文/乐居财经 杨宏彬

  偿债高峰将至，房企资产变现动作频频。在抛售了14项物业之后，雅居乐决定再置出一项资产。

  1月24日早间，雅居乐集团(03383.HK)发布公告称，拟将广州利合房地产开发有限公司（下称“广州利合”）26.66%股权出售予广东中海地产有限公司（下称“广东中海”），交易对价为18.43亿元，由股权转让款13.8亿元及相关贷款4.64亿元组成。

  根据公告，交易标的广州利合为一家合营企业，成立于2010年，注册资金达20.59亿元。

  公司目前有4名股东，分别为广州振然投资有限公司（下称“广州振然”）、广东中海、广州市鸿盈绿化工程有限公司（下称“鸿盈绿化”）及上海穆蕾企业管理有限公司（下称“上海穆蕾”），各自持股比例为26.66%、20%、26.67%及26.67%。

  经乐居财经查阅后发现，广州利合这四名直接股东的背景都十分强大，他们均来自于千亿房企。其中，广州振然为雅居乐全资子公司，也是本次交易的卖方；广东中海为中国海外发展（0688.HK)的全资子公司，为本次交易的买方。另外两名股东中，上海穆蕾为世茂全资子公司，鸿盈绿化为碧桂园全资子公司。

  在本次交易完成后，雅居乐将完全退出广州利合，中海的持股比例将升至46.66%，成为最大股东。雅居乐表示，预期交易完成后公司将会录得估计收益约6.99亿元，交易所得款项净额拟用作集团一般营运资金及其日后业务发展。

  雅居乐“解决”了即期美元债

  让人好奇的是，股东阵容如此强大的广州利合，旗下究竟有何资产？

  公告指出，广州利合的主要资产为商住混合式综合体“广州亚运城”，该项目总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米，是当时的“地王”项目。截止目前，项目已有406.6万平方米被开发为住宅、商业项目或停车场，同时已有347.4万平方米已出售，余下的179万平方米预计2025年底竣工。

  同时，除了地产外，广州利合还涉猎物业和装修业务。其旗下有两家全资子公司，为广州利合物业管理有限公司与广州世佳装饰工程有限公司。

  根据财务数据显示，广州利合及下属子公司2020年的税后净利润为24.35亿元，2021年的税后净利润29.85亿元，实为优质资产。

  得益于广州利合的经营状况，雅居乐卖出了一个“好价钱”。截止2021年末，广州利合及下属子公司的净资产合计为29.12亿元，按此计算，雅居乐所持有的26.66%对应的价值应为7.57亿元，其以13.8亿元的价格卖出，溢价率约为82.3%。此外，中海还承担了雅居乐在广州利合的4.64亿元贷款，为其解决了一笔债务。

  事实上，这并不是近期以来雅居乐第一次出售旗下资产了。2022年1月10日，雅居乐曾宣布，集团已就14个非核心物业项目的出售签订了相关协议书，售价合计约28亿元。2021年11月，雅居乐还曾宣布借物业股雅生活股价“抵押”发行可转债，募资24亿港元。

  据了解，雅居乐于2022年到期的美元债11亿（约70亿人民币），在经过几番操作后，所得款项基本可以解决即期的美元债务。

  房企的亚运城故事

  雅居乐进入广州亚运城的时间，要追溯到13年前。

  2009年，广州亚运城整体出让，挂牌底价高达165亿元。资料显示，整体出让的广州亚运城，除了14宗未开发的建设用地外，还包括先期由政府建设的媒体村、技术官员村、运动员村，包含96栋住宅楼，共有8078套单位。

  由于起拍价过高，没有企业能单独吃下这个“巨无霸”项目，地产商们选择了抱团作战。彼时中海、保利、万科三家组合的联合体，与富力、雅居乐、碧桂园组合的联合体争夺广州亚运城。

  竞拍结果为富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体胜出，三家民企以255亿元的“天价”拿下广州亚运城后，成立了广州利合这一开发主体，之后又有了中信与世茂加入，五家房企分别持有广州利合20%股权。

  2016年，中海地产和中信股份同时发布公告，中海地产以310亿元的价格，并购中信股份子公司中信地产的全部股权。由此，中海也接过了中信在广州利合的持股。2017年，广州利合再次发生股权变更，富力退出，所持股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。之后，广州利合的四位股东一直维持至今。

  曾经在土拍战场失利的中海，通过两次并购后已然成为了广州亚运城的最大股东，然而，中海的“野心”或许还不止于此。在雅居乐发布出售公告后，又传出了世茂正与中海洽谈出售广州亚运城项目股权的消息。

  若消息属实，在并购世茂所持股权后，中海在广州亚运城的持股将升至73.33%，拥有绝对的控股权。