乐居财经北京 徐迪 4月19日，取得预售证后的首个周末，昌平北七家新盘北京国贤府二期正式开售。

据项目官方披露，首开成交358套，销售金额合计21.4亿元。

截至4月21日，该项目暂无网签数据。

作为主力建面百平左右的刚需盘，正常来讲网签转化是很快的，特别是承接海淀北部外溢购房需求的昌平南板块。

同样位于北五环外的小沙河新盘越秀星耀未来，4月7日开盘，次日即有网签转化，截至目前，累计签约76套，成交均价5.55万元/㎡，成交金额合计4.19亿元。

北京国贤府二期全部850套房源于4月16日一次性取得预售许可证，备案名逸贤华庭。

准售面积合计9.17万㎡，拟售均价6万元/㎡，与一期指导价相同。

其中北区02地块16栋楼，共526套，拟售均价5.72万-6.56万元/㎡区间；

南区09地块10栋楼，共324套，拟售均价5.73万-5.86万元/㎡区间。

共有十余种户型，包括72㎡二居，90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居，产权得房率79%-82%区间。

国贤府二期所在北七家1503-0002、0008、0009地块成交于去年12月30日，由中建智地+未来科学城联合体去年摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡。

相较于一期楼面价2.55万/平，二期每平降了4400元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

今年2月10日，项目设计方案项目公示。住宅总建面13.87万㎡，其中地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

规划建设26栋6-9F洋房，共850户，层高3-3.1米。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几点变化：

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为9层（最高），而一期最高楼层只有8层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面10.5万㎡，规划住宅822套；二期9.2万㎡，规划了850套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积127㎡，主推115-182改善四居；

二期项目套均108㎡，以刚需小户型为主，120㎡以下建面共682套，房源占比超八成。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台 飘窗 设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

户型图上阳台明确标记为“开敞阳台”，但项目样板间所有阳台均已封闭成室内空间，实际使用率在88%-100%区间。

通过飘窗、阳台、设备平台等多重空间赠送，部分户型得房率甚至接近100%。

主力103㎡三居，南北通透，全明格局，11米南向面宽，客厅4.2米面宽+全景大落地窗，近50㎡客餐厅，主卧套房22.5㎡空间配270°转角飘窗+独立衣帽间。

周边其余的竞品在售新盘：

1、北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，销售指导价为6万元/㎡。

住宅建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日取得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至4月21日，网签637套，去化近八成，成交均价约5.57万元/㎡，约为指导价93折。

2、首开硅谷one，2022年4月29日拿证，共973套，面积段71-129㎡二到四居，得房率74-76%，销售指导价约5.4万元/㎡。

目前网签266套，去化率27%，均价4.84万元/㎡。加上库房类产品，该批次房源累计网签金额11.63亿元。

3、此外还有个别墅产品温哥华森林西郡，去年8月加推了124栋联排别墅。

拟售价格最高为6.18万元/㎡，最低为5.35万元/㎡，单套总价格在1300万-1400万元。目前网签30套，成交均价4.33万元/㎡。