文/北京进深 林振兴

4月28日，朝阳又放大招，第四次打包地块开拍，起始价126亿元。

外界吃瓜群众都以为会有一场紧张刺激的土拍大战，因为之前传出至少有6家开发商蠢蠢欲动。

但令人意外的是，只有一家联合体在27日竞买申请截止前的一分钟出价，保利、中海、招商蛇口等3家报名房企均临阵弃权了。

最后，中建智地 中国金茂 越秀地产 朝阳城发以126亿底价摘得平房、孙河组团。楼面价约5.45万元/㎡，破了近两年朝阳宅地单价最高纪录。

中建智地是朝阳地界的老面孔，也是朝阳第一个打包地块的受益者，打造了北京宸园神盘。它的成绩非常亮眼，开盘169天成交110亿元。

金茂则即将在三间房推出满曜项目。为了避免跟新地块正面硬刚，这家央企加入联合体，是个明智的选择。

而越秀地产从没在朝阳拿过地，此次也跑来东边凑热闹。

或许是因为海淀功德寺项目，让北方区域总经理董毅尝到甜头，他更加有勇气带领团队跨区打仗。再者，越秀确实需要补仓了。

朝阳城发是联合体中最为陌生的一家，它也是中建智地的老朋友，北京宸园的二股东。

对于这四家房企组成超强联合体拿地，外界并不意外。因为组合包里，除了两宗巨无霸住宅地块，它还搭了一块“瘦肉”，将孙河商业地块打包了进来。

资金沉淀太大，关保证金就要缴纳25.2亿元。这也使得单家报名的房企，最终打退堂鼓了。

而且土拍前，朝阳区放宽了项目公司成立要求，不再限制项目公司的注册地点，以及成立数量，也透露出了联合体拿地的苗头。

百亿地块虽诱人，但其实门槛很高，玩家极少。

例如，朝阳第一次打包地块，发生在2024年6月13日，中建智地联合体以112亿元底价摘得“酒仙桥 前苇沟 中关村朝阳园北区”组合地块；

第二次发生在11月29日，中海新城以153.32亿元摘得“酒仙桥 小红门 十八里店”组合地块，溢价率仅0.21%。

除去朝阳，丰台万泉寺的百亿地王，也是中海以110.54亿元底价竞得。

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之所以，四家开发商抱团拿下这块“肥肉”，是因为打包地块确实很香，附近配套完善。进深君拆细来看：

2107-01、02、03地块位于平房乡，位置相当不错，距离朝阳大悦城步行1公里左右，临近地铁6号线青年路站，西边紧邻著名的星河湾。

平房乡地块可用“巨无霸”形容，它是朝阳区二轮拟供应清单中建面最大的一宗，也使得开发商有条件打造大规模园林。

具体来看，01地块和03地块都是居住用地，容积率2.6，绿化率30%，建筑控制高度80米，不排除未来是高层住宅项目。

地块素质也比较规整，东西向长方形，很好出大面宽产品。设计要求上，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。

其中，北边01地块的用地规模3.01万平方米，地上建筑规模7.82万平方米，需配建用地面积不小于300平方米的开闭站；

南边03地块体量更大，用地规模5.43万平方米，地上建筑规模14.11万平方米，但地块内新增1条南北向宽度为11米的街坊路，这将把03地块分为东西两个组团。

有业内人士呼吁，如果将街坊路设计为地块中轴线，两侧组团大门相对而设，形成呼应关系，既满足规划要求，又能提升社区品质感。

02地块是托幼用地，位于01地块东南角，它的用地面积5253平方米，地上建筑规模4727平方米，容积率0.9。它的位置不是绝对的，后期可结合方案与01地块统筹布置。

最好的方式就是将幼儿园挪至西北角，既减少对住宅的噪音干扰，又可使01地块和03地块形成更完整的社区空间。

比较棘手的是高压线问题，这和海淀功德寺项目雷同。

土拍文件显示，地块东边50米处有一条110千伏的高压线，03地块边缘更有四个高压线塔，何时迁走或入地尚不确定。

另一个影响颇大的因素03地块西南角对面，有一处加油站，同样也不清楚何时会搬走。

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平房地块往东3公里处，是刚成交的保利金茂三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万㎡，成交楼板价5.16万元/㎡。

插播下三间房打包地块的最新进展。

其中，保利负责南区06地块，将打造保利TOP级“天”字系——朝观天珺，它把176平四居户型砍掉了，最大157平，降低门槛，加快流速，户型面积段约91-157平米三居到四居，总价700万 起步。

金茂则单独操盘D区07地块，地块规模大于保利，打造北京首座“满”字系新盘——金茂满曜，户型面积为116平三居到159平四居，总价900万左右起步。

无论配套还是位置上来看，平房地块都略胜三间房地块，它俩同在朝阳北路、地铁6号线沿线，平房地块在东五环内，更接近中心城区。

未来，平房地块会卖多少钱？

它未来肯定不限价，参考星河湾挂牌价，这块地推出的产品预计在9-10万元/平。当然，如果开发商有信心做顶豪，价格就奔着10万 /平。

但说句实话，如此大的体量，想在东五环边上卖出10万 ，还是有点难度。

为了这次卖地组合，朝阳区方面也是挖空了心思，尽可能地为买家“减负”。

平房01、03地块原本限高60米，被打包后变成80米。意味着楼增高了，空间舒适度更佳。

但想要拿到平房宝地，也是有不少“包袱”的，除了上述的托幼用地，开发商还得同时捆绑孙河2902-73地块商服地块。而且商业与住宅要一起施工，一起交付。

这种类型的地，会占用开发商大量资金，稍有不慎便会栽进去。但依照朝阳打包总原则——肥瘦搭配，多业态组成也合情合理。

孙河2902-73地块，东侧几百米是地铁15号线孙河站，用地面积5.87万平方米，地上建筑规模5.87万平方米，容积率1.0，绿化率30%，地块起始价为6.41亿元。

孙河73地块内不仅新增1条东西向宽度为20米的街坊路，此外，它与2902-71地块间新增1条南北向宽度为20米的街坊路，相邻地块分别设置10米。

但眼下，孙河的商业地块也传来了一个好消息。根据北京朝阳区商务局披露，该局明确今年有意：推动山姆超市项目落地。