、碧桂园、深振业、金茂、方圆、北大资源等一众房企。

  当然，龙虎盘踞之地，也意味片区的高地价。以去年中海拿下的广钢新城AF040234地块、AF040406地块为例，不仅总价突破63亿，其扣除配建后的楼面价更达36648元/平方米。

  而在此前历年中，广钢新城就曾因地价过高，有部分房企为保证利润，不得不申请调整规划拔高楼层。

  国资也烦恼

  规格高、时间紧、资金需求量大，成为中海此次意图引入合作方开发的主要原因。

  据了解，广州粤合拟募集资金不低于10.0017亿元，对应持股比例为50%。2021年度，广州粤合资产总计32亿元，负债总计32亿元，所有者权益0元。

  在募资公告中，中海称，拟将本次增资带来的增量融资资金作为补充土地开发项目的投资建设资金，同时优化股权结构，完善公司治理结构，增强公司实力，提升综合竞争力。

  伴随着市场下行、调控和融资层面的持续收紧，近段时间以来的房企不可谓不艰难。

  在一系列房企的暴雷声之下，今年以来，包括奥园、世茂、融创、雅居乐等在内的一种房企为保现金流，纷纷开启“卖卖卖”模式。

  与之相比，有国资背景的中海情况稍好，自去年供地两集中以来，就成为各城市土拍市场的常客。今年1月，中海还以36.89亿元收购了雅居乐和世茂在广州亚运城持有的股权。

  但行业仍在向下，地产持续缩表出清，有国资背景的房企，优化资产组合的动作也时有发生。

  去年12月30日，保利退出济南保兴置业100%持股；同日，华润置地成都公司撤出对成都锦兴100%的投资；今年1月25日，中国金茂退出对天津信茂74.2574%的投资。

  到如今中海拟以广州粤合50%股权，引入投资方合作开发项目，房企在投资层面更注重风险把控，如履薄冰成为整个行业的注脚。

  有业内人士向乐居财经指出，中海此次引入合作方，一方面可以实现对项目的增资；另外长远而言，股权出让后，中海后续仅需按持股比列投入相应的资金，其在该项目投入的资金将大大减少。

  当然，要成为中海广钢新城项目的合作方，要求并不低。

  其要求意向投资方（或其全资股东）须为A股上市公司、注册资本不低于（含）100亿元。此外，须为克而瑞《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中操盘金额排名前二十企业。

  而因项目约定，广州粤合须配套建设广州市荔湾区广钢公园（4A级景区）并负责运营广钢公园20年，所以同时要求投资者须具备4A级景区运营管理经验。

  增资公告称，增资企业拟开发的土地项目所需资金已高达上百亿元，因此要求投资者须拥有强大的经济实力。

  增资企业通过引进具有良好的信誉、卓越的土地开发及房地产销售能力的战略投资者，以满足增资企业后续投资经营需求。

  据了解，在克而瑞《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，操盘金额排名前二十的企业分别为碧桂园、万科、融创、保利、恒大、中海、绿城、华润置地、招商蛇口、金地（TOP10）；以及绿地、龙湖、旭辉、世茂、金茂、新城、中南置地、建发、阳光城、龙光（TOP20）。

  这些企业中，属于A股上市公司的包括万科A、保利、招商蛇口、金地、绿地、新城、中南、建发、阳光城，共9家。成为中海广钢新城项目合作方的，会是谁？