文/上海进深 张林霞
上海浦东唐镇楼市,这几年一直特立独行。
2号线唐镇地铁站的全新地铁房保利·天奕,将推建面约102-140㎡3-4房,4月初开放售楼处样板间,5月份首批次入市,预计均价7.8万/㎡左右。
2024年10月28日,上海第七批次土拍现场竞争激烈。浦东新区PDPO-0405单元C-05C-04、C-05D-03地块,经过73轮的角逐,保利发展最终以32.93亿元总价将该地块收入囊中。溢价率达26.5%,地块楼板价飙升至4.4万/㎡。
项目由两块子地块组成,其中,C-05C-04地块出让面积1.2万平方米;C-05D-03地块1.8万平方米;总计2.99万平方米,容积率2.5,限高80米。中小套型占比50%,住宅套数下限无设定,集采价2500元/㎡。
根据项目设计方案公示,其中,C-05C-04地块:拟建2栋6-7F多层住宅、2栋17F高层住宅、1栋15F保障房、1栋社区文化中心以及若干社区配套,共计规划229户。
C-05D-03地块:拟建5栋17F高层住宅以及若干社区配套,共计规划365户。
建面约102㎡三房两厅两卫
优点:该户型南向三开间,室内采光充足;所有居室均赠送飘窗,空间感得到加强,尤其是主卧与北次卧设计了270°转角飘窗,不仅增加了采光面,还让视野更加开阔,在同面积段户型中属于顶级配置。
缺点:尽管整体动静分区,但由于客厅等活动区域与卧室距离较近,如果客厅有较大的声音,可能会对卧室中的居住者产生一定的噪音干扰,影响休息。
建面约122㎡四房两厅两卫
优点:采用飞机户型,布局合理,各个功能区的面积配比恰当;南向四开间设计,室内采光条件优越;主卧带有270°转角飘窗,不仅拓宽了视野,还让主卧空间显得更加宽敞明亮。
缺点:不同楼层和朝向的约122㎡边户在景观视野上可能存在较大差异。低楼层户型可能会受到周边绿化或建筑物的遮挡,视野不够开阔。
建面约137㎡四房两厅两卫
优点:户型整体动静分区明确,活动区与休息区互不干扰;南向四开间设计,使得室内采光充足;厨房、客餐厅、阳台采用KDLB一体化设计。
缺点:虽然整体空间开阔,但由于户型布局的特点,某些房间的形状可能不太规则,在家具布置上可能会受到一定限制。
目前,唐镇新房均价维持在约7万 /㎡,尽管市场有所波动,区域内次新二手房价格呈现一定下行趋势,但最终成交价格依然维持在8万 /㎡的高位,部分房源成交价甚至突破9万/㎡。
纵观上海各区域,唐镇是为数不多至今仍保持显著一二手房倒挂优势的板块,这种市场特征,也让唐镇在上海楼市中占据了特殊地位。
唐镇板块新房供不应求、红盘扎堆,保利·天奕周边分别为华发·半岛华庭和安高申宸院,均三开三磬触发积分,除此之外,板块浦发唐城最近2个月连续推盘2次,均触发积分。
浦发唐城紧邻2号线创新中路站,直线距离约140米,与保利・天奕相比,距地铁更近,且2号线作为浦东东西大动脉,可快速直达张江、陆家嘴、虹桥枢纽等核心区域,通勤优势明显。
新房均价7.2万/㎡,对比唐镇核心区次新二手房如绿城玉兰花园约10万/㎡,存在倒挂空间,性价比显著,而保利・天奕预计均价8万/㎡,价格相对较高。
华发半岛华庭均价约7.06万/㎡,与保利・天奕预计均价8万/㎡相比,价格更具优势。
安高申宸院均价约6.96万/㎡,价格低于保利・天奕,对于预算有限的购房者更具吸引力。
与保利・天奕相邻,同属唐镇板块,享受相似的区域配套资源,但保利・天奕位于唐镇核心地段,位置相对更好。
唐镇8成以上的新房,依旧能够触发积分,并且开盘当日售罄,属于红盘区域,走出了上海独立行情。
原因在于唐镇事实上就是“张江的后花园”,一站地铁就直抵张江。张江集结了药谷、硅谷、芯片等大量高精尖技术产业人群;同时唐镇自身还在建设金融信息技术产业基地(卡园一期和二期)和上海金谷智能终端制造基地。
唐镇虽地处上海外环外,但浦东的交通的确方便,尤其是2号线穿行于唐镇,无论是到陆家嘴,还是往人民广场,从唐镇出发,非常便捷。
此外,唐镇在教育方面,从东方幼儿园(市级示范),到上海福山唐城外国语小学(培德校区),到建平培德实验中学(唐龙),涵盖12年优质教育。
保利・天奕周边界面较原始,赤沙村、厂房和高压线影响观感,商业依赖规划中的大围公园改造,短期内需依赖较远商圈(如六元素体验天地)。
项目南侧紧邻高科东路这一交通主干道,车流量较大,尤其在早晚高峰时段。这可能导致部分楼栋会受到较为明显的车流噪音干扰。
保利・天奕的项目公司是上海保栩房地产有限公司、上海保利城市发展有限公司。
上海保栩房地产有限公司成立于2025年,注资1亿元,法定代表人傅小君,公司由保利发展持股100%。
上海保利城市发展有限公司 成立于2007年,注资5000万元,法定代表人康勇,公司由保利发展持股100%。
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