文/上海进深 严明会

作为上海老牌中心城区，长宁区算是浦西市区中供应最稀缺的区域，新房供应已经断供超3年。

西郊云庐的推出填补了这一空白，从拿地开始，项目的开发时间已经有17个月，这样的速度放在上海新房市场算是慢的。

近期，西郊云庐更新了推盘节点，项目预计5月开放售楼处，5月中下旬开放样板间，三季度入市。主力建面约101-220㎡2-4房，房地联动价11.8万/㎡，也是长宁唯一带有联动价的项目。

西郊云庐规划了7栋11-13F小高层，总供应251套房源，定位千万级改善。在环线内，总价千万级的百平房源选择空间已经很小。另外，在1号楼、2号楼、3号楼东侧，还有3套总高2F的别墅产品，建面约220-290㎡。

具体来看，项目共设置了7个户型。

101-105㎡的小户型，存在三种不同的户型配置，分别为两房和三房。

A1-103㎡：2室2厅2卫，南向两开间，客餐厅横厅设计，面宽约5米，连接阳台；厨房配备了小吧台，主卧配备步入式衣帽间。主卧、次卧、次卫有飘窗。

A2-105㎡：2 1室2厅2卫，布局上大致与A1户型相同，北侧的一间次卧空间较小。

A3-101㎡：3室2厅2卫，三开间朝南的飞机户型，客餐厅一体。缺点是没有正玄关设计，入户容易和邻居产生对视，隐私性较弱。

总结一下小户型：在100㎡面积段普遍做三房的市场，西郊云庐将部分户型拿出来做了大两房，客群偏向商务、社交、两口之家。

小面积户型，大概率会被做低到10万以内，总价段大概在950-1000万。这个面积段共有154套房源，占总户数的比重超60%。在以动辄200平起步的西郊板块，西郊云庐的小户型，给了预算相对有限的购房者一次难得的买入机会。

B-146㎡：3室2厅2卫，三开间朝南，类飞机户型，南向的三开间全部留给了卧室，进屋后是一块超大的餐客厅一体化空间，窗户很大，采光条件好。主卧有浴缸，次卫是个暗卫，厨房还带有一个家政阳台。

C-169㎡：3室2厅3卫，对开门电梯的一梯两户配置，有相对独立的电梯厅。三开间朝南，面宽约12.55米，类飞机户型，客餐厅一体，餐厅部分利用墙体做了一个可以放置双开门冰箱的空间。主卧有独立衣帽间，主卫有浴缸。南次卧也是套间设计，但配的是个暗卫。

D-184㎡：4室2厅3卫，三开间朝南，类飞机户型，有独立玄关，客餐厅均有独立采光。主卫双台盆 浴缸，但是个暗卫；北侧的其中一个卧室，是套间设计。厨房外带有工作阳台。

E-220㎡：4室2厅3卫，四开间朝南，有独立电梯厅，一梯一户，入户有独立玄关，双重玄关入户，隐私性强。但室内的走廊会浪费约8㎡面积，客厅凉面采光，餐厅有独立开窗。主卧独立衣帽间，主卫双台盆 浴缸。南向次卫是个暗卫。厨房带有工作阳台。

在西郊云庐项目中，大户型的设计更为合理，舒适性明显高于小户型。比较难得的是，最大的220㎡户型占据了两栋楼，是真正的一层一户平层产品，且是小高层。

2023年10月，新长宁以总价27.11亿元摇号竞得长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，成交楼板价75350元/㎡，联动价11.8万/㎡。

2024年3月底，项目规划总平图公示。

项目的建设单位是上海长服企业发展有限公司，法定代表人封汶璟，成立于2023年9月。该公司由上海新长宁（集团）有限公司、上海长宁房地产经营有限公司、上海服装（集团）有限公司分别持股44.69%、33.18%、22.12%。

地理位置是西郊云庐的优势，同时也是缺点所在。项目位于中外环间，靠近上海动物园、西郊宾馆以及檀宫为代表的传统的顶豪区，南侧延安高架、西侧外环高架以及虹桥机场，交通便利，但噪音影响也比较突出。

项目方表示，为了减少噪音影响，西郊云庐采用了比较少见的4玻2腔窗户，外环有抬高处理、顶棚构筑、隔音挡板等设施。

在土地端市场，除了西郊云庐，还有2022年拍地的上海城投青溪名邸，联动价16.3万/㎡，预计推出68套170-690㎡的洋房和别墅产品。

去年12月30日，招商越秀联合体以21.8亿拿下长宁区仙霞社区地块（长宁区W040602单元F1-09地块），溢价率约24.53%，楼板价88495元/㎡，未来售价可能达13-14万每平。这块地大概率会做大户型，与西郊云庐形成差异化竞争。

对比之下，西郊云庐11.8万的联动价，一下子有了优势。