文/乐居财经 李奕和

  去年冬至日前后，杭州第三次集中供地又火了一把，35宗土地成功觅得买主，为2021年杭州土拍画上完满的句号。

  当时的“地头蛇”滨江集团拿下4宗，成为该场土拍斩获土地数量最多的开发商之一。

  进入2022年，成功“出圈”的滨江集团，已开始着手为所拿项目引入合作方。它首先拉来了有国资背景的大家房产。

  1月11日，原本由滨江集团（002244. SZ）实际控制的杭州滨弈企业管理有限公司（以下简称“杭州滨弈”）投资方出现变更，滨江集团在其中的持股下降至8%，浙江中豪房屋建设开发有限公司（以下简称“浙江中豪”）从股东行列退出。

  取而代之，杭州滨弈新引入了杭州市城建开发集团有限公司（以下简称“大家房产”）及杭州金汇世纪企业管理有限公司（以下简称“金汇世纪”）两个新股东方。

  杭州滨弈的投资项目，指向了滨江集团在三周前那场土拍，所拿下的上城区地块。

  拿地不足一月，引入国资开发

  变更发生前，杭州滨弈仅有两位股东，分别由滨江集团持股60%，由浙江中豪持股40%。变更后，杭州滨弈转由大家房产持股66%，由金汇世纪持股26%。滨江集团的持股则下降至8%，浙江中豪更从杭州滨弈的股东行列里退出。

  仅从股权上看，杭州滨弈的持股方，由原来的两家变为三家，而滨江集团失去了对杭州滨弈的控制。

  新进入的大股东大家房产，前身为杭州市中东河综合治理总指挥部，目前由杭州城投持股45%，后者实际控制人为杭州市人民政府。

  另一股东金汇世纪由两名名为章碧海、胡立峰的自然人分别持股85%、15%。

  资料显示，杭州滨弈成立于2021年1月11日，注册资本9亿元，法定代表人郎溢杰。仅从这家公司看，似乎看不出什么端倪。但在2021年12月29日，杭州滨弈新增了唯一的一家对外投资公司——杭州滨麟置业有限公司。

  正是滨麟置业的成立，让滨江集团的这次“引资”，豁然开朗。

  滨麟置业注册资本1亿元，法定代表人同样为郎溢杰，该公司注册地为浙江省杭州市上城区笕桥街道天城路68号。巧合的是，就在滨麟置业成立的7天前，同样在杭州上城区的笕桥单元，滨江集团曾联合浙江中豪在此拿下一宗4.86万平方米的土地。

  2021年12月21-22日，杭州第三次集中供地土拍大戏拉开帷幕，35宗土地均成功出让。

  当时，滨江集团以总价74.21亿元，在上城区、滨江区、萧山区、钱塘区斩获四宗地，收获总出让面积15.16万平方米，总建筑面积34.42万平方米。

  成功揽下四宗地块的滨江集团，收获颇丰，成为杭州2021年最后一场土拍拿下土地数量最多的开发商之一。

  其中，当时的上城区笕桥单元JG0603-R21-06地块，进入摇号环节，最终由滨江集团与浙江中豪联合体以总价22.25亿元、楼面地价25413元/平方米摘得，拔得22日当天摇号头筹。

  该地块出让面积4.86万平方米，容积率1.8，总建筑面积8.76万平方米。要求不少于7010平方米地上住宅建筑面积为配建公共租赁住房。地块限制未来商品房精装修均价42640元/平方米。

  如无意外，成立滨麟置业正是为了开发滨江集团与浙江中豪所拿下的这宗地块。

  重仓大本营，全年销售1691亿

  浙江中豪貌似退出了，但实际上并没有完全退出。

  根据滨麟置业股权结构，该公司目前分别由杭州滨弈、滨江集团、浙江中豪持股50%、30%及20%。如果算上对杭州滨弈的持股，在杭州滨弈股东方发生变更前，滨江集团和浙江中豪分别实际控制滨麟置业60%和40%股权。

  杭州滨弈投资方完成变更后，滨江集团和浙江中豪仍实际控制滨麟置业34%和20%股权。此外，新股东方大家房产和金汇世纪分别实际持股滨麟置业33%和13%股份。

  也就是说，滨江集团对项目公司滨麟置业的持股由原来的60%下降为34%。

  这样的持股比例很符合滨江集团一直以来 “小股操盘”的风格。

  凭借“小股操盘”的模式，滨江集团曾在短时间内迅速突破千亿，成就了房地产行业的一段佳话。

  2015年开始，为了跳出百亿“魔咒”，实现规模破局，滨江集团全面展开合作，当年新增的7个项目，权益占比均不到40%。2016年，其新增12个地产项目，也仅有3个项目权益占比在50%以上。

  小股操盘的优势，让滨江集团用较少的资金极大撬动了规模。2015-2018年，滨江集团分别实现销售额233亿元、366.8亿元、615亿元、850亿元。到2019年成功突破千亿，实现销售1120亿元。

  根据1月6日，滨江集团在投资者互动平台透露数据，2021年，其销售金额1691亿元，同比2020年的1363.6亿元，增长23.8%。超额完成2021年1500亿元的销售目标。

  数据也显示，即便面临调控等诸多挑战，滨江集团去年在财务方面也获得不错增长。据了解，2021年前三季度，滨江集团营收244.36亿元，同比增长89.43%；归属于上市公司股东的净利润13.25亿元，同比增长49.08%。

  期末，滨江集团总资产1988.37亿元，货币资金170.44亿元，长期借款280.23亿元，合同负债906.62亿元，负债合计1678.92亿元。

  持续稳定的增长之下，滨江集团在土地市场也较为进取。去年12月，滨江集团董事长戚金兴发言表示，2021年滨江土地储备3000亿元，较2020年同期2800亿元增加约200亿元。

  根据克而瑞统计数据，该公司2021年以642.7亿元的新增土地价值位列第16位，全年新增土地建面418.1万平方米。当中，大本营杭州仍是滨江集团重金投入之地。其以全年拿地金额250.8亿，成为去年杭州拿地房企中的冠军。

  除了在杭州最后一场土拍连拿四地，滨江集团在2021年杭州的首次集中供地中，就曾联合融信豪掷超170亿元将四幅地块收入囊中，收获总建筑面积50万平方米，成为当时土拍的最大赢家。