文/北京进深 林振兴 

舞台上，灯光照亮了夜空，一匹白马缓缓走来，骑手身着华丽马术服。中央背景板上打出了“懋源·云紀”四个字。

这是发生在4月9日晚上，懋源新品案名发布会现场的一幕。

有别于其他开发商大手笔砸钱在五星级酒店办活动，懋源将发布会选在了自家璟玺售楼处。

懋源是懂得刷存在感的。半个月前，这家豪宅地产商还为这个百亿新盘，攒了一场竞聘会。

有百万年薪诱惑，且报名即可面试，现场吸引了百位招聘者。他们排起长龙，投递简历，不清楚情况的路人还以为是哪位明星来懋源买房了。

不同于懋源在营销上的高调做派，其背后老板陆挺宇却十分神秘，他被称为京城豪宅教父。

陆挺宇是一个地地道道的北京人，年仅35岁就当上了北京懋源房屋开发有限公司董事长，现在更成为了懋源控股实控人兼董事长。

陆挺宇爬到懋源权力中心，或许离不开两位大佬，一位是陈建，另一位是曹俊生。

陈建和陆挺宇都曾在中国中小企业投资有限公司任职过，陈建还有另一层重要身份——民生银行前董事；

曹俊生和陆挺宇则同为加拿大华侨，曹俊生是一位资本大佬，他投资过万洲国际、国浩发展，深入参与双汇股份、鹤壁煤电股份等国企市场化混改项目。

跟懋源老板陆挺宇一样低调的还有，云纪项目总刘晓蕾。

她在懋源干了十多年，曾是北京懋源房屋开发竞拍负责人，而后担任懋源控股办公室主任，现在却摇身一变成了云纪项目公司——北京懋源鸿峪房地产的法人兼董事长。

此前，刘晓蕾还是北京懋源璟鸿房地产的法人，但在2月23日，她将法人交接棒给了邢大卫。目前，她只是该公司的董事。

懋源璟鸿负责懋源在太阳宫的集团总部项目，该地块是2023年7月，懋源斥资13.4亿元摘得，建设用地约10610平方米，地上建筑规模约47747平方米，总投资估算为20.6559亿元。

但眼下云纪项目才是公司的核心，刘晓蕾又被陆老板派来支援。

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之所以，陆老板要大张旗鼓搞项目宣发，或是因为后面“追兵”正在快马加鞭赶来。

在北京2月份最后一场土拍中，华润置地以60.24亿元的底价，拿下后沙峪温榆河2007、2008地块，楼面价3.5万元/平米。

华润顺义地块诞生后，懋源被背刺了，老板陆挺宇该紧张了。两个项目仅相隔4.5公里。

虽然华润和懋源都是底价拿地，但华润温榆河项目楼面价比懋源云纪每平贵了将近1万。

懋源地产去年9月，以43.2亿元底价摘得后沙峪地块，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）。

贵有贵的道理。相比懋源后沙峪项目，华润2007、2008地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套，且往后可供新地越来越少。

懋源云纪则孤零零的，北侧紧挨机场北线，车流量大，噪音严重。

较为可惜的是，懋源云纪没赶上好时机，它的项目规划图，是在北京“好房子技术要点”出台前出炉的。

而华润置地则可以乘上“好房子”东风，如果它充分运用要点内容，这项目将成为北京别墅领域的第一个“好房子”。

在北京，不少人是因为懋源做的那套厨房系统而知晓它的，好多人认识知名的厨具品牌也是从懋源开始的。

传闻是因为陆老板比较喜欢做饭，热爱生活，因为旗下项目不多，所以能参与到每个项目的精细化打磨的过程中。

这次，为了设置小区正大门，懋源云纪还把街坊路从原来的"L"改成“S”型。

但这一举动，却引起了质疑。

公众反馈意见称，街坊路设置与公示的北京市交通委员会交通影响评价审查意见中的图示不一致。由于街坊路对外开放，并要求保障车行能力，建议保持直线进行规划。

懋源则搬出挂牌文件，“道路规划线位及线形可结合后期建筑设计方案进一步优化，已按照《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》的要求进行设计。”

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拿地百天后，懋源云纪公布了总平面设计图。

它很聪明，在住宅地块里面塞了双拼别墅 独栋别墅 联排别墅 11层洋房。

产品混搭，更能卖出溢价。

在产品分布上，沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了6栋11层洋房。

这6栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

懋源云纪在偷面积上也毫不手软。洋房的得房率能做到100%以上，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51#这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达4.6米，地下两层。

其他14栋独栋别墅都是地上3层，共计10.9米，平均层高3.63米。

实际上，早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。

根据北京市政府公布2018年版《北京市新增产业的禁止和限制目录》显示，全市范围内，禁止新建容积率小于1.0的住宅项目，文物保护区、平房区按院落进行建设的除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目。

这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

懋源只能“打擦边”，在项目里“藏”了十多栋独栋别墅。这也就解释为何这些独栋别墅不统一排列，而是杂乱无章，开发商显然不想引起太大关注。

住宅用地中，机动车停车位一共配建1018辆，均位于地下。

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除了住宅地块，云纪项目东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约5232㎡，容积率0.8，限高18米。

0106地块为商业用地，位于整个项目东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

但公众却反馈，0105地块幼儿园人行出入口距离0106商业车行出入口、0104和0107社区车行出入口太近，存在安全隐患，容易造成交通事故和拥堵。

他们建议调整0106商业车行出入口、0104和0107社区车行出入口。园门外应设置人流缓冲区。

懋源认为，为避免安全隐患减少交通压力，0106地块B1商业用地出入口及0104地块R2二类居住用地车行出入口设计为单行出口，与幼儿园地块人行出入口无流线交叉。

时间回溯至2024年9月12日，懋源以43.2亿元底价，摘得后沙峪镇SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块。

综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％），留足了利润空间。

根据懋源操盘慢周转的风格来看，大概率会配置超高标准装修，到时候卖到超指导价的可能性很大，总价=（房款 拆分装修）的形式。

目前，懋源在顺义还有一个别墅项目——懋源璟橒在售，产品包括平墅、叠墅、合院，单套总价2500万-4000万区间。

2022年12月22日首开，目前共112套现房在售，其中30套联排别墅，42套301-308㎡复式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居户型。目前，合计网签58套，成交均价74001.49元/M2，住宅成交金额12.98亿元。