文/北京进深 严明会
什么是好房子?
对于当下的每个开发商来说,都不啻为一个灵魂拷问。
去年底,好房子之风吹到京城,《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》出台(简称“好房子导则”)。今年全国两会,“好房子”写进了政府工作报告。
一阵阵好房子的春风,令整个地产行业感到温暖、舒适和生机勃勃。
好房子导则很人性化,没有强制推行,没有把它变成行业标准,内文的语气也很温和:鼓励。
既然是鼓励,每个开发商可以按照自己的实力,和项目自身的特点来打造好房子。
这直接导致好房子政策实施以来,落实的程度不一。
有的挑肥拣瘦,挑成本最低的项目来设计;有的不惜成本,立足打造成好房子样本。
明里暗里,一场好房子竞赛已经悄然拉开了。
北京版"好房子"样本
从"好房子导则"出台那天算起,已经过去4个多月。
这段时日里,京城地产圈谈论最多的就是那三个字:好房子。为此,乐居财经专门做了一份好房子调研报告,主要反映它们是否设置了“阳台 首层架空层 风雨连廊”三件套。"好房子导则"于2024年11月7日定稿,在2024年11月22日下发。符合这个时间之后出图纸的,共计19个项目。
另有一个项目很特殊,丰台金茂璞逸丰宜在2024年10月30日就出现了首层架空层——比导则定稿早了一周。有关这20个项目,它们的“好房子”落实情况如何?
1、只设置阳台的有10个,分别是大兴新城0011和0033项目、昌平城建国誉燕园朗润、延期住总山澜赋、昌平星耀未来和北京国贤府二期、通州云璟揽阅和金隅花溪云锦、朝阳中海时光之境和中海朝阳ONE、顺义懋源后沙峪别墅项目。
2、无阳台的有2个,分别是功德寺的和樾玉鸣与和樾望云。海淀,是北京目前好房子实施的最后堡垒,只有飘窗赠送。
3、设置“阳台 架空层”的5个,分别是丰台的金茂璞逸丰宜、中海丽金府、中海丽泽叁號院、北京隅西颂,朝阳的中海萬吉玖序。
4、设置“阳台 架空层 风雨连廊”的3个,分别是亦庄招商序、丰台建发金茂观宸、大兴新城0255项目。
综合来看,目前好房子政策出台后,至少存在两个现象:1、绝大部分开发商只选择设置阳台,原因在于,它付出的成本最低。2、愿意设置“三件套”的,少之又少。即便有些楼盘加上了“架空层”,也省去了风雨连廊。
这只能说明一点,在两大好房子政策的叠加下,北京打着"好房子"旗号的项目越来越多,真正全面落实的却很少。打造好房子,不是一句口号,而是落到实处,也绝不是仅仅送点阳台面积那么简单。
作为央企地产商,招商蛇口决心打造首个北京版好房子样本。
为了拿下招商序所在的X24地块,招商蛇口团队提前研究,甚至在它挂牌三天之后,就发出了招标计划。在成功拿地的当天,招商序就火速出了住宅地块的总平图。
穿好“三件套”
北京好房子的高配,是“阳台 架空层 风雨连廊”三件套。
虽说只有三件套,但大家在实施起来,差异也是蛮大的。
这里得提一句,除了招商序、建发金茂观宸和,大兴新城0255项目,去年5月份的昌平龙湖观萃,也有三件套,它是全国好房子大赛的试点。
先看招商序。
它一条长约150米的连廊,将大门、会所、架空层、亭台串联在一起,业主归家的仪式感满满,这是招商序区别于其它房子的点睛之笔。
其最大的特点是,1、休闲空间集中;2、动线完整。
具体表现在,首层架空层全部设置在楼王5#,总面积接近1000平米,架空层南侧是一条宽约4米的风雨连廊,令业主在这两个空间里可以自由切换。
这个连廊把架空层、地上会所与下沉庭院,形成了一个完整的会所体系,是比较罕见的。不论雨天还是晴天,业主通过连廊到达小区中央的凉亭,可以静心欣赏中心景观。
效果图
再来看另外三个项目的三件套。
1、观宸的风雨连廊是后加的,没有出现在设计图上,它的连廊也比较短,没有把两个架空层串联。另外,它的风雨连廊可能侵占了消防车的回车场。每个户型的南向,设有内嵌式阳台。
2、龙湖观萃的风雨连廊把两个分散的架空层连起来了,但只有奇偶阳台、不封闭。
3、大兴新城0255项目的风雨连廊很长,只串联了4个架空层里的2个,有些遗憾。它有阳台,但属于外置阳台,不封闭。
总体来说,招商序的好房子三件套,更胜一筹。
乐居财经获悉,招商序还采用了跨城市支路、高品质建筑立面两项好房子标准。
比照2月12日出台的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》,会发现招商序至少实施了里面的8项以上要点。
无处不在的平权主义
一座好房子,一定是内外兼修的。
有了好房子的骨相之外,招商序的户型也是一大亮点。毕竟,房子才是人最主要的生活空间。
招商序的社区大小适中,共计13栋楼、7-18层,建面7.72万平米、685户。
它只有四款户型,91平米和108平米三居两卫,127平米四居两卫和165平米四居三卫,108平米和127平米是主力户型,占比78%。
虽然它有91平米户型,但丝毫不影响招商序的改善盘定位。
其秘密在于,它有很高的实际得房率。
根据户型图,乐居财经测算了四款户型的实际得房率:91平米户型赠送15.5平米,实际得房率96.5%;108平米户型赠送14.5平米,实际得房率95.5%;127平米户型赠送18.8平米,实际得房率93%;165平米户型赠送19.4平米,实际得房率91%。
换句话说,招商序的91平米户型,相当于常规房子约107平米户型。每个户型都有高比例赠送,也是招商序均衡做产品策略的一大亮点。
实际上,平权主义在招商序里,无处不在。
乐居财经发现它的8个平权设计:
1、每户都有独立家政间;
2、冰箱与厨房分离,冰箱不仅为了烹饪而用;
3、U型社交厨房,中西厨结合,户户有导台,三重伸缩门;
4、巧用S墙,储物空间大,立面平整;
5、内嵌式阳台,宽1.8米,送一半面积;
6、边户都有L型飘窗,全赠送;
7、设备平台宽1米,全赠送成室内面积;
8、都有大餐桌,连91平户型都可坐6人用餐。
拿内嵌式阳台举例,招商序的宽度是顶格的,把赠送面积做到了最大化,但又不是均衡性;它赶在好房子技术要点出台之前,阳台面积不得超过户型面积10%。
它的平权主义,还体现在规划上。
13栋住宅,分四排平行排列,这看似平常,实则学问很大,每栋楼之间,避免了角煞问题。
不论从规划还是产品上,北京好房子开始出现分水岭了,而招商序就是那个代表作。
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