北京进深 徐迪 昨天通州结束了一场激烈的土拍，中铁建溢价22%拿下梨园6007地块，刷新区域楼板价纪录。

距离6007地块两站地的金隅通州新盘花溪云锦，4月30日发出了预售许可预告。

8栋11层洋房一次性入市，准售面积4.57万㎡。

按照6.2万的销售指导价计算，货值总计28.32亿元。

花溪云锦所在通州土桥6025地块，2024年11月5日完成出让，由金隅嘉业以近12亿元底价摘得，折合楼面价2.5万元/㎡。

建设用地约2.15公顷，规划建面4.74万平方米，容积率2.2。

拟建设8栋11层洋房，共266户。面积段为108-125-138-153㎡，全四居户型，3米+的“好房子”层高标准。

南向通面宽内置阳台进深1.5米，北向设备平台2.7-3.3㎡不等，端户有侧边飘窗，综合使用率可达90%。

项目主打120平以上改善户型，但小户型产品设计感更强。

108入门户型就做到四居两卫，南北通透，四叶草全明格局，还有独立家政间，整体功能性很完善。美中不足的没有玄关，入户门正对卫生间门。

125/138是视光最好的户型，主卧270度转角阳台，客厅全景大窗，北向次卧还赠送侧边飘窗。

反倒是顶配153户型，设计一般，客厅占了三分之一面积，喜欢大客厅的可以考虑。

所谓的南向双主卧，其中一个面积被客厅和卫生间挤压，去掉阳台还没有北边次卧大，房门和卫生间门打架；另一个大主卧，卫生间窗户靠天井采光。

153户型面积不多，只在2#楼王栋里有。

在公示的平面图中，2#楼设计为一梯两户，层高3.16米，面宽13米，进深约12米。

地块土地出让文件中明确提到，鼓励底层架空和设置连续雨棚方式，提供舒适的人行空间，跨玉桥东路两侧建筑可设置人行连廊。

但在公示的设计图上，并没有看到架空层和风雨连廊。

此外，建筑要求上，鼓励住宅采用坡顶形式，7层以上坡顶率不低于30%。建筑风貌总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色，柔和灵动。

金属线条轮廓搭配大片玻璃幕，呈现简洁明快的现代风格；飞檐设计则是中式元素，契合新中式风格的建筑风貌定位。

土桥中路西侧棚户区改造项目于2022年启动拆除工作。

整体规划方案显示，项目总用地面积约20.86公顷，总建筑面积约24.54万平方米，其中住二类住宅用地7.02万平方米。金隅花溪云锦所在的6025地块属于该项目02组团。

区位图显示，地块紧邻东六环，往南两公里就是环球影城，距离八通线土桥站直线700米。

通州老城区配套稍显落后，商业主要是南边的华远好天地，基本能满足日常生活需求；教育资源比较丰富，包括临河里小学、运河中学附属小学、北京第二实验小学（通州分校）。

附近旧盘基本都是金隅开发的，东侧是金隅香溪家园，西侧是自由筑和花石匠，二手房价4万+。

在售新盘主要在3公里外的梨园板块，包括云璟揽阅、能建京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府等，指导价均在6万/㎡左右。

1、能建·京玥兰园（东春台家园）

2023年2月18日开盘，共586套住宅，刚需为主，主力84-113㎡三居和57-80㎡两居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，网签487套，去化率83%，成交均价约5.5万/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改/改善盘，建面120以上房源占比较多。2023年8月20日281套期房开盘，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，现房部分开盘，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签415套，去化率约74%，成交均价5.73万/㎡，是当前板块流速最快的新盘。

3、新城基业·颐瑞府（颐瑞家园）

2023年12月3日开盘，共172套住宅，纯改善户型，主力为136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右复式户型。

目前网签56套，去化约三成，成交价5.96万/㎡，价位较高，相应的去化也较为缓慢。

随着云璟揽阅的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅（璟云雅苑）

规划12栋5-16层洋房+小高层，2月22日及4月1日两批次取证，共计367套房源，主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前网签137套，去化率超37%，成交均价约5.9万元/㎡。

定位也是刚需/首改产品，但户型上够得上四代宅标准：南向通面宽开敞阳台；北面有设备平台；部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送，实际使用率不低。