文/粤进深  严明会

最近，白云旧改巨无霸中建白云之星的预热，让黄边这个板块上了好几波热度。

而就在附近，有的楼盘，还是豪宅、准现楼，却悄悄降价了。

它就是定位为“白云新城豪宅新标杆”的中海麓府。

这个项目，首开单价在6.8-7.8万/平左右，而最近清栋特价降到4.8万/平。

月均成交价上，CRIC数据也显示，今年3月，中海麓府成交了21套，成交均价为6.09万/平。

而在1月，项目的成交均价更创下开盘以来的低值，4.79万/平。

与之形成对比的是，项目在2023年刚开盘的那几个月，单月的成交均价能到7.4万/平。

这个项目是中海地产在2022年5月拿下的。

那时候，土拍的热度还未消退，中海付出的代价是27.2亿 9%的住宅自持比例。

楼面价达到4.15万元/平。

如果再这么降下去，中海麓府就要触达楼面地价了。

中海麓府体量不大，占地面积2.5万平方，建筑面积7.88万平，容积率3.48。

小区仅4栋住宅，超高层，1#高40层，2-3#高44层，5#高41层，两梯三户。

底下规划有1所12班幼儿园 1栋自持物业，总户数四百多户。

面积段主要有约126㎡三房、143㎡和170㎡的四房。

项目最早在2023年3月首开1、2栋，最早将于今年9月30日交房。

目前已经处于准现楼状态。

中海麓府的位置并不算差，位于白云新城CBD中轴之上，紧邻广州设计之都。

要知道，广州设计之都作为粤港澳大湾区规模最大的设计产业集群，如今发展势头迅猛。

景观上，对望白云山。

商业配套，隔壁步行十分钟就是设计之都一期园区的大型商业中心时光汇。

五公里范围内，还有金铂广场、凯德广场、万达广场等大型商业体。

交通上，距离地铁2号线黄边站，5、6百米左右；近机场高速、广佛肇高速。

应该说，项目在周边规划、配套、景观、交通通达等方面，还是挺有优势的。

并且，整个小区已经是准现楼状态，产品品质各方面相对期房也更有确定性。

为什么确定性那么高的一个楼盘，还在降价？

原因，有很多方面。

首先一点，这几年楼市下行，开发商为去化降价是大势。

强如中海，也只能顺势而为。

可能是拿地价太高，加上都是大面积产品，上车门槛较高。

中海麓府的去化算不上好。

乐居财经查了下广州住建局数据，目前，项目住宅已售套数214套，住宅未售套数256套。

据此的网签去化率大概在46%左右。

而这，是一个已经首开两年的盘了。

另外，中海麓府不是新规产品，面对来势汹汹的新规项目中建白云之星。

项目只有以价换量加快去库存才是上策。

要知道，中建白云之星的首推面积段128、143、173、228平，客户群体几乎是跟中海麓府是重叠的。

面积段几乎同等，中海麓府的使用仅有八成左右，而中建白云之星的使用率超100%。

体现在户型上，中海麓府的126平只有三房。

中建白云之星的128平做到了四房。

从市场最近传出的消息，中建白云之星的吹风价5.3万/平，上下浮动10%，有机会4.8万上车。

中海麓府能不急吗？

而且，中海麓府的拿地价明显站岗，降价空间是相对有限的。

中海麓府只能加快跑量了。

还有一点，作为豪宅盘的中海麓府，书包方面也存在不确定性。

项目自带一所幼儿园，周边有黄边小学、培英中学、华师附中实验小学等。

但小区目前中小学不确定，后续需根据政策和地段划分。

中海麓府的项目公司为广州盛云房地产开发有限公司。

这家公司成立于2022年5月，由中海企业发展集团有限公司100%持股。

广州盛云房地产的董事长为刘显勇，经理为郭良栋。刘显勇目前也为中海发展副总裁。