文/乐居财经 徐酒眠

深业物业，全称深业物业运营集团股份有限公司，一家在1985年就成立的老牌国资物企，隶属于深圳国资旗下深业集团的港股上市公司深圳控股(00604.HK)，其怀揣上市梦想有近10年了。

自2023年2月24日首次向港交所递交招股书后，2023年8月28日、2024年3月28日、2024年10月16日，深业物业曾三度刷新申请材料。

港股资本市场招股书有效期为6个月，超期需要重新递交。从深业物业招股书更新的时间间隔不难看出，其对冲击资本市场执念颇深。

然而“襄王有梦，神女无心”，四战四败，深业物业仍被港交所拒之门外。4月17日，港交所官网信息显示，其第四次递交的招股书正式“失效”。

国企背景支撑，深业物业挺进资本市场之路走得一波三折，却仍未能如愿。在行业观察者分析看来，这背后既有当前宏观经济不确定性下，市场对物业股信心不足的影响；也有关联方深圳控股经营业绩承压、及其资本运作能力欠缺的原因。

年营收33亿

根据招股书披露，城市及产业园服务、住宅物业管理服务，以及商业物业运营及管理服务，是深业物业发展的三驾马车。对应到母公司深圳控股，应该就是其城市综合运营业务板块。

通过深圳控股2024年业绩数据，可以窥探深业物业最新经营数据。

截至2024年末，深圳控股城市综合运营的合同签约面积突破1亿平方米，在管面积约9669万平方米。其中独立第三方项目面积占比约80.3%，同时业态逐渐多元化，非住业态（商业、公建等）面积占比提升至69.9%。

营收方面，2024年物业管理业务实现收入约32.9亿港元，较上一年同期上涨17.8%；在深圳控股整体总收入中的占比21.1%，同比提升3.5个百分点；毛利率约为15.7%。

放在上市物企阵营对比，深业物业大概处于中等偏上规模。其营收、在管面积基本与金茂服务相当，后者2024年营收约29.66亿元人民币，合约、在管面积分别约为1.3亿平方米、1亿平方米。

行业深度调整周期，物企营收增长乏力，盈利困境凸显。深圳控股的物业板块营收同比增幅算得上优秀，能够打入了榜单前十。不过盈利能力不足，毛利率在一众上市物企中吊车尾，且未能达到上市物企当期19.2%的平均水平。

深圳控股业绩报披露，在城市服务方面，其2024年7月1日正式接管广深港高铁西九龙站口岸管养服务，首次将业务版图延伸至香港腹地，累计服务超7500万人次。

商业运营方面，深业上城全年销售额超60亿元，客流量突破4600完人次，双指标同比2023年均出现双位数增长，并推动深圳首个市内免税店落址深业上城。

进入2025年，物管城市、公建物业等业态一季度中标了马鞍山市郑蒲港新区物管城市项目，华中区域3个医院物业管理项目、交通银行福建分行、中国移动四川及吉林物业管理服务项目。

母公司乏力

整体来看，能够代表深业物业的城市综合运营业务板块表现的确有亮点，但深圳控股自身经营表现乏力，而这一定程度上也拖累深业物业IPO进程。

数据显示，2024年深圳控股营收155.7亿港元，同比下滑1.67%；同期录得毛利44.4亿港元，同比下降幅度为13.14%；对应毛利率28.52%，同比下降3.76个百分点。

而毛利率下降叠加存货集体减值增加、工资性物业公允价值减少、联合营公司业绩亏损及投资拨备大幅提高等多重因素，期内深圳控股权益股东应占亏损从2.61亿扩大到18.23亿港元。

冲击IPO，深业物业有意降低对关联方的依赖，但尽管第三方在管面积及占比在增加，在收入结构上关联方的贡献占比仍在45%上下。

与此同时，关联方贸易应收款项的周转日数也居高不下，根据招股书披露，2021年、2022年、2023年及截至2024年6月30日止六个月，这一数据分别为324.9天、206.6天、248.4天及284.2天。同期，来自独立第三方的贸易应收款项的周转日数则为38.3天、51.9天、54.9天及59.5天。

深业物业直言：倘深业集团、其子公司、合营企业及联营公司遭遇财务困难，无法向深业物业偿还贸易应收款项，其的财务状况和经营业绩将受到重大不利影响。

而根据深圳控股业绩报披露，受房地产市场下行压力、销售价格下跌、去化周期延长影响，其2024年存货减值金额为3.07亿港元，较2023年的0.73亿港元显著增加。

同期末，深圳控股受限现金占比高达51.0%，而2023年为23.5%；受限制现金及银行存款60.14亿港元，现金及现金等价物57.86亿港元。

IPO执念

2016年3月31日，深圳控股举行业绩发布会，时任董事会主席吕华正襟危坐，在媒体提问环节，他给出明确回复：资产整合后，就会推动物业上市。彼时，物业股还是市场稀缺标的。

但此后几年，相关工作似乎按下了暂停键。2020年的同一天，吕华坐在同一个位置再次给出时间表：未来2-3年内通过混改以后将物业管理板块拆分上市。

2021年，深业物业分拆上市计划按下加速键：增加注册资本、更名、搬迁总部、“以股易股”收编了6家兄弟公司充大规模。筹备工作完成，却撞上地产行业下行、物业股估值掉头回落、资本大撤退。而深业物业正式递表又等了一年，彼时物业上市风口基本关停了。

事实上，去年2月深业物业上市计划已取得了突破性进展，即获得了境外发行上市备案通知书，据此其拟在港股上市并发行不超过5198万股股份，备案通知书有效期限为12个月。

自2023年3月备案新规实行以来，深业物业是第一批通过证监会备案的物业管理类公司。几乎同时进入这一步流程的还有两家地方国资物企，泓盈城市服务和经发物业，它们分别在去年5月、7月成功挂牌上市了。

如今，深业物业的“放行条”与招股书均已失效，其上市进程又回到原点。

乐居财经《物业K线》注意到，去年11月11日，61岁的吕华因退休被免去深圳控股董事长及董事职务，目前执行董事及总裁王昱文代行董事会主席。

在2024年业绩报中，深圳控股展望2025年经营计划提及：提升物业运营管理水平，借助对接资本市场契机，积极推动各类物业资源向深业运营集聚……

深业物业IPO的执念，还要继续走多远？