乐居财经北京 徐迪 朝观天珺——保利朝阳三间房项目，虽然案名还没正式发布，不过很多“内部人士”已经这么叫开了。

天珺系应该是不会错了，保利天字系产品线。

设计方案发布后，两张野生版户型图随即流出。

155户型有南向双阳台：内嵌阳台+外接花池！

155户型面宽达14.5米，南向双套房，四开间，其中一间给到主卫。

厨房西北转角开窗，视野采光拉满，东边还有一个独立家政间/储物间。

赠送尺度非常大，接近30㎡的面积：

1、南向1.8米进深阳台计一半建面11.34㎡；

2、外接露天花池按0.7米标准尺寸，面积在4.5㎡左右，全赠送；

3、北边两间卧室外的设备平台可封入室内，总面积5.3㎡，全赠送；

4、电梯厅做了户外玄关区，这部分有大约8㎡，不算套内面积，但却是私家使用空间。

155户型位于小区西北角的2#楼，共100套房源，两梯两户，总高25层，单层高近3.2米。

南排的4#-7#均为11层洋房，140㎡四叶草户型。

但是这版户型图上没有阳台和设备台，南向只有飘窗赠送。

户型方正，格局很好，全明空间整体没什么大毛病，就是赠送尺度略小。跟上边的155户型不像一个项目产品。

140是主力户型，4栋楼将近200套房源，占小区总户数近四成。

三间房地块成交于2月11日，由保利+金茂联手摘得，总价87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。

项目包含两幅住宅子地块：其中，006地块据悉将由保利操盘，占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8。

规划7栋住宅楼，总建面7.6万㎡，共524户，户均建面约145㎡。

地块为正南正北朝向，楼栋整体排布舒展。

1#楼西侧单元18层，层高3米+；东侧两个单元11层，首层架空，这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘；

2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；

4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

东北角1#楼小高层为120㎡四居室，两梯两户；11层洋房为90㎡左右。

2#楼两个单元，为155㎡四居；3#楼王栋三个单元，为175㎡顶配户型。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。

南排4#-7#楼均为140㎡左右四居，为项目主力产品。

平面图上除了楼栋号和楼高，没有多余数字。

建筑上大量留白，当下常见的“阳台是否封闭”、“设备平台尺寸过大”等反馈意见，对着这两张平面图很难提出来，因为，几乎看不见这些配置。

但是，经得起数倍放大的高清效果图，还是透露了重要信息：

阳台，有，而且是通面宽的那种，尺度非常大。

放大效果图还能清楚看到南向通面宽阳台，侧边玻璃通透，有转角接侧边设计。

北向凸起位置为设备平台，部分户型有侧边飘窗或转角飘窗，整体使用率不低。

项目在东五环，地段上优势不大，但作为朝青板块首个新规项目+保利发展在北京的首个好房子作品，市场关注度不低，产品力上一定会有拿得出手的东西。

小区正门朝东，超豪华的合院式景观大门，面宽超30米，“三进”入户礼序：

一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。

参照旁边室外活动场地200㎡的比例，下沉庭面积在800㎡左右，据说会打造四季花厅+无边界会所空间。

住宅南边幼儿园效果图↓

以下是一些小道消息整理：

1、预计开盘价8.5万元/㎡，总价1000万起，主打 “顶级圈层” 概念。

2、全四居户型，主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。基本符合上面根据平面图测算出的面积段。

3、层高3-3.15米；使用率90%以上，部分可达100%。

4、配置亮点：会所+架空层+全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。

5、营销节奏：预计4月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘；利用现房实景加速去化。

三间房两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。