印力集团董事长兼总裁丁力业

  乐居财经 曾树佳 发自深圳

  企业运转的命脉，在于现金流。多年来，商业地产的资金沉淀大、回报周期长等特点，迫使资产持有者不断去思考资金的回流、变现问题，并付诸实践。在此过程中，不少企业走上了资产证券化的路途。

  眼下，商业地产资产证券化的案例比比皆是，其中印力集团就常有市场动作见诸报端。它作为国内最早的纯商业管理公司，从凯德、西蒙、黑石到万科，其发展历程自然具有“金融+商业”的属性。

  近日有消息称，“中金-印力深圳印力中心第二期CMBS”成功完成簿记，成为深交所首个单SPV结构CMBS及市场首个单SPV续发型CMBS。

  CMBS即为商业房地产抵押贷款支持证券，是指以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、商业物业管理费等）为偿债来源的资产支持证券产品。

  此次发行项目总规模为40亿元，产品期限为18年，其中优先级38亿元，利率为4.4%，次级2亿元，标的物业为深圳印力中心。项目原始权益人为深圳印力商用置业开发管理有限公司，中金公司担任计划管理人和推广机构。

  乐居财经了解，该笔融资的底层资产深圳印力中心，于2018年12月24日由深国投广场正式更名而来，并以12.7万平方米的商业体量和200余家入驻品牌，正式重装亮相。

  CMBS超百亿

  这只是印力资产证券化历程的持续动作之一。一直以来，印力对标的是凯德的商业模式，意在打造投融管退的地产基金化道路。

  在被万科揽于麾下之后，2017年5月，万科就宣布拟出资50.31亿元与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。

  当年10月，印力发起了首单CMBS专项计划“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，项目发行规模37.9亿元，标的物为深圳深国投广场，这是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目。

  隔年初，印力收购了凯德在中国的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.1亿新元，合约83.65亿人民币。交易完成后，上述购物中心全部交由印力运营管理，并按照其品牌定位“印象”系列及标准进行提升。

  在规模并购加速的同时，其CMBS的发行也在持续推进。

  据其官网披露，2019年1月17日，印力第二单CMBS“中金印力-印象1号资产支持专项计划”发行；同年3月1日，其第一单类REITs“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”也获发行。

  今年4月份，印力分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”在深交所正式挂牌。紧接着“中信证券印力-印象2号资产支持专项计划”也加入到了发行行列。

  据印力管理层披露，从2017年开始，印力连续4年推出四个资产证券化产品，6个商业项目总发行规模达到113亿元，是国内本土商管企业中发行规模最大的体量。

  今年9月，在接受媒体对话时，印力集团董事长兼总裁丁力业表示，今年下半年还会推出2-4个项目，以后每年会不断地推出来。目前印力集团的资产证券化规模平均达到19亿元/项目。 

  他表示，由于每年环境的不同，每个项目发行证券化产品的成本亦有不同。比如2017年行业标准大概是在5.5%~6.5%中间，今年上半年发行利率是3.8%，外部环境的不同，投资人的想法不一样，会有变化。

  轻装“快”跑

  印力作为万科商业版图的重要组成部分，其一直备受重视。去年中期业绩会上，万科管理层就披露，截至2019年上半年，万科商业管理面积超1350万平，其中印力管理约915万平米，占比达67.8%。

  不过，万科一直让印力保持运营的独立性。

  今年7月，市场消息披露，万科南方区域新设立了商业事业部组织架构，由程风波、何闰峰、黄玉梅、姜浩、张志楠、朱振蕊担任商业事业部经营管理团队（EMT）成员，何闰峰任管理团队召集人。

  即使对商业部门的组织架构，做出了一定的调整力度，但业内人士仍表示，万科商业事业部并未融合印力集团的架构，印力维持独立的6大城市公司架构。

  因此，印力不仅仅只是一个管理平台，它还是一个包含从拿地、建造、经营，到退出卖给基金、保险公司、REITs的商业地产全价值链。

  而为了让自身更能够轻装上阵，印力还陆续做出品牌管理输出的举措。

  比如8月12日，印力集团就与黑石集团旗下基金签署协议，为黑石地处上海市闵行区的维璟广场提供全方位的项目管理服务。

  而9月17日，印力与临港集团旗下上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司签署协议，为上海市漕河泾开发区内核心商业项目提供全方位管理服务，项目将以“印象城”命名，并由印力集团配置全方位管理服务。

  这是印力在资产证券化的同时，让资金更快速轮转的重要方式。