北京进深 徐迪 4月25日，北京城建位于房山的新盘颐知筑取得预售许可证已足足1个月。

这个盘的进度实在熬人：

2024年1月4日拿地；当年9月份才公示设计方案，发布案名；12月底，户型图出街。

今年3月份，西区0035地块的19栋楼共634套住宅取得预售许可证。

又一个月过去了，还没有开盘，从拿地至今，已将近16个月的时间，开发商太沉得住气了。

2024年1月4日，北京城建22.8亿元的底价摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司，法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚。

杨娜还是北京城建集团开发公司副总经理，去年9月份接任颐知筑项目公司董事长，也就在这前后，颐知筑公示了规划设计方案。

地块建筑规模13.82万㎡，包括2幅住宅地块及1个幼儿园地块，拟建设34栋5-8F洋房，1206套房源。

其中，东区0028地块容积率1.6，规划15栋6-8F洋房，共572户；

已取得预售许可证的西区0035地块，容积率1.5，规划19栋5-8层洋房，共634户，产权得房率在81%-86%区间。

0018地块为幼儿园，地块出让文件上这块地在项目东北角，而在项目设计方案上，幼儿园被放到了东南角。

这个调整更有利于楼栋排布，同时幼儿园在位置上与住区之间也更加独立，互不干扰。

此外，项目东边配置了社区综合服务设施，西北部规划有一块商业金服用地。

拿地虽早，但颐知筑设计方案报规的时间并不早，却拿出一套堪称“中规中矩”的产品，没有阳台，飘窗尺度也略显局促。

以主力102㎡三室两卫户型图为例，套内面积将近84㎡，产权得房率约82%。

面宽9.5米，进深10.2米，格局方正，南北通透。

客餐厨一体，南向三开间，通面宽飘窗，赠送面积4.75㎡；

北向无飘窗，有一个3㎡左右的设备平台，面积全赠送。

加上扩容面积，实际使用率将近90%。

颐知筑的整体户型与和知筑基本相同。

1、颐知筑96户型 VS 和知筑92户型：

都是细长条状。进门正对u型厨房；从玄关到餐厅的过道面积被浪费；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。

和知筑92平三居户型得房率超80%，南向飘窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），侧边飘窗共计6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上设备平台目测也有2㎡。

2、颐知筑116户型 VS 和知筑112户型

颐知筑128户型 VS 和知筑127户型

颐知筑143户型 VS 和知筑144户型

甚至户型解析文字都照搬了过来，两两捉对可以玩“找不同”游戏。

都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，入户玄关柜，独立家政间等。

和知筑多了一组侧边飘窗，导致两个卫生间布置稍有不同；此外家政间规有区别；和知筑北边一个卧室展示为为书房样式。

除此之外，就只有尺寸上的差异。

两个项目设计公司用的是同一家，倒也不会引发版权纠纷问题。

问题是购房者会怎么选？

指导价相同，户型一样，配套差不多，一个离地铁近，一个离火车站近。

所以，颐知筑迟迟不入市，并非报规卡壳、方案有变之类，而是它根本无意与和知筑正面较量。

就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆3公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及刚开盘的建工璟贤瑞庭。

颐知筑如何杀出来，操盘团队思考的时间，也是够久了。

附：颐知筑全套户型图