乐居财经北京 徐迪 4月3日，建发海淀朱房30地块出图次日，西边的29地块设计方案也出来了。

朱房29地块由华润+中铁+招商联合开发，刚刚公布了案名：臻澐，没用联合体三大房企的任何产品系。

项目占地4.27公顷，总建面15.7万㎡，其中地上建面10.26万㎡，容积率2.4，规划15栋8-16F洋房+小高层，标准层高3-3.4米。

约560套房源，面积段约在130-275㎡，主打180户型。

尽管整体户型比建发项目小，但大部分面积段还是重合的，两个项目进度一致，注定会是贴脸抢人的较量。

住宅楼有坡屋顶设计，与隔壁建发项的官帽飘檐一样，走的新中式路线。

两个项目另外一个相同之处是，都在大门上花了不少心思。

臻澐也在小区东、南分别设置了两处景观大门，且两道门从平面图来看同样奢阔，沿街面宽都在30米左右的尺度。

东侧1#门整体占地超500平米，朝南的2#大门因为包含了小型商服和物业服务用房，占地近千平米。

具体做成什么样不知道，反正在占地规模上先胜建发一筹。

值得一提的是，两个大门都没连接下沉庭院。

“好房子”标配的架空层和风雨连廊没有，臻澐做了这2000平米的下沉会所，与一栋高8米、占地200平左右的商业楼相连，在小区中央偏西的位置。

“藏”在小区内部，真正成为了业主的私享配套。

在案名发布的介绍中，项目强调“双View”豪宅概念，因为周边大部建筑是限高的，臻澐16层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景，视野资源顶配。

虽然户型上依然没有太多扩容黑科技，但窗户开到了极致。南向飘窗，面积大小不一；部分端户有侧边飘窗。

2#大门两侧的13#和14#楼，对着大门的方向有转角飘窗。

小区西侧的楼栋西边户型都做了侧边飘窗，高楼层房源向西可以远眺百望山。

同时，48米限高+2.4容积率，有充裕空间可以做园林景观。

西山、大院、河景，豪宅属性拉满。为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

户型面宽10-16米。为了尽量做出大面宽，臻澐的楼栋也是两两相邻，部分楼栋东西距离仅有4米。这一点与隔壁的建发项目相同。

靠近的墙体只能做成防火墙，不开窗，以保证住户隐私。

但是这样一来，端户也就失去了优势，变得和中间户一样，只能两面有窗，或将无法做到全明户型。

1月2日，华润置地联合体以91.52亿元的价格摘得海淀朱房0029地块，楼面价8.92万/㎡，溢价17.33%。

1月21日，项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立，注册资本50亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别50%、40%和10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

3月31日，华润+中铁+招商海淀朱房29地块案名发布：臻澐。

案名两个字被给予了全新注解，没有采用联合体三大房企的任何产品系。

项目介绍强调开篇全新海淀，聚焦华润的区域标杆影响力，提到的北京橡树湾、海淀幸福里、清河万象汇，均为华润置地操盘项目。

预计开盘价12.5-13万/㎡，对比橡树湾13万+的二手房，以及隔壁建发30地块14万+的预计价格，臻澐这个价位打出了价格差，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是上文提到的建发30地块。价格上，29地块地价成本比30地块要便宜6000元/平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村8号地，3月18日即将完成出让，总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价10.5万/平，目前均已开盘，和樾望雲一周时间完成了七成房源的网签。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。