文/乐居财经 程孟瑶

  在“两集中”带来土地供应端变革中，房企们选择抱团取暖，他们或联合拿地，或在拿地后迅速引入合作方，以分担资金压力、分摊开发风险，互相借力扩张。

  然而，合久必分，分久必合，不是所有合作都能进行到底。

  1月18日晚间，路劲（01098.HK）发布公告称，其间接全资附属公司常州隽投房地产开发有限公司（简称“隽投房地产”），拟收购卖某30强房企旗下的宏泽地产45%股权及股东贷款，预计应付代价合计约5.42亿元，包括2.925亿元的股权代价及2.495亿元的股东贷款。

  收购事项完成后，宏泽房地产将成为由路劲拥有95%权益的间接附属公司。

  联合体拆伙

  2021年9月，宏泽房地产在常州牛塘镇拿下一宗商住混合用地，楼面价9413元/平，土地面积约5.99万平方米，土地价款约11.27亿元，溢价率1.81%。

  该地块位于常州市武进区牛塘镇延政西大道南侧、漕溪路东侧（地块编号JWJ20210301）。彼时，美的置业、路劲以及江苏九洲金东方的持股比例为45%、50%、5%。

  2021年10月，宏泽房地产将该地块的使用权转让予宏曜房地产，后者为该地块项目公司。据悉，宏泽房地产主要从事投资控股，目前旗下续存公司仅有宏曜房地产一家。

  宏曜房地产成立于2021年09月17日，注册资本1000万元，由南京美的、常州宏智投资、隽投房地产以及江苏九洲金东方康养投资分别持股45%、30%、20%以及5%，其中常州宏智投资、隽投房地产均为路劲关联公司。

  据常州自然资源及规划局官网信息，拿地2个月之后，宏曜房地产就公示了项目设计方案。从规划来看，地块上拟建15栋小高层，将打造成一个临水低密产品，小区内设置中央水景，区域产品改善的属性较强。

  交通方面，地块周边有龙江路高架、延政西大道等城市主干道以及江宜高速环伺，路网较为成熟，还规划有轨道交通3号线、7号线，未来交通出行优势明显。配套方面，金东方医院、规划中小学、淹城公园、红星爱琴海等各种配套齐聚。

  另外，据当地媒体报道，彼时该地块所在牛塘板块无在售房源，区域内成交均价约18000元/平，而地块挂牌文件显示，该项目可售住宅最高备案指导均价（毛坯）22400元/平，高于区域内成交均价4400元/平。

  财务方面，2020和2021年度，宏泽房地产除税前亏损净额分别为1970元和184.65万元，除税后亏损净额分别为1970元和140.46万元。截至2021年12月31日，宏泽地产未经审核资产净值约6.49亿元。

  路劲基建在公告中表示，收购完成后，集团享有对宏泽地产间接持有项目的开发、营销及销售的全面控制权，以及更灵活地管理该项目的收益及现金流量。

  路劲补仓求援

  常州是路劲重仓的城市之一，从2005年进驻常州，其在常州开发房地产项目包括路劲天隽峰、路劲御城、路劲又一城、路劲城等等。

  克而瑞数据显示，2021年路劲集团全口径销售金额760.2亿元，在全国排名53位。其中常州卖出1657套房子，成交均价22286元/平，成交额在常州本地房企中排行第三，仅次于本土房企嘉宏集团以及万科地产。

  去年12月31日，路劲旗还耗资11.19亿元，收购了矿劲地产45%的股权及股东贷款，其中9.888亿元将用于矿劲地产的45%股权，1.301亿元确认为苏州路劲向矿劲地产提供的股东贷款。

  不过，路劲补仓的速度并不算快。据了解，2017-2020年，路劲的土地储备分别为833.5万平方米、800万平方米、735万平方米和704万平方米。2021上半年，路劲在内地共获取了六幅住宅地块，分别于苏州市、无锡市、廊坊市及南京市，楼面面积合共为74万方，截至2021年6月30日，集团在内地及香港的土地储备合共约724万方。相比于四年前，路劲的土储持续“缩水”。

  市场人士分析认为，“路劲已经错失了地产行业的黄金时代，如今的三条红线及土地集中供应等调控政策都不支持房企靠杠杆扩规模，其土储自然也很难有大幅度的增加”。

  2021年，路劲也曾有意补充“粮仓”，但“钱包”却不太鼓。2020年路劲现金及现金等价物期末余额为121.83亿元，较2019年的132.39亿元减少10.56亿元。于是，路劲拉来了控股股东惠记集团，希望双方联合竞投。

  去年2月23日，路劲发布公告称，路劲及其成员公司将可在12个月内，与惠记集团成立发展合资企业，以投标或竞价特定发展物业发展项目。

  根据公告显示，路劲就根据框架协议成立所有发展合资企业，其承担总额上限为60亿元，另外惠记集团在合资企业参与的股权不超过45%。