文/上海进深 张林霞

上海闵行金虹桥板块一直以来新房供应极为稀缺，备受关注。

如今，该板块的古北99（备案名“古北名庭”）项目即将迎来重大动作——景观楼王加推，预计5月开盘。此次加推共计99套房源，户型涵盖建面约137㎡、147㎡以及152㎡，多样的选择能满足不同购房者的需求。

古北99是1996年拿地，2018年竣工，建好后租给雅诗阁做公寓对外出租5年，2024年后重新翻新做新房出售。

该项目位于古北新区，为珠江投资上海公司建造的第五个高端产品，此前推广名为“珠江铂世古北里”，后被合生创展接手。

古北，作为上海首个国际社区，依托虹桥开发区而建，从诞生起就被定位为豪宅社区，主要居住人群为海外人士、外国专家以及港澳台同胞等，是上海极具代表性的涉外社区。

近年来，古北板块新房市场几乎处于“断供”状态，这使得区域内二手房价格水涨船高。当下，板块内在售二手房挂牌均价已超13万/㎡，比如一路之隔的古北中央公园挂牌均价14万/㎡，成交均价12-13万/㎡。部分次新房低楼层的最新成交价更是逼近20万/㎡。

在这样的市场环境下，古北99价格优势显著，在房地产市场中备受瞩目，成为众多购房者关注的焦点。

整个项目规划用地9.6万㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡。产品类型丰富多样，涵盖了高层住宅与联排别墅。

高层住宅建面约133-154㎡，主力户型为2-3房，总价区间约为1300-1900万；联排别墅主力面积300-419㎡，容积率低至0.86。

项目整体容积率约1.2，楼间距超50米，集中宅间绿化超5000㎡。目前项目为准现房状态，预计2025年9月交房。

值得注意的是，古北99虽说号称是准现房，今年9月就能交付，但相比新建的新房，能省掉至少两年的过渡期成本。按照古北99的出租行情估算，这期间差不多能省下72-85万。而且准现房的优势在于所见即所得，后期大概率不会出现维权的情况。

但实际上，该项目早在2018年就已建成，至今已有7年，属于次新房，此前还曾用于出租。开发商所谓的翻新，仅仅是对一楼大堂、电梯厢等公共区域进行了改造，房屋内部依旧维持着陈旧的状态。

据说项目用料扎实，外立面采用天然黄金麻石材，已经实景呈现。全干挂石材的配置，在当今市场确实已经是豪宅标准。

小区还自带1.2万方的会所，涵盖恒温泳池、私宴餐厅、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅。

和优越的公区相比，古北99在户型和内装方面的短板较为突出。由于项目建成已有7年之久，其产品设计理念与当下流行趋势相比，存在明显滞后。

并且，2梯3户的梯户比，从电梯间走出时，会给人一种浓浓的出租公寓氛围，缺乏高端住宅应有的品质感与专属感。

此前，该项目作为出租房源时，屋内装修呈现出酒店宾馆风格，如今看来较为老气。

购房者面临两种选择：一是接受现有的装修，交房后自行承担拆除重装；二是额外购买“装修包”来翻新房屋内部。每平方米高达7000元，若购买一套面积稍大的房子，仅“装修包”就要额外花费100多万元。 

装修不够物业来凑，古北99在物业服务方面还算可以，小区由缦合物业负责，其采用的是源自高端酒店的缦系无边际服务体系。

这种服务体系以细致周到、涵盖面广著称，能为业主提供全方位的贴心服务。除了基础的无边际服务外，古北99还为业主量身打造了一系列私属增值服务。

此外，还有宠物托管，方便业主外出时照顾宠物；私人定制全球旅游方案，可谓服务多样化。

古北99在户型设计上存在一定问题，150平左右的面积仅规划了三房，从空间功能性来看，难以满足家庭结构较为复杂或有多样化居住需求的用户。

虽说该户型的每个房间面积较为宽敞，一定程度上提升了居住的舒适度，但令人遗憾的是，有两个房间朝北。

130平左右的户型是中间套，非南北通，一个暗卫，北侧的次卧采光差，厨房空间狭长逼仄采光极差。

项目开发主体上海宏兴房地产发展有限公司，早在1993年6月14日便已成立。公司注资3000万美元，属于港澳台法人独资企业，其股权结构相对单一，由中祥有限公司100%持股。

现任公司法定代表人是赵英凯，还担任公司董事长兼任总经理。