文/上海进深 严明会

前阵子，浦东新杨思翡雲悦府一批次首开228套房源，认购超930组，认购率高达412%，入围分63.84分，创下2025年上海新盘最高认购数。此批次在今日（4月27日）开盘。

前期高调宣传11-12万，首开价格让人惊喜。这个营销路数很华润。

趁热打铁，翡雲悦府的二批次已经在路上。

4月25日，二批次已过会。第二批将推出160套建面约120㎡的高层产品，包含64套边户及94套中间户，均价10.74万元/㎡。4月28日开启认筹，与一期无缝衔接。

此价格较一批次120㎡户型的涨幅约2400元/㎡。加推的是8#、9#两栋楼：

8#在社区东北角，靠近达尔文乐园，靠近生态河道。9#与8#同在一排，南侧是叠墅，采光和视野基本没有遮挡，南北有双花园景观。

再看首开的4幢楼：

2幢：位于社区最南侧，靠近小区主入口和马路，视野无遮挡，东侧是保障房，均价10.5万/㎡

3幢：在保障房后面，靠近中央景观和下沉式庭院，沿街，东南角有一个变电站，均价10.7万/㎡

4幢：靠近别墅区，南侧几乎无遮挡，正对水景，是楼王产品，均价11万/㎡

5幢：靠近中央景观，但是沿街、靠近变电站，是高层楼栋中最矮的一栋，均价10.5万/㎡

相比之下，首开的4幢楼是小高层中位置最差的。但一批次的定价对市场是一次成功的试探，这给了翡雲悦府涨价的信心。

细品翡雲悦府这波操作，一批次还未开盘，二批次就已过会，连环动作将项目的热度和价格一起攀升，完全不断档。

二期涨价，制造了“早买优惠”的心理预期，让买房人不敢弃一期的号，又为后续批次预留了涨价空间。

一期的销售也能反哺二期认筹，一期没选上房的，会积极认购二期。

不出意外的话，三批次的价格还会涨一波。

有购房者在社交平台表示：华润是怕我们逃走吗？一期积分没入围，二期马上就可以开始认筹，有种被赶鸭子上架的感觉。

毕竟，市场情绪会推着购房者往前跑。

翡雲悦府所在地块是去年土拍限价后，第一个溢价率突破40%的宅地，也是高溢价宅地中第一个入市的新盘。华润置地联合体拿下地块的那一刻起，项目就站在了聚光灯下。

翡雲悦府的均价比周边楼盘高约8000元/㎡。

为了支撑起价格，华润落地的产品系是其高端系——悦府，这也是上海落地的第一个悦府产品。水晶立面、下沉式会所、全龄架空层，就是要与周边的楼盘拉开差距。

样板间做得有点让人上头，客厅显大，每个空间的收纳下足了功夫。

120㎡的高层户型是动静分离设计，客餐厅面宽达4.7米。140㎡四房实际是3 1户型，客厅中X空间可开可合，客厅面宽约6.5米。

标配嘉格纳双开门内嵌冰箱，以及博世的灶具、洗碗机、蒸烤一体机。卧室主打270°全景采光，6飘窗 1阳台设计，边套卫生间也是双面采光，并且内置了梳妆台。

翡雲悦府周边目前处于规划阶段，未来仍存在着一定的不确定性。所处的新杨思是上海内中环继前滩、徐汇滨江之后仅存的城市级成片开发区域，直接对标前滩、世博板块，定位上海生活消费新高地，上海首个MCAZ（微型中央活动区），采用POD城市开发模式。

2024年3月，华润置地城市总大换防，原华润置地杭州总经理娄山杰，调任上海公司总经理。同年5月，娄山杰开始担任华润置地（上海）有限公司的法定代表人。

娄山杰在新杨思有场硬仗要打。

履新上海一年，娄山杰主导下的华润先后在宝山大场、普陀桃浦、虹口四川北路、浦东新杨思等板块拿地，其中投资最大的是浦东新杨思，连续两次刷新地王，权益拿地金额接近70亿。 

4月8日，华润在浦东新杨思的第二幅地块规划方案也已公示，距离拿地时间仅过去一月有余。