文/北京进深 林振兴

赶在清明小长假前，保利朝阳三间房项目，公示了规划设计方案。

它不想吸引太多的关注。以至于，在设计图上，除了楼栋号和楼高，没有多余数字。

当下常见的“阳台是否封闭”、“设备平台尺寸过大”等反馈意见，对着这这张平面图很难提出来。因为，朝阳群众根本没法从这张“干净”的图纸上找茬。

此外，也导致外界很难预测它的户型配比，以及阳台、设备平台、飘窗等“黑科技”情况。

虽然异常低调，但这个项目在保利北京内部却很受重视，它是保利地产北京新帅李红亮到任后的第一个项目。为此，它沿用了保利TOP级“天”字系，并取名朝观天珺。

保利在北京第一个“天”字产品系，是位于海淀永丰北的嘉华天珺。目前网签144套房源，收金12.44亿。

不同于嘉华天珺靠小户型跑量，网传朝观天珺主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。

而且朝观天珺还给朝阳群众带来了一个大惊喜，它是朝阳区首个带“三件套”的好房子：首层架空层 内嵌式阳台 风雨连廊。

01

朝观天珺的风雨连廊很“隐蔽”，平面图中标注为“装饰构架”。但从效果图上，它有三处，设在下沉会所的西侧、北侧以及首层架空区域。

1#楼东侧是首层局部架空。这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘。

此外，它还有一个面积800㎡左右的下沉庭院，据说会打造四季花厅 无边界会所空间。与下沉庭院相连的是物业服务中心。

下沉庭院的西南侧是200㎡的室外活动场地，另一处室外活动场地设在3#西侧。

小区正门朝东，出门左拐便是地铁6号线褡裢坡站。它离地铁很近，不足20米。

离地铁口太近，也有近的烦恼。例如：丰台大瓦窑的京能西贤府，紧挨地铁大瓦窑A口，再加上地铁出风口，导致7号楼受到很大的影响，以特价房直降1万元/平米推出。

朝观天珺有超气派的景观大门，面宽超30米，“三进”入户礼序：一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。

虽然平面图上很“干净”，但外立面效果图还能清楚看到南向是内嵌式阳台。

此外，部分户型有侧边飘窗或转角飘窗，整体得房率不低。此外，北向凸起位置为设备平台。

02

朝观天珺占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8，绿地率30%。

地块为正南正北朝向，楼栋排布舒展，规划7栋11-25F住宅楼，总建面7.6万㎡，共524户，户均建面约145㎡。

1#则为高低配，东边两单元为11层洋房，层高近3.1米，西侧单元为18层，层高3.05米。

2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

朝观天珺所有高层户型，均为两梯两户；而洋房户型则为一梯两户。

此外有消息称，朝观天珺此次户型最大的亮点是，大户型是南向四面宽产品；120平段位拥有3个卫生间，再往上全部为4个卫生间。

朝观天珺的车库进行了出入分离。它的地下车库入口在南边的规划黄渠南街上，出口则设计在西边的规划褡裢坡东路上。机动车车位规划了585个，全都位于地下，车位户数占比为1.12。

此外，整个小区地上有多处非机动车停车位，规划可停406辆，地下另有678个非机动车位。

最北侧的8#是开闭站和配电室。化粪池在小区西南角、东南角各有一个。

小区隔着黄渠南路是一宗幼托用地，规划一所3层幼儿园，建面4600m²，地上非机动/机动车停车位各9个。

03

在李红亮上任前，保利北京于2月11日朝阳新年第一场土拍中，与中国金茂组成CP，一起大战中海、招商134轮。

两家超级央企一起发力，最终以87.295亿元拿下朝阳三间房打包地块，溢价率10.5%，楼面价约5.15万元/平米。这也是朝阳区第三个组合地块。

拿地之后，两家央企交叉持股，各持50%，但分开操盘。

其中，保利负责南区06地块，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，折合楼面价约5.6万元/㎡，打造朝观天珺，设计单位为北京天鸿圆方建筑设计。

另一块D区07地块，由中国金茂操盘，案名为满曜朝阳，设计单位为北京维拓时代建筑设计。

价格方面，保利三间房总价门槛会高于金茂，预计开盘价8.5万元/㎡，总价1000万起。

“新帅”李红亮到任后，保利三间房项目是否能取得开门红？在五一前后就能揭晓谜底。

三间房打包地块刚成交42天，朝阳又放大招，开始第四次打包卖地了。其中，住宅地块位于平房乡，位置相当不错，距离朝阳大悦城步行1公里左右，临近地铁6号线青年路站。

它俩同在朝阳北路、地铁6号线沿线，平房地块在东五环内，更接近中心城区。