文/乐居财经 程孟瑶

  在“绝不躺平”的宣言下，花样年（01777.HK）频频通过出售资产化解风险，特别是主动退出一些合作项目的股权，既减少未来投资支出，也加速现金回笼。对于花样年来说，每一次成功的退出都是在自救路上又前进了一步。

  自去年10月以来，花样年已陆续退出了深圳、佛山、成都等地项目公司的股权，近日则转让了广州云嘉经济信息咨询有限公司（简称：广州云嘉）41%的股权。

  这笔交易显示，卖方成都乐渝置业为花样年的间接全资附属公司，交易的总代价为2亿元，包括用于收购41%股份的1.28亿元及卖方向广州云嘉提供的股东贷款7205.57万元。

  花样年方面表示，本次出售事项为缓解流动资金问题所推行的措施之一。转让完成后，花样年将不再拥有广州云嘉及旗下公司的任何权益。

  值得关注的是，接盘花样年的买方，由广州国资产业发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）实益拥有，这家私募基金背景雄厚，注册资本24.02亿元，由13位家广州知名国企联合持股。

  乐居财经发现，该基金还有另一个“兄弟公司”，名为广州国资产业发展并购基金合伙企业（有限合伙），注册资本30.01亿元，由18家实力国企联合持股。两家私募基金股东背景重合度较高。

  花样年出手的重庆项目，引来了“大人物”。

  国资“组队”出手

  广州云嘉由成都乐渝置业有限公司（简称：成都乐渝置业）、重庆标智企业管理有限公司（海伦堡全资子公司）及广州城建开发（越秀股东）分别持有41%、42%及17%的权益。

  2021年12月31日，广州云嘉于未经审核资产净值约4.12亿元，亏损31万元。

  公开信息显示，广州云嘉对外投资仅有杭州樾盛房地产开发有限公司，且持有90%的股权，后者持有项目公司重庆越辉房地产开发有限公司（简称：重庆越辉地产）90%的权益，另外10%的权益由广州城建开发持有。

  重庆越辉地产持有位于重庆市渝北区的一宗地块，总面积约为81827平方米，该地块可用于开发住宅、商用物业以及写字楼。

  公开资料显示，该地块由越秀于2021年1月11日在招牌挂市场斩获，土地性质为二类居住用地、商业用地、商务用地，土地面积122.74亩，可建体量10.22万方，容积率1.25。成交价总价5.6亿元，成交楼面价5478元/平。

  同年1月29日，重庆越辉房地产开发有限公司成立；6月25日，越秀地产引入海伦堡和花样年联合开发该地块。按当时的公开信息显示，海伦堡持股42%，花样年持股41%，越秀持股17%。

  据悉，渝北地块对应项目案名新山和悦，主推洋房产品，由越秀地产操盘，已于2021年11月首开，12月又进行了加推，目前处于在售状态，参考均价16000元/平左右，也就是说该项目已经开始产生现金流。

  花样年在此时选择主动退出，快速回流现金是一方面，另一方面，对于置业者来说，出险房企退出，国企越秀接盘，也能更好确保项目正常运营交付。

  2月10日，花样年发布公告称，买方由广州国资产业发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）实益拥有。越秀金控作为有限合伙人持有其8.33%的股权，越秀金管作为普通合伙人占股0.0833%，越秀金管为越秀集团附属公司。余下91.59%股权属于其他独立第三方投资者。

  企查查显示，这份第三方投资名单包括了广州工控集团、广汽工业集团、广州友谊集团、珠江实业集团、广州建筑集团、广州港集团、广州岭南集团、广州无线电集团，广州万力集团、珠江钢琴、广州纺织工贸集团，上述11家公司的实控人均为广东省国资委。

  算上越秀集团，这家私募基金由12家国企组队而来。乐居财经发现，该基金还有另一个“兄弟公司”，名为广州国资产业发展并购基金合伙企业（有限合伙），注册资本30.01亿元，由18家实力国企联合持股，两家私募基金股东背景重合度较高。

  并购“储备”

  房企间项目并购是化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

  与民企相比，自带光环的国央企资产质量更好、杠杆空间略大且信用水平更高，在本轮的地产行业大洗牌中也成为了并购交易的重要买方。

  去年12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款，鼓励并购出险房企优质项目盘活资产。今年开年并购贷款“开闸”，国央企频频现身。

  1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元，当中的12.9亿元计划用于收购住宅项目公司股权，最低利率2.89%。

  1月20日，建发地产拟发行10亿元中票。据发行文件，该中票拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权。

  1月26日，华润置地官微披露获得了招商银行230亿元的并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

  在金融机构方面，1月21日，浦发银行簿记发行房地产项目并购主题债券（22浦发银行02），债券规模为50亿元，期限为3年，首家发行房地产项目并购主题债券的银行。

  随后广发银行也表示计划发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

  据不完全统计，包括建设银行、招商银行在内，今年以来银行合计提供并购融资支持超300亿元。有业内人士分析称，头部国央企中，除了华润、招商，保利、中海等央企也有望陆续加入到并购大军之中。

  近期以来，地产行业内承债式并购的案例越来越多。

  承债式并购是指收购方在股权并购中，承担或清偿目标公司的债务作为其购买股权对价的部分或全部，此举主要应用于对资不抵债企业的收购中。

  比如此前蓝光发展转让三个地产项目，作价仅1元，曾引发上交所问询。其在公告中称，交易采用承债式收购的方式进行，由受让方负责解除公司担保义务20.40亿元和回购义务14.20亿元。

  随着针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标政策的出台，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。

  天风证券针对并购贷不计入“三条红线”情况下，对收并购可用资金规模及可撬动资产规模上限进行了测算。测算结果显示，在中性假设下（绿档房企净负债率达到 85%，并购贷使用比重 50%，单位资金可撬动2倍资产），绿档房企收并购可撬动资产规模上限约5.22 万亿，占行业2020年总资产比重为 4.91%。