文/乐居财经 李奕和

  过去几年，长租公寓成为一众房企在低利润时代重点押注的方向。房住不炒、租售同权，让长租公寓乘上了政策的东风，行业规模以几何级的速度增长。

  但长租公寓重资产的模式，也让企业在规模扩张的同时，积累了相应的风险。特别在市场下行、融资收紧的当下，房企缺钱成为常态，仅有的资金更应该用在刀刃上。

  房企在思考，长租公寓该怎么走？ 

  2月9日，旭辉官微披露，旭辉瓴寓于近期出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。

  “上海浦江华侨城柚米社区”项目2018年12月启动建设，于2020年项目正式投入运营。其是旭辉瓴寓与平安不动产合作落地的首个重资产项目，也是旭辉首个成功落地的综合型租赁社区。

  按照旭辉瓴寓总裁张爱华的说法，“这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的首个项目。”据了解，出让股权后，旭辉瓴寓仍作为资管方，继续运营该项目。

  在商业地产，“轻资产”是企业快速扩张市场规模同时不占用过多资金的重要方式。如今，这一方式被旭辉复刻到了长租公寓领域。

  2016年，旭辉成立“领寓”品牌开始打造长租公寓；2019年，完成“轻重并举，双轮驱动”战略升级。如今，其正式跑通租赁住宅领域的“投融建管退”。

  乐居财经查阅了解，旭辉退出后，“上海浦江华侨城柚米社区”项目将由平安人寿全资持有。而旭辉在该项目的“退意”，此前早已隐现在一系列悄悄进行的动作中。

  多次“腾挪”

  旭辉与“上海浦江华侨城柚米社区”项目的关联，最早可追溯到2019年。

  当年4月，旭辉瓴寓在战略发布会上与平安不动产签署战略合作协议。双方约定，未来3年投资100亿元用于住房租赁项目的投资、开发及运营。

  “上海浦江华侨城柚米社区”正是双方合作后落地的首个重资产项目。该项目实为旭辉与中国平安联手共同打造的都市生态综合体——领航社的一部分。总投资20亿左右，占地总面积达6.3万平方米，由5栋公寓楼组成，总体量为1869套房源。

  整体而言，领航社项目的总占地面积为3.8万平方米，地上建筑面积9.6万平方米。当中，4-8号楼由旭辉旗下的长租公寓品牌“旭辉瓴寓”自持运营（即：柚米社区部分）；1-3号楼是可售部分，总面积约3.2万平方米。

  2020年9月25日，上海浦江华侨城柚米社区正式开业，成为旭辉首个成功落地的综合型租赁社区，也是瓴寓在上海的最大旗舰店。

  合作之初，旭辉瓴寓在该项目的持股为30%，并负责项目的开发建设与运营管理。项目剩下的70%股权则由平安不动产持有。

  据了解，项目从投入运营，到实现资产“由重转轻”，旭辉瓴寓用了16个月实现预期的投资收益。同时，项目出租率维持在98%以上，平均租金3380元/月，整体GOP率超90%，续租率高达60%。

  无论旭辉是否因达到预期投资收益而想要退出，一个事实是，在此次正式官宣退出之前，上海浦江华侨城柚米社区已被多次腾挪。

  去年9月2日，旭辉集团公告，附属公司上海昌煜置业有限公司（以下简称“昌煜置业”）向领寓国际间接全资附属上海家迪酒店管理有限公司（以下简称“上海家迪”），出售上海安标管理咨询有限公司（以下简称“上海安标”）30%的股本权益及销售贷款。

  该笔交易的总代价为2.13亿元。

  当时资料显示，上海安标为开发及营运位于上海市浦江镇的浦江地段的项目公司。浦江地段已开发成为领航社项目。

  也就是说，上海安标正是上海浦江华侨城柚米社区的运营公司。

  对于该笔交易，旭辉当时称，鉴于领航社项目开发用作销售的物业已经基本出售，董事会认为，该交易为该集团变现其于目标公司的投资并简化业务营运提供良机。

  其自该交易取得收益净额935.6万元，有关所得款项拟用作一般营运资金。

  然而，从旭辉集团倒腾给领寓国际，上海安标的腾挪并没有结束。今年1月2日，上海安标的股东方再次出现变更。当中，平安不动产、上海家迪均退出对上海安标的持股。

  取而代之，平安人寿接过了两位投资方所持有的全部股权。这起变更前，平安不动产、上海家迪分别持股上海安标70%、30%。变更完成后，上海安标由平安人寿100%持股。

  工商变更信息显示，旭辉早在今年一月已经退出该项目。

  轻重并举

  谈及此次股权转让，旭辉瓴寓总裁张爱华表示，“这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的首个项目”、“将成为旭辉瓴寓迈向租赁住宅资管专家的重要一步”。

  据了解，出让股权后，旭辉瓴寓作为资管方，将继续运营该项目。

  从资产的持有方，变为资产的管理方，这也是旭辉在长租公寓领域践行“轻重并举”战略的主要动作。

  2016年，在房地产企业多元化的号角声中，主业获得快速增长的旭辉，也开始积极培育商业多元化业态。动作之一，便是成立了“领寓”品牌，开始打造长租公寓。

  在随后的发展中，旭辉领寓打造了满足不同阶段租住需求的三大产品线——柚米寓、柚米社区和博乐诗，分别定位中低端青年公寓、中高端白领及家庭公寓，及面向商旅人群的高端服务式公寓。

  2019年，旭辉领寓完成了“轻重并举，双轮驱动”的战略升级。其中提到，“轻”以输出服务及产品为主，通过与国企、开发商等合作，提前介入到租赁用地的开发与运营；“重”做资产管理平台，通过股权模式、资管双轮驱动有条不紊地进入市场，以重资产自持模式进行运营。

  到去年3月，旭辉将长租公寓品牌由“旭辉领寓”更名为“旭辉瓴寓”。

  至目前，旭辉瓴寓凭借轻重并举的模式不断开疆拓土。

  在股权模式上，其与平安不动产已合作落地上海华侨城和北京通州台湖项目，此外与GIC合作的5.7亿美金平台，也已落地北京26街区和上海西区核心项目。在轻资产方面，旭辉已布局张江智慧租赁社区、平湖人才公寓、南京毅达菁英社区等项目。

  根据2021年半年报，截至去年8月，旭辉瓴寓已进入10余个城市，聚焦6个核心城市，房间近8万间，位列开发类长租品牌TOP3。

  不仅如此，旭辉在商业地产上的规模也滚雪球般不断扩大。2021年，其在上海、成都合肥的多个商业广场迎来开业。而数据显示，其物业运营的租金收入从2016年的0.62亿元，增长到了2020年的5.9亿元。

  2021年上半年，旭辉持有的物业租金收入3.91亿元，在营总建筑面积63万平方米。到去年7月，旭辉商业进入了16个城市，储备了31座商业综合体，自持商办总建面278万平方米。

  然而，在商业地产、长租公寓等的重资产投入，也让其“负重”前行。2016年到2020年，旭辉持有的投资物业从57.73亿元增长至226.99亿元。2021上半年，这一数据进一步增至337.58亿元。短短几年增长了近5倍。

  这些持有的重资产沉淀了大量的资金，都成为旭辉施行“轻重并举”战略的重要原因。

  毕竟，在商业地产领域，旭辉目前仍处于持续打造种子资产的阶段，除了上海浦江华侨城柚米社区项目，其此前尚未实现在“投融管退”上的退出。