乐居财经北京 徐迪 4月3日,建发朱房30地块出图次日,西边的29地块设计方案也出来了。
朱房29地块由华润+中铁+招商海淀联合开发,刚刚公布了案名:臻澐,没用联合体三大房企的任何产品系。
项目占地4.27公顷,总建面15.7万㎡,其中地上建面10.26万㎡,容积率2.4,规划15栋8-16F洋房+小高层,标准层高3-3.4米。
约560套房源,面积段约在130-275㎡,主打180户型。
尽管整体户型比建发项目小,但大部分面积段还是重合的,两个项目进度一致,注定会是贴脸抢人的较量。
住宅楼有坡屋顶设计,与隔壁建发项的官帽飘檐一样,走的新中式路线。
两个项目另外一个相同之处是,都在大门上花了不少心思。
臻澐也在小区东、南分别设置了两处景观大门,且两道门从平面图来看同样奢阔,沿街面宽都在30米左右的尺度。
东侧1#门整体占地超500平米,朝南的2#大门因为包含了小型商服和物业服务用房,占地近千平米。
具体做成什么样不知道,反正在占地规模上先胜建发一筹。
值得一提的是,两个大门都没连接下沉庭院。
“好房子”标配的架空层和风雨连廊没有,臻澐做了这2000平米的下沉会所,与一栋高8米、占地200平左右的商业楼相连,在小区中央偏西的位置。
“藏”在小区内部,真正成为了业主的私享配套。
在案名发布的介绍中,项目强调“双View”豪宅概念,因为周边大部建筑是限高的,臻澐16层的楼高,南可观景水木清华,西可远眺群山晚霞,俯瞰还有清河水景,视野资源顶配。
虽然户型上依然没有太多扩容黑科技,但窗户开到了极致。南向飘窗,面积大小不一;部分端户有侧边飘窗。
2#大门两侧的13#和14#楼,对着大门的方向有转角飘窗。
小区西侧的楼栋西边户型都做了侧边飘窗,高楼层房源向西可以远眺百望山。
同时,48米限高+2.4容积率,有充裕空间可以做园林景观。
西山、大院、河景,豪宅属性拉满。为了解决西侧高速噪音问题,据说要上黑科技。
户型面宽10-16米。为了尽量做出大面宽,臻澐的楼栋也是两两相邻,部分楼栋东西距离仅有4米。这一点与隔壁的建发项目相同。
靠近的墙体只能做成防火墙,不开窗,以保证住户隐私。
但是这样一来,端户也就失去了优势,变得和中间户一样,只能两面有窗,或将无法做到全明户型。
1月2日,华润置地联合体以91.52亿元的价格摘得海淀朱房0029地块,楼面价8.92万/㎡,溢价17.33%。
1月21日,项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立,注册资本50亿元,华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别50%、40%和10%。
董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥,总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。
3月31日,华润+中铁+招商海淀朱房29地块案名发布:臻澐。
案名两个字被给予了全新注解,没有采用联合体三大房企的任何产品系。
项目介绍强调开篇全新海淀,聚焦华润的区域标杆影响力,提到的北京橡树湾、海淀幸福里、清河万象汇,均为华润置地操盘项目。
预计开盘价12.5-13万/㎡,对比橡树湾13万+的二手房,以及隔壁建发30地块14万+的预计价格,臻澐这个价位打出了价格差,或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。
地块位于北五环与京新高速东北角,南侧紧邻北五环,距地铁13号线上地站步行约1.5公里,昌平线朱房北站约1.2公里。
周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校,此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校,由清华附属实验学校承办,预计2026年初开工,2027年6月完工。
周边商业配套成熟,北面有大型购物中心清河万象汇,步行可达。
隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾,当前二手房挂牌价在13万/㎡左右,楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。万象汇、北京橡树湾,均是华润置地北京代表作。
产业方面,腾讯北京在建新总部,就在学院路北边,与地块直线距离不到2公里。
重点看下周边竞品,海淀北新盘今年呈集中供应。
首先是上文提到的建发30地块。价格上,29地块地价成本比30地块要便宜6000元/平,销售定价弹性相对更大。
往西隔着京新高速的树村8号地,3月18日即将完成出让,总建面7.3万平米,容积率为1.6,限高18米,预计为6层洋房。
西北两公里是功德寺双子项目:和樾望雲、和樾玉鳴,指导价10.5万/平,目前均已开盘,和樾望雲一周时间完成了七成房源的网签。
周边次新盘主要有两个:
融创学府壹号院,新型共有产权商品房,2021年10月开盘,900套房源,主力面积段为154-275㎡四居五居,到2022年6月就基本售罄,销售指导价11.2万/㎡,扣除政府产权份额,实际成交价约9万/㎡;
海开圆明天颂,2021年11月开盘,238套房源,同样是大户型豪宅,主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居,目前也已售罄,成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源,成交价达到16.5万/㎡。
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