北京进深 徐迪 好房子东风吹皱北京楼市一池春水，各大开发商心思都活泛了。

先有丰台北京悦府增设大门和景观廊道，但因为“先斩后奏”，项目还收到一张5万元的罚单，提醒其先报规再建设。

建发金茂观宸在取证之前，也增设了风雨连廊，配齐好房子“三件套”。

大兴御璟星城元启，开盘7个月后重新报规，新增南向奇偶阳台。调规后的一周时间内退了30多套房，项目攒了半年的网签数字掉到个位数，是要重新签还是具体有别的原因不得而知，为了从“被刺者”变成“背刺者”，就挺拼的。

近日，又一个在售楼盘调整了设计方案，北京润府，不过他没有动已售部分，而是重新设计了未取得预售许可证的二期项目。

邻里共享空间+微型架空层+断点式风雨连廊

公共区域上，小区东侧、北侧各有一座景观大门。其中东侧1#门入口增设邻里共享空间+商服配套，面积约140平米；

下沉庭院由风雨连廊分隔成两部分，形成三进式府院门仪。

东门两侧的10#和15#楼均为一期在售项目，南北各有一座配套楼，南侧为拖育服务设施，北侧为再生资源回收站、菜市场等。

在北京好房子技术要点中，风雨连廊，是将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。

北京润府二期新增的风雨连廊，跟“连”字关系不大，特别是南边那三处段点式的设计，方方正正的更像是凉亭。

东门口的连廊连基本是下沉庭院的外围延伸，成为大门的景观带配件之一；

正中央的一段长度够，但既没连接大门，也没接入楼栋，位置上可以做中央广场的景观游廊。

架空层只在北门正对面的6#楼东边户首层部分，面积大约150平米，东侧紧挨着一块下沉式绿化带和室外活动场地。

扩容空间：开敞阳台进深1.2-1.4米

2025年，北京新房市场对“实用型阳台”的需求升温，越来越多楼盘在设计时注重扩容空间的打造。

阳台不仅提升房型功能性，也增加了住宅未来的保值、增值潜力，成为吸引首置和改善型购房者的重要加分项。

北京润府二期南向新增的通面宽开敞阳台，比较保守，进深1.2米和1.4米不等。

北向和侧边，有疑似设备平台的空间。

边边角角的空间，加下来，套内面积足可以扩大8%-10%。这对于潜在购房者来说，肯定是加分项。

却是引发一期业主不满的最大问题所在。

公区的配套全部楼栋都可共享，但部分房源得房率提升，让另一部分人怎么想？

不患寡而患不均。

二期升级，一期业主被刺

北京润府一期的赠送面积只有飘窗，而且尺度有限，仅在南向卧室、边户的侧面、99平和109平的客厅有飘窗。

前一阵子，一期业主们收到了“关于北京润府项目高品质家园建设征询意见问卷”调查表。问题包括：

“假如北京润府项目二期设置架空层，您希望架空层后续作为什么用途使用？

您对北京润府项目二期规划方案持怎样的态度？(总平图及户型平面图详见附件)。”

什么态度？有些行动力强的直接就投诉了。

一期业主对北京润府二期升级的不满主要来自三个方面：

首先，信息不对称。

业主们认为开发商在项目一期销售过程中，未履行充分的信息披露义务，未向一期业主提示二期可能存在的产品变更（如二期加阳台提升赠送面积提升得房率等）等重大不利因素。

其次，价值贬损担忧。

作为一期业主，他们坚决反对在同一地块、同一小区内实施两代产品差异化策略。一期业主在购房后短期内即面临房产价值贬损的风险，尤其是在期房阶段，这种产品差异将直接导致一期房产市场竞争力下降，损害一期业主合法权益。

第三，调研程序质疑。

一期业主反馈开发商在收集业主反馈时存在诱导、蒙混过关等不当行为，导致问卷调查结果失真。业主恳请开发商以正式法律协议的形式，明确征询一期业主的意见（且协议应至少一式两份，允许业主同步保存核验）。

3月10日北京规自委亦庄分局管理员回复称，目前暂未收到建设单位关于“润府二期”的设计方案审查的申请。若后续建设单位申报设计方案审查，分局将对具体设计方案按照相关规范要求审核，并进行公示，充分听取公众意见。

现在方案出来了，公众意见肯定会有，开发商能听取多少，则是另一个层面的故事了。

北京润府位于亦庄新城0503街区，靠近地铁17号线北神树站，所在地块由华润置地2024年2月摘得，成交价75.38亿元，住宅楼面价4.31万/㎡，溢价率0.51%。

占地面积约7万㎡，地上建面17.5万㎡，容积率2.5，规划18栋8-18F洋房+小高层，共1386户。

项目开发主体为北京润悦置业有限公司，华润置地北京公司总经理陈海鸥担任项目公司法定代表人、执行董事及经理。

2024年4月13日，一期8栋楼640套取证入市，主力面积段99㎡-109㎡三居和129㎡-177㎡四居，销售指导价6.5万元/㎡。

目前网签435套，去化率约68%，成交均价5.87万元/㎡，约为指导价的九折。

（北京润府一期户型分布图）

从CRIC数据来看，北京润府拿证两个月后才开始转网签，6月份合计成交26套，成交均价约6.17万元/㎡；

7月份成交20套，成交均价达到最高点6.33万元/㎡；随后的三个月合计成交30套，均价仍保持在6.1万/㎡左右。

10月份，随着降息降首付、限购松绑等楼市重磅利好政策的密集发布，北京润府去化开始加快。与此同时，成交均价也开始明显走低。

2024年11月，北京润府网签57套，成交均价5.82万元/㎡；12月网签167套，成交均价5.83万元/㎡。与销售指导价相比，大概是九折的水平。

现房降价受市场规律影响，新房降价在市场规律之外大部分取决于开发商。

有业主表示，“房子成为现房后或者开盘一年左右降价还能接受，润府高开低走的行为明显属于市场定位错误。”

业内人士也普遍认同，北京润府之前开盘6万多价格在市场上是偏高的，更何况体量这么大，还有外部的不利因素。抗盘很难长久，尤其是随着周边新地块的入市，项目还是要回归市场价格才能实现去化。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括：教育地块的开工建设存在不确定性，虽然引进了北师大附中，但有未拆迁民宅，引进不等于开工建设，就算开工也还要等。

此外，周边有两个垃圾场，一个已经封场多年，要改造成公园；另一个董村垃圾处理厂还在运营中，虽然规模不大，但确实有臭味和垃圾车进出。

最重要的是，亦庄内的新盘、次新二手房和二手限竞房也多，例如隔壁润枫领尚的二手房单价才4万+。

户型上，丰台大肆赠送面积当下，北京润府在赠送空间上只有飘窗一项，没太多优势。

“好房子”新规发布后，北京楼市正在发生深刻变化，从“全面看好”转向“精挑细选”。北京润府二期的产品升级，是2025年北京楼市“结构性机会”的真实写照。

只是，二期调规后，指导价相同的情况下，一期剩余的200多套房子，还会有人看吗？