文/上海进深 张林霞

在上海，滨江的规划始终是瞩目的焦点。

回溯上海滨江的发展历程，从黄浦江畔的浦西外滩，到浦东陆家嘴，再到如今的杨浦滨江等区域，所有滨江核心地段的兴起，都离不开城市规划和产业的支撑。

2025年3月，《黄浦江沿岸地区建设规划（2024—2035年）》正式获批，为黄浦江未来十年的发展锚定清晰方向。按照规划，黄浦江核心岸线将从45公里扩展至50公里，杨浦滨江南段全域被纳入核心区域。

杨浦滨江不仅有着高远的定位，更以令人瞩目的速度将规划蓝图逐步变为现实。过去，这里曾是一片“工业锈带”，如今，已成功蝶变为“科创绣带”。

2025年，无疑是杨浦滨江发展历程中极具里程碑意义的一年。中交集团总部、中节能上海首座、美团科技中心C座D座等项目相继竣工交付。

2026年，杨浦滨江创智中心、美团科技中心A座B座、字节跳动滨江中心、哔哩哔哩全球总部有望交付。

2027年，约45万㎡超极合生汇将盛大开业。

去年下半年开始，杨浦滨江新房市场热度飙升，供应呈现爆发式增长，成为上海市区新房供应的主力军。其中，保利外滩序45项目以727%的认购率，创下24年上海认购率记录。

近日，杨浦滨江，保利海玥外滩序bund98展厅已开放，项目建面约100-128㎡3-4房滨江8层洋房即将入市。

项目规划7栋8层洋房，仅317席，是内环旁滨江罕见的低密资产，户型涵盖100-128㎡三至四房。

建面约100㎡三室两厅两卫

卧室、客厅等空间尺度较为合理，能够满足日常的生活和家具摆放需求。各个功能区的划分明确，动静分离，客厅、餐厅等活动区域与卧室等休息区域互不干扰，保证了居住的舒适性和私密性。

但是，相比一些南北通透的户型，该户型可能在通透性上稍显不足。

建面约128㎡四室两厅两卫

客厅和三个卧室朝南，采光充足，阳光可以充分照进室内，营造温暖明亮的居住环境。

大户型公区为双开门电梯，有独立的侯梯厅，提升了居住的品质和私密性。此外，卧室均配飘窗，增加了室内的可延展空间，也为居住者提供了更多的休闲和收纳空间。

项目容积率仅约1.8，为八层低密真洋房，在市区较为罕见，具有较高的收藏价值。建筑风格为“现代简约海派风情”，立面设计采用大面积玻璃与金属线条，搭配转角飘窗，通透灵动。

据统计，在过去10年，上海滨江核心区域的一手房源供应中，洋房占比仅约2.5%。二手房市场，链家平台超10万套的二手房挂牌房源里，拥有一线江景景观的滨江洋房数量不足5套。挂牌价格通常比同小区高层高出20%至30%。

项目位于杨浦滨江红线内，距离“外滩—陆家嘴—北外滩”核心区域近，约5公里范围内可覆盖“浦江金三角”，同时辐射五角场、花木、金桥等三大城市副中心。

周边有内环高架、平凉路等交通干道，直线距离12号线宁国路站约900米，1站江浦公园站换乘18号线可到浦东，也可直达市中心，临近公交站点。 

商业配套成熟，3km范围内有21个商场，如百联滨江购物中心等。

医疗资源方面，周边有上海交通大学医学院附属新华医院、上海市杨浦区中医医院等20个一级及以上医院。

还有世界技能博物馆和大桥公园等文化休闲场所，周边3km范围内有60个公园，距离最近的仅307m。

新项目扎堆的杨浦滨江，保利・海玥外滩序Bund98最大的优势在于地段。项目坐落于杨浦滨江南段的东外滩，处于大桥东核心区域，而这一片区正是上海黄浦江沿岸以及杨浦滨江南段的绝对核心地带。

和中海三兄弟、中建壹品・外滩源著相比较，保利・海玥外滩序Bund98地缘优势明显。它不仅更靠近内环，拥有便捷的交通与更完善的城市配套；而且距离黄浦江更近，让住户能够将壮阔江景尽收眼底，享受更优质的生态景观资源。

但是，项目周边有多条交通干道，车流量大，尤其是早晚高峰时段，车辆行驶产生的噪音和尾气可能会对居民生活造成影响，靠近高架一侧的住户，可能会受到持续的交通噪音干扰，影响日常生活的宁静和休息质量。

此外，小区规模相对较小，可能在小区内部配套设施的丰富度和活动空间上存在一定局限性。

项目公司上海锦协置业有限公司，成立于2022年，注册资本14亿元，法定代表人傅小君，公司由上海保利城市发展有限公司、上海建工房产有限公司分别持股51%、49%。